Polska Aktywnie w regionach

Aktywność najemców w regionach, pomimo zmian zachodzących na rynku, utrzymuje się na stabilnym poziomie i ze względu na przewidywany dalszy rozwój firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu nadal będzie wzrastać. Podobnie jak w przypadku stolicy, również na regionalnych rynkach biurowych widzimy wzrost zainteresowania biurami oferującymi zarówno najwyższy standard, jak i nowoczesne rozwiązania technologiczne – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Na koniec IV kwartału 2021 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą przekroczyły 6 mln mkw., natomiast nowa podaż osiągnęła 226,3 tys. mkw.

Wśród największych ukończonych inwestycji w 2021 roku znalazły się: 3T Office Park (38,2 tys. mkw., Gdynia, IV kwartał), Nowy Rynek D (35,8 tys. mkw., Poznań, II kwartał), Palio A (16,5 tys. mkw., Gdańsk, I kwartał), Tertium Business Park III (niecałe 13,4 tys. mkw., Kraków, II kwartał) oraz Krakowska 35 (11,8 tys. mkw., Wrocław, II kwartał).

Kraków i Wrocław to pierwsze miasta regionalne w Polsce, których zasoby powierzchni biurowej przekroczyły próg 1 mln mkw. W 2022 roku do ich grona dołączy Trójmiasto. Najmniejsze rynki regionalne to Lublin i Szczecin, które oferują łącznie niecałe 400 tys. mkw. Na pozostałe miasta (Poznań, Katowice i Łódź) przypada około 30 proc. całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej zlokalizowanej w regionach.

Aktywność deweloperów na rynkach regionalnych utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. Niemniej wolumen powierzchni biurowej w inwestycjach będących w trakcie realizacji jest o około 20 proc. niższy w porównaniu ze średnią za ostatnich pięć lat, wynoszącą około 900 tys. mkw. Na koniec IV kwartału 2021 roku w budowie pozostawało około 740 tys. mkw., z czego 22 proc. było zabezpieczone umowami przednajmu bądź listem intencyjnym. W najbliższych kilku miesiącach rozpoczynanie nowych inwestycji biurowych będzie uzależnione od rozwoju sytuacji makroekonomicznej, a przede wszystkim od aktywności najemców i zgłaszanego przez nich zapotrzebowania.

Całkowity popyt zarejestrowany na głównych rynkach regionalnych w 2021 roku przekroczył poziom 594,5 tys. mkw., co oznacza wzrost o 2,1 proc. w porównaniu z 2020 roku. Pod względem popytu, ubiegłorocznymi liderami okazały się Kraków, Wrocław i Trójmiasto, gdzie wolumen transakcji w każdym z tych miast przekroczył poziom 100 tys. mkw. i wyniósł odpowiednio 156 tys. mkw., 135,4 tys. mkw. i 108 tys. mkw. Łącznie na te miasta przypadło ponad 67 proc. całkowitego popytu w regionach. Najmniejszą aktywność najemców odnotowano w Szczecinie i Lublinie (odpowiednio 9,2 tys. mkw. i 7,4 tys. mkw.). Warto zauważyć, że pięć z ośmiu transakcji przekraczających 10 tys. mkw. zawartych w 2021 roku na rynkach regionalnych również zostało podpisanych w Krakowie i Wrocławiu. Pozostałe trzy transakcje tej wielkości sfinalizowano w Łodzi, Katowicach i Poznaniu.

Podobnie jak w przypadku Warszawy, w regionach także odnotowano wyraźny wzrost aktywności najemców w zakresie renegocjowania i przedłużania umów najmu. W całym 2021 roku transakcje tego typu na rynkach regionalnych stanowiły prawie 43 proc. całkowitego popytu, co oznacza wzrost o 5 p.p. w porównaniu z 2020 rokiem i o 10 p.p. względem 2019 roku. Na nowe umowy przypadło 33 proc., natomiast pozostałe 24 proc. stanowiły umowy przednajmu (14 proc.), ekspansje (8 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (2 proc.).

Firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu w dalszym ciągu napędzają popyt na powierzchnię biurową na regionalnych rynkach biurowych. W 2021 roku były one odpowiedzialne za prawie 40 proc. całkowitego popytu odnotowanego w regionach.

Na koniec IV kwartale 2021 roku poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 14,1 proc., co stanowi wzrost o 0,6 p.p w ujęciu kwartalnym i o 1,4 p.p. rok do roku. We wszystkich największych miastach regionalnych, oprócz Szczecina, współczynnik pustostanów przekroczył poziom 10 proc. Ilość niewynajętej powierzchni biurowej wzrosła do ponad 853,6 tys. mkw., z czego prawie 70 proc. znajduje się w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, gdzie najemcy obecnie mają większe możliwości znalezienia odpowiednich dla siebie biur i wynegocjowania korzystniejszych warunków najmu. Ze względu na znaczny wolumen nowej podaży zaplanowanej na 2022 rok (około 400 tys. mkw.) współczynniki pustostanów w najbliższych kwartałach utrzymają się na poziomie powyżej 10 proc. na większości rynków regionalnych.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych utrzymały się na niezmienionym poziomie. Ze względu na dużą dostępność powierzchni biurowej w budynkach zarówno istniejących, jak i będących w budowie, nie spodziewamy się istotnych zmian w wysokości czynszów w najbliższych kwartałach.