Europa Środkowo-Wschodnia Najmu instytucjonalnego coraz więcej

W wielu krajach rozwija się rozdrobniony rynek wynajmu, ponieważ osoby prywatne inwestują w nieruchomości mieszkalne dla własnych celów inwestycyjnych. Dzieje się tak głównie dlatego, że konta oszczędnościowe nie przynoszą znaczących zysków, a koszty kredytu hipotecznego są na większości rynków rekordowo niskie. Wiele z tych lokali mieszkalnych jest wynajmowanych, a ponieważ ceny sprzedaży za metr kwadratowy rosną z roku na rok, to ich wartość wzrasta. Brak nowej podaży na wielu rynkach również winduje ceny i sprawia, że marzenie o posiadaniu własnego „M” dla wielu wydaje się niemożliwe do zrealizowania. Częściowo z tych właśnie powodów sektor najmu instytucjonalnego i zainteresowanie inwestorów również rosną — powiedział Kevin Turpin, dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej.

W 2019 roku najwyższe wskaźniki przeludnienia (w oparciu o dostępność pokoi na osobę i średnią wielkość gospodarstwa domowego) odnotowano w Rumunii (45,8 proc.), na Łotwie (42,2 proc.) i w Bułgarii (41,1 proc.), a najniższe na Cyprze (2,2 proc.). Z danych wynika, że większość gospodarstw domowych w Europie Środkowej jest bardziej przeludniona niż średnia w UE. Długoterminowy trend europejski wskazuje na stopniowy spadek przeludnienia, dlatego jeśli założymy, że tendencja ta się utrzyma, a rynki Europy Środkowo-Wschodniej będą nadal dążyć do konwergencji, będzie to w pewien sposób potwierdzeniem istnienia luki w podaży i konieczności zwiększenia liczby mieszkań. Przewidujemy, że z tej podaży istotną część będą stanowić nieruchomości pod wynajem, przy założeniu zmiany strategii przez większą liczbę deweloperów i inwestorów, co zaczyna się już dziać w Polsce i w Czechach.

W ciągu ostatnich 5 lat w Europie Środkowo-Wschodniej ceny sprzedaży mieszkań gwałtownie rosły, co było częściowo spowodowane brakiem podaży, względną łatwością zaciągania kredytów i niskimi kosztami obsługi oraz zainteresowaniem inwestycjami w nieruchomości w celu uzyskania wyższej stopy zwrotu ze swoich oszczędności niż bankowa. W grę wchodzą również inne czynniki, takie jak brak odpowiednich działek i rosnące ich ceny, przeciągające się i niepewne procesy uzyskiwania pozwoleń oraz niedobór i wzrost kosztów materiałów budowlanych i pracowników. Według danych Eurostatu koszt budowy nowych mieszkań w UE wzrósł o 15 proc. w okresie od 2010 do 2019 roku. Wśród państw członkowskich Europy Środkowo-Wschodniej największy wzrost odnotowano na Węgrzech (+47 proc.) i w Rumunii (+46 proc.). Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, wielu deweloperów w regionie nie rezygnuje z modelu „build-to-sell”, tzn. budowania na sprzedaż dla klienta indywidualnego. Jeśli zaś chodzi o istniejące zasoby całych kompleksów obiektów z lokalami na wynajem, będących własnością deweloperów/inwestorów – tzw. najmu instytucjonalnego, dość daleko w czołówce znajdują się Czechy z około 57 tys. lokali, a następnie Polska z około 4,5 tys. lokalami.

Obiekty najmu instytucjonalnego jako klasa aktywów są stosunkowo nowym zjawiskiem w Europie Środkowo-Wschodniej i z pewnością jest ich coraz mniej w miarę oddalania się na wschód. Częściowo jest to podyktowane względami historycznymi: wskaźnik własności lokalu mieszkalnego był zawsze bardzo wysoki w Europie Środkowo-Wschodniej i odzwierciedlał mentalność nakazującą posiadanie własnego mieszkania czy domu. Obecnie nie jest to regułą. W związku ze zmianami demograficznymi i stale rosnącymi cenami nieruchomości w zatłoczonych obszarach, gdzie możliwości inwestycyjne są coraz mniejsze, a wiele osób jest wykluczonych z rynku zakupu mieszkań czy domów, spodziewamy się, że ta klasa aktywów zyska na popularności w Europie Środkowo-Wschodniej — powiedział Victor Constantinescu, partner zarządzający, współkierownik Działu Nieruchomości w firmie Kinstellar w Bukareszcie.

W całym regionie widoczna jest również większa liczba inwestycji w obszarze nieruchomości budowanych pod wynajem (BTR/PRS), których realizacja ma nastąpić w ciągu najbliższych kilku lat. Śledząc działalność w sektorze Living/PRS, widać wyraźnie, że wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej znajdują się na stosunkowo wczesnym etapie rozwoju, ale rozwijają się też w różnym tempie. Z pewnością w Polsce i Czechach obserwujemy szybszy trend wzrostowy.

Na większości rynków powszechny jest podział najmu na długo- i krótkoterminowy, przy czym krótkoterminowy definiowany jest zazwyczaj jako krótszy niż 3 miesiące, ale może wynosić do 6 miesięcy. Z kolei najem długoterminowy zazwyczaj oznacza umowę obowiązującą 1 rok lub dłużej, co jest oczywiście znacznie krótszym okresem niż standardowe 5+ letnie umowy najmu spotykane w sektorze komercyjnym. W sektorze najmu instytucjonalnego (PRS) najbardziej powszechne są umowy najmu na okres jednego roku, a po ich zakończeniu najemcy albo składają wypowiedzenie i wyprowadzają się, albo przedłużają umowę na kolejny rok.

W krajach Europy Środkowo-Wschodniej, których dotyczy niniejszy raport, nie było regulacji ograniczających umowy najmu pomiędzy podmiotami prywatnymi i w momencie tworzenia tego raportu nie są znane żadne plany ich wprowadzenia. Dlatego też na koniec każdego roku lub okresu najmu wynajmujący mają prawo do zmiany wysokości czynszu, ponieważ w standardowej jednorocznej umowie najmu nie stosuje się indeksacji. Może to oczywiście czasami prowadzić do skokowych wzrostów czynszów w zależności od warunków rynkowych w danym czasie — powiedziała Agata Jurek-Zbrojska, Partner w zespole nieruchomości warszawskiego biura Greenberg Traurig.

Wartość transakcji mieszkaniowych w Europie Środkowo-Wschodniej była raczej ograniczona i wynosiła średnio rocznie nieco ponad 200 mln euro w ciągu ostatnich 5 lat (w przeciwieństwie do wartości transakcji w regionie EMEA, która w 2019 i 2020 roku wyniosła ponad 60 mld euro).

Ma to wiele wspólnego z brakiem istniejącego produktu na rynku, a nie z brakiem apetytu ze strony inwestorów. W kilku przypadkach, które obserwowaliśmy i w których doradzaliśmy, w Europie Środkowo-Wschodniej, inwestorzy weszli na rynek poprzez przejęcie dewelopera mieszkaniowego lub utworzenie spółki joint venture w celu zabezpieczenia odpowiednio dużego portfela gruntów oraz w konsekwencji projektów typu PRS, które na tych gruntach mogą powstać — wyjaśniła Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner, Colliers, dyrektor działu Corporate Finance w Europie Środkowo-Wschodniej.

Szacujemy, że stopy zwrotu z inwestycji w sektorze PRS, w zależności od lokalizacji, będą kształtować się w przedziale 3,5-4 proc. w Czechach i 5-5,5 proc. w Polsce.