Polska Czeka nas rok wyzwań

Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec marca 2023 roku wyniosły 6,25 mln mkw. Mimo że rynek biurowy w stolicy nie wzbogacił się w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku o żaden nowy budynek, zaobserwowano pierwszy od wybuchu pandemii Covid-19 wzrost powierzchni w budowie. Blisko 230 tys. mkw. biur, które wkrótce zostanie dostarczonych na warszawski rynek, to jednak wciąż znacznie mniej od poziomów odnotowywanych w latach 2016-2019, kiedy to w budowie znajdowało się corocznie od 700 do 800 tys. mkw.

W najbliższych latach przewiduje się kontynuację trendu skupiającego aktywność deweloperską w centrum miasta. Obecnie nieruchomości biurowe w tej lokalizacji stanowią 65 proc. wszystkich planowanych inwestycji. W całej Warszawie do końca 2023 roku powinno zostać ukończonych blisko 68 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z której ponad 42 proc. zostało już wynajęte. W najbardziej optymistycznym scenariuszu, zakładającym realizację wszystkich planowanych projektów, całkowita nowa podaż w 2024 roku może przekroczyć 140 tys. mkw., a w 2025 roku wzrosnąć o kolejne 290 tys. mkw.

Rok 2023 będzie stał pod znakiem wzrostu kosztów eksploatacyjnych. Wszystko za sprawą wysokiej inflacji oraz podwyżki cen mediów. Spowolnienie gospodarcze zmusza najemców do ostrożniejszego podejścia do najmu nieruchomości. Nadchodzi czas trudnych renegocjacji oraz ponownego wzrostu ofert biur dostępnych w formie podnajmu. Możemy być też świadkami strategii optymalizacyjnych polegających na zmniejszeniu powierzchni biura i relokacji, choć paradoksalnie nierzadko do lokalizacji droższej - bliżej centrum i o wyższym standardzie, co pozwoli zachęcić pracowników do powrotu do biur – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

Mimo rosnących opłat eksploatacyjnych, koszty najmu w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie. Zgodnie z danymi Savills, miesięczne stawki czynszu w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 22,5-25,5 euro za mkw. miesięcznie. Na Służewcu czynsze nadal wynoszą od 13 do 15 euro za mkw. miesięcznie. Na koniec marca 2023 roku w Warszawie dostępnych było blisko 725 tys. mkw. wolnej powierzchni biurowej, co przekłada się na współczynnik pustostanów na stabilnym od dłuższego czasu poziomie 11.6 proc.

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w Warszawie wygenerowany przez najemców między styczniem a marcem 2023 roku wyniósł 158,9 tys. mkw., co stanowi spadek o około 40 proc. w porównaniu z tym samym okresem w roku ubiegłym i bardzo zbliżony względem poprzedniego kwartału. Jak podaje Savills, nowe umowy najmu i relokacje odpowiadały za niemal 68 proc. popytu, a ekspansje za 5 proc., podczas gdy niepewność gospodarcza i bardzo ograniczona ilość powierzchni w budowie odbiła się na niskim poziomie przednajmów (2 proc.).

Transakcje powyżej 1 tys. mkw. miały 70 proc. udziału w popycie. W pierwszym kwartale podpisano pięć transakcji o powierzchni powyżej 5 tys. mkw. Popyt rozkładał się dość równomiernie między najemcami z różnych sektorów gospodarki, poza sektorem usług biznesowych, który był wyraźnym liderem (20 proc.). Sektor IT wydaje się być obecnie sektorem o niskim wpływie, generując zaledwie 6 proc. popytu, co jest jednym z najniższych wyników na przestrzeni ostatnich lat, oscylując wcześniej wokół 15 proc.

Biura serwisowane i coworkingowe mogą być kolejnym sposobem na przetrwanie trudnego okresu lub całkowitą reorganizację modelu pracy, i są coraz częściej rozważane nie tylko przez startupy, ale także przez uznane firmy z sektora IT czy nawet sektora finansowego. Przekłada się to na wzrost aktywności operatorów biur elastycznych, jaką obserwujemy w ostatnim czasie w Warszawie – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills oraz szef platformy Workthere w Polsce.

W najbliższym czasie operatorzy biur elastycznych w Warszawie planują otwarcia czterech nowych lokalizacji oraz jednej ekspansji, których łączna powierzchnia przekroczy 14,5 tys. mkw. Największe nowe coworki znajdować się będą w centrum miasta w budynkach Skyliner (Mindspace, 4,4 tys. mkw.), Lixa (Loftmill, 3,3 tys. mkw.), w Warsaw Unit (OmniOffice) oraz w Wilanów Office Park (Regus 3,1 tys. mkw.) poza centrum Warszawy.