Polska Od rekordów po spadki

Wskutek intensywnej aktywności deweloperów w Polsce, ubiegły rok zamknęliśmy rekordową nową podażą. Ten wynik szedł w parze z utrzymującym się na wysokim poziomie popytem – prawie 6,7 mln mkw., co stanowi drugi wynik w historii tego rynku. Pokazuje to, że polski rynek magazynowo-przemysłowy nadal pozostaje bardzo atrakcyjny na tle Europy – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Ekspert ocenia, że rok 2023 będzie okresem jeszcze bardziej wzmożonej redefinicji łańcuchów dostaw, optymalizacji kosztów i poszukiwania oszczędności, a całkowite zasoby magazynowe przekroczą 30 mln mkw.

Na koniec 2022 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły 28,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 18,9 proc. w ciągu roku. W ubiegłym roku dzięki wysokiej aktywności deweloperzy dostarczyli na rynek o ponad 42 proc. więcej niż w 2021 roku. Niemniej w IV kwartale 2022 roku nowa podaż wyniosła niewiele ponad 820 tys. mkw., co oznacza prawie 31-procentowy spadek w porównaniu z kwartałem poprzednim.

Na koniec grudnia 2022 roku w budowie znajdowało się ponad 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, czyli o 14,6 proc. mniej niż w III kwartale 2022 roku i prawie 30 proc. mniej niż pod koniec I kwartału 2022 roku, kiedy to w budowie pozostawało rekordowe ponad 4,8 mln mkw. W ocenie Newmark Polska pokazuje to, że deweloperzy ostrożniej podejmują decyzje odnośnie rozpoczynania nowych inwestycji, szczególnie tych niezabezpieczonych umowami najmu przynajmniej w 50 proc. Największe spadki wolumenu powierzchni w budowie w ciągu roku zaobserwowano w Polsce Centralnej (prawie 388,1 tys. mkw. i 51 proc. mniej w porównaniu I kwartału z IV kwartałem 2022 roku) oraz na Dolnym Śląsku (237,7 tys. mkw. i 38 proc. mniej w analogicznym okresie).

Aktywność najemców nadal jednak utrzymuje się na dość wysokim poziomie. W całym 2022 roku podpisano umowy najmu na prawie 6,7 mln mkw., co jest drugim najwyższym wolumenem powierzchni wynajętej w historii polskiego rynku magazynowego. W porównaniu z rekordowym rokiem 2021 jest to spadek 8,9 proc. W IV kwartale 2022 roku najemcy podpisali umowy najmu na prawie 1,53 mln mkw. – to o 2 proc. więcej niż w kwartale poprzednim. Najwyższy popyt w 2022 roku odnotowano w II kwartale – 2,09 mln mkw. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 4,46 mln mkw. i stanowił 67 proc. popytu brutto.

W 2022 roku największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (60 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (33 proc.) oraz ekspansje (7 proc.). Jak podają eksperci Newmark Polska, wraz z rosnącym zainteresowaniem najemców optymalizacją kosztów w dotychczasowych lokalizacjach widać stały wzrost udziału renegocjacji w całkowitym popycie, który w IV kwartale 2022 roku przekroczył 40 proc. całkowitego popytu odnotowanego w tym kwartale. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 345,2 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji zawartych w 2022 roku znalazły się między innymi: przedłużenie umowy najmu 123 tys. mkw. przez VidaXL w VidaXL BTS Września czy wynajęcie 90 tys. mkw. przez BestSecret w dedykowanym dla tej firmy obiekcie BTS budowanym przez Panattoni.

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie spadł na koniec grudnia ubiegłego roku do 4,1 proc., co oznacza spadek o 0,2 pp. w ujęciu kwartał do kwartału, ale wzrost o 0,4 pp. w ujęciu rok do roku. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,17 mln mkw. w porównaniu z 1,56 mln mkw. w obiektach będących w budowie.

W zależności od lokalizacji w 2022 roku czynsze za powierzchnie magazynowe w Polsce odnotowały około 15-20-procentowy, a nawet 30-procentowy wzrost. Obecnie stawki powoli się stabilizują. Polska nadal pozostaje bardzo konkurencyjną lokalizacją dla inwestycji magazynowo-przemysłowych w Europie. Nowo budowane magazyny kwotowane są na poziomie bazowym powyżej 4 euro za mkw. za miesiąc.

W 2023 roku utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie koszty budowy oraz trudności z pozyskaniem finansowania na nowe inwestycje będą przekładały się na dalszy spadek aktywności deweloperów w Polsce. Spodziewamy się utrzymania takiego trendu przynajmniej do II połowy tego roku. Deweloperzy chętniej będą decydowali się na budowę obiektów w formule BTS czy BTO. Inwestycje spekulacyjne będą realizowali głównie deweloperzy korzystający z własnego źródła finansowania. Dodatkowo poszukując optymalizacji, rynek magazynowy będzie się coraz bardziej skłaniał ku rozwiązaniom z zakresu zrównoważonego rozwoju oraz ESG – prognozuje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.