Polska 12 miesięcy rekordów

Choć wciąż nie mamy jeszcze kompletu danych, jest już niemal pewne, że w 2021 roku powstanie w Polsce około 230 tys. nowych domów i mieszkań. To nie tylko więcej niż w 2020 roku, ale też najwięcej od ponad 40 lat. Jest to przede wszystkim zasługa deweloperów, którzy odpowiadają za prawie 2/3 nowych nieruchomości. Pozostałe najczęściej wznosili rodacy budujący domy na własne potrzeby. Spółdzielnie, gminy czy firmy budujące mieszkania dla swoich pracowników w trakcie całego roku zbudują bowiem zaledwie 2 proc. z wcześniej wspomnianej liczby.

Deweloperzy budują najwięcej w historii

W przyszłości rekord ten może być jeszcze poprawiany, bo w 2021 roku sami deweloperzy mieli w budowie ponad ćwierć miliona mieszkań. To również najlepszy wynik w historii. Ta produkcja wprost wynika z potrzeb, które zgłaszają Polacy. Okazuje się bowiem, że rekordowa liczba nowo powstających mieszkań i tak jest niewystarczająca.

Dane firmy JLL sugerują, że w ofercie deweloperów w największych miastach są lokale odpowiadające łącznie zaledwie półrocznej sprzedaży. To o wiele za mało. Dopiero oferta odpowiadająca rocznej sprzedaży jest uznawana za sytuację, w której nie ma presji na wzrost cen mieszkań. Problem potęgują fundusze inwestycyjne (przeważnie zagraniczne), które nie tylko skupują całe bloki czy osiedla, ale dysponując miliardowymi budżetami przejmują nawet całe firmy deweloperskie. Od tego momentu ich zadaniem staje się często budowanie mieszkań na wynajem, a nie sprzedaż – twierdzi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Pożyczyliśmy najwięcej w historii

Jeśli mówimy o rekordach, to nie sposób nie wspomnieć o dokonaniach banków. Te w 2021 roku udzielą najpewniej kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę około 85-90 mld zł. To o około połowę więcej niż w 2020 roku, ale też najwięcej w historii. Powody tak wysokiego wyniku są co najmniej dwa. Po pierwsze, w 2020 roku banki zakręciły kurki z kredytami i sporo rodaków nie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania. Ten niezrealizowany popyt przeszedł na kolejny rok. Było to możliwe wraz z odblokowaniem kredytów w styczniu 2021 roku. Efektem było uruchomienie popytu odroczonego z pierwszego roku pandemii. To dlatego w bieżącym roku tylu rodaków wystąpiło o kredyt mieszkaniowy. Ponadto, wnioskowali oni o wyższe kwoty. Najnowsze dane BIK sugerują, że w listopadzie przeciętna wartość kredytu wyniosła aż 338 tys. zł. To najwyższy wynik w historii – czytamy w opracowaniu HRE Investments.

Już w ostatnim kwartale 2021 roku, ale też w 2022 roku na spadek popytu ze strony potencjalnych kredytobiorców wpływają i wpływać najpewniej będą podwyżki stóp procentowych. Już dziś ich efektem jest wzrost raty złotowego kredytu mieszkaniowego o około 25 proc. względem sytuacji z września. W związku z tym, że kredyty podrożały, doszło do spadku zdolności kredytowej. Trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi, która jeszcze we wrześniu mogła zadłużyć się na 700 tys. zł., dziś może pożyczyć nawet o 100-150 tys. mniej.

Z drugiej strony, na wartość udzielonych kredytów w 2022 roku powinna dodatnie oddziaływać dobra sytuacja na rynku pracy, rządowy program kredytów bez wkładu własnego, inflacja, przed którą część Polaków będzie szukała ochrony na rynku mieszkaniowym, a także dalszy (choć wolniejszy niż w 2021 roku) wzrost cen mieszkań.

Rekordowe ceny mieszkań

Skoro już o cenach mowa, to nie sposób nie wspomnieć o rekordach, z którymi mamy do czynienia w tym obszarze. Niestety dane spływają z tego rynku ze sporym opóźnieniem, dlatego dziś dysponujemy niepełnymi informacjami za III kwartał. Najświeższe dane przygotowane przez NBP sugerują, że we wszystkich miastach wojewódzkich stawki poszły w górę, a w prawie wszystkich ceny są najwyższe w historii (przynajmniej w ujęciu nominalnym, a więc bez korygowania ich o inflację). Najmocniej w ciągu roku mieszkania zdrożały w Krakowie i Wrocławiu. Tu stawki poszły w górę o 1,2-1,3 tys. zł w przeliczeniu na metr.

Ceny wzrosły też bardzo mocno w Zielonej Górze, która tradycyjnie należała do grona najtańszych miast wojewódzkich. Ostatnie 12 miesięcy przyniosło tam podwyżkę o prawie tysiąc złotych w przeliczeniu na metr. Są to jednak przypadki skrajne. Bardzo często lokale w miastach wojewódzkich drożały w horyzoncie rocznym o około 400-600 zł w przeliczeniu na metr. Dotyczyło to Białegostoku, Gdańska, Katowic, Kielc, Łodzi, Olsztyna, Rzeszowa czy Warszawy – wymienia Bartosz Turek.

Stawki niemal nie wzrosły natomiast w Opolu (o około 350 zł za metr) oraz w Poznaniu, gdzie rok przyniósł podwyżkę o symboliczne 22 zł w przeliczeniu na metr.

I choć stawki za metr mieszkania w dużych miastach są najwyższe w historii, to w ujęciu realnym wciąż nie osiągnęliśmy jeszcze rekordów z 2007 roku. Wszystko dlatego, że wtedy za 100 zł można było kupić znacznie więcej niż dziś. Gdyby uwzględnić wspomniany spadek wartości pieniądza przez 14 ostatnich lat, okazałoby się, że w dużych miastach realne ceny mieszkań wciąż są o kilka procent niższe niż w 2007 roku. Także zarobki rodaków są zupełnie inne niż przed laty. Ważone zatrudnieniem przeciętne wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w III kwartale 2007 roku można szacować na około 2879 zł brutto miesięcznie. W III kwartale 2021 roku było to ponad dwa razy więcej (5846 zł brutto).

Rekordowe przychody deweloperów

Rosnące ceny mieszkań przekładają się na przychody generowane przez firmy deweloperskie. W tym obszarze w 2021 roku rekord także jest już właściwie przesądzony. W 2021 roku deweloperzy z siedmiu największych miast powinni sprzedać około 65-67 tys. mieszkań. Byłby to wynik o jedną czwartą lepszy niż przed rokiem.

Gdyby tego było mało, w bieżącym roku deweloperzy sprzedawali przeciętne „M” w cenie o około 10-15 proc. wyższej niż przed rokiem. W sumie więc tegoroczna sprzedaż firm działających w największych miastach może być nawet aż o 35-40 proc. wyższa niż przed rokiem. Byłby to też bez wątpienia najlepszy wynik w historii firm budujących mieszkania w Polsce – przekonuje Bartosz Turek.