Polska Wszyscy chcą do centrum

Według raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie, I-IV kw. 2021 r.”, aktywność najemców w całym 2021 roku wyniosła prawie 646,5 tys. mkw., przy czym niemal 40 proc. stanowiły transakcje zawarte w IV kwartale (250,8 tys. mkw.). Całkowity popyt w 2021 roku był wyższy od odnotowanego w 2020 roku o 7,4 proc. Warto zauważyć, że w ubiegłym roku na centralne lokalizacje przypadło prawie 60 proc. zarejestrowanego popytu (385 tys. mkw.). Ponadto pięć z sześciu transakcji, przekraczających 10 tys. mkw. również zostało podpisanych w tych lokalizacjach.

W 2021 roku zarówno najemcy, jak i właściciele biurowców w Warszawie musieli zmierzyć się nie tylko z rosnącą popularnością pracy hybrydowej oraz wzrostem kosztów budowy i eksploatacji, lecz także z koniecznością przestrzegania obowiązujących obostrzeń sanitarnych. Popyt odnotowany w IV kwartale zdecydowanie przyśpieszył i osiągnął poziom sprzed pandemii. Widzimy też wyraźny wzrost zainteresowania najemców biurowcami, oferującymi najwyższy standard oraz najbardziej zaawansowane rozwiązania technologiczne – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Wolumen powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na dość niskim poziomie w porównaniu z wartościami odnotowywanymi w Warszawie w okresie „przed pandemią” (około 700 tys. - 800 tys. mkw.). Na koniec IV kwartału 2021 roku w budowie pozostawało około 375 tys. mkw., z czego 40 proc. było zabezpieczone umowami przednajmu bądź pod listem intencyjnym. Warto zauważyć, że ograniczona aktywność deweloperów może doprowadzić do pojawienia się luki podażowej w Warszawie w okresie od II połowy 2023 roku do 2024 roku. Już teraz najemcy poszukujący dużych, nowoczesnych powierzchni mają dość ograniczony wybór.

Deweloperzy nadal bacznie obserwują i analizują zarówno sytuację gospodarczą, jak i zapotrzebowanie na biura zgłaszane przez najemców. Niemniej w najbliższych miesiącach spodziewamy się rozpoczęcia budowy nowych projektów biurowych w Warszawie.

Na koniec IV kwartału 2021 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,15 mln mkw., a nowa podaż przekroczyła 324,6 tys. mkw. 56 proc. całkowitych zasobów powierzchni biurowej stolicy, czyli 3,47 mln mkw., przypada na lokalizacje poza centrum, w tym Mokotów (1,45 mln mkw.). Pod względem wielkości zasobów, pod koniec 2020 roku, Mokotów został wyprzedzony przez strefę biurową Centrum.

Prawie 78 proc. nowej podaży w 2021 roku przypadło na centralne lokalizacje (255 tys. mkw.), w tym szczególnie na podstrefę biurową Zachodnie Centrum (184,3 tys. mkw.). W 2022 roku spodziewamy się utrzymania trendu w zakresie rozłożenia nowej podaży: prawie 70 proc. deklarowanej przez deweloperów powierzchni biurowej powstaje w centralnych lokalizacjach.

Wśród największych ukończonych inwestycji w 2021 roku znalazły się: Warsaw Unit (56,4 tys. mkw., Zachodnie Centrum), Skyliner (44,7 tys. mkw., Zachodnie Centrum) oraz Generation Park Y (44,2 tys. mkw., Zachodnie Centrum). Natomiast największym obiektem biurowym oddanym do użytkowania w IV kwartale był biurowiec Central Point (18 tys. mkw., Centralny Obszar Biznesu).

Od początku pandemii obserwujemy wyraźny wzrost udziału renegocjacji i odnowień umów w wolumenie najmu. W 2021 roku transakcje tego typu stanowiły prawie 45 proc. całkowitego popytu (wzrost o 8 p.p. w porównaniu z 2020 rokiem i 11 p.p. w porównaniu z 2019 rokiem). Udział nowych umów wyniósł 37 proc., natomiast pozostałe 18 proc. przypadło na umowy przednajmu (12 proc.) oraz ekspansje (6 proc.). Najbardziej aktywnymi najemcami niezmiennie pozostają firmy z sektora usługowego (16 proc.), finansowego (16 proc.) oraz IT (14,5 proc.).

W 2021 roku najwięcej umów podpisano w Centrum (229,9 tys. mkw., w tym ponad 66 proc. w podstrefie Zachodnie Centrum), Centralnym Obszarze Biznesu (155,1 tys. mkw.) i na Mokotowie (124,5 tys. mkw., w tym prawie 78 proc. w podstrefie Służewiec). Spośród wszystkich stref biurowych najwięcej renegocjacji umów odnotowano w strefie Jerozolimskie (62 proc.), a następnie w centralnych lokalizacjach, gdzie stanowiły one 42 proc. całkowitego wolumenu najmu.

Na koniec IV kwartale 2021 roku poziom pustostanów w Warszawie wyniósł 12,7 proc., co stanowi wzrost o 0,2 p.p. w ujęciu kwartalnym i o 2,8 p.p. rok do roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w lokalizacjach centralnych wyniósł 12,9 proc., natomiast poza centrum – 12,4 proc. Najwyższy poziom wakatów odnotowano w strefie biurowej Mokotów (17,5 proc.), w tym w podstrefie Służewiec 20,1 proc. Natomiast najniższą stopę pustostanów zaobserwowano w strefach Ursynów, Wilanów (3,9 proc.), Północ (5,3 proc.) oraz Puławska (6,5 proc.). W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego spadku ilości dostępnej powierzchni biurowej w stolicy, m.in.: ze względu na malejącą nową podaż.

W 2021 roku czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymały się na niezmienionym poziomie. Wynajmujący jednak stopniowo ograniczają oferowane pakiety zachęt, szczególnie w przypadku nowych biurowców zlokalizowanych w COB czy Centrum, co związane jest z coraz mniejszą dostępnością biur o powierzchni powyżej 5 tys. mkw.