Polska Drugie życie centrum handlowego

Około 30 proc. spośród przeanalizowanych przez Colliers obiektów handlowych powstało ponad 20 lat temu i zlokalizowanych jest głównie w aglomeracjach i dużych miastach. Pierwsze nowoczesne obiekty w Polsce oddano do użytku w połowie lat 90. w aglomeracji warszawskiej i poznańskiej oraz w Trójmieście. Największy boom budowlany w tym sektorze przypada na lata 1998-2002 – to wtedy otwarto m.in. centra handlowe Galeria Mokotów (obecnie Westfield Mokotów) i Wola Park w Warszawie, Korona we Wrocławiu czy Zakopianka w Krakowie.
Drugi okres intensywnego powstawania obiektów handlowych to lata 2008-2012, kiedy do użytku oddano 25 proc. istniejących obiektów, także w miastach średniej wielkości, w tym Forum Koszalin, Galerię Jurajską (Częstochowa) czy Millennium Hall (Rzeszów). Równolegle właściciele prowadzili modernizacje, rozbudowy i remonty.

Na ten moment około połowa wszystkich istniejących w Polsce centrów handlowych przeszła procesy rozbudowy. Początkowo wynikały one głównie z potrzeby rynkowej i biznesowej (szczególnie te w latach 2008-2012). Ich celem było wzmacnianie pozycji obiektu i odpowiedź na rosnący popyt na powierzchnie handlowe. W kolejnych latach podstawą zmian była konieczność sprostania wymaganiom zmieniającego się rynku, przyciągania klientów poprzez poprawę oferty, funkcjonalności i komfortu spędzania czasu oraz budowania doświadczeń. Znaczenie miało też tworzenie przestrzeni oferujących najemcom możliwość rozwoju ich biznesu – mówi Wojciech Wojtowicz, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliersie.

Obecnie działalność inwestycyjna w sektorze centrów handlowych w aglomeracjach spowolniła na rzecz małych parków handlowych i centrów zakupów codziennych, szczególnie w mniejszych ośrodkach. W dużej mierze to efekt zmian w zachowaniu konsumentów. To ważny sygnał dla właścicieli nieruchomości handlowych, że jeśli chcą przyciągnąć klienta, muszą zrewidować dotychczasową strategię biznesową.

To, czego dziś oczekują konsumenci, to możliwość zaspokojenia codziennych potrzeb w jednym miejscu. Stąd w ofercie obiektów handlowych coraz częściej pojawiają się muzea, centra rozrywki, galerie sztuki, kliniki medyczne, biura urzędów miast, powierzchnie coworkingowe, a nawet przedszkola. Część inwestorów decyduje się wzbogacić kompleksy handlowe o komponent mieszkaniowy w postaci np. hotelu, akademika czy mieszkań na wynajem – dodaje Alicja Tucholska-Kuran, senior associate, Dział Powierzchni Handlowych, Colliers.

W raporcie Colliersa można znaleźć przykłady obiektów, które z powodzeniem zostały zmodernizowane i poszerzone o dodatkowe funkcje, np. rozrywkową i kulturalną, czy jak w przypadku wybranych obiektów w innych krajach: niemal całkowicie zostały przeformatowane poprzez zmianę funkcji handlowej na funkcję mieszkalną z niewielką ofertą handlowo-usługową. W Polsce strategie 4RE (Refurbishment, Rebranding, Relaunch, Recommercialisation) dla centrów handlowych przebiegają w pięciu podstawowych kierunkach:

1. Wyburzenie i odzyskanie gruntu. Strategię te zastosowano w przypadku Pasażu Tesco Kabaty w Warszawie, który zamknięto w październiku 2021 roku. W jego miejscu Echo Investment planuje osiedle mieszkaniowe z infrastrukturą uzupełniającą.

2. Częściowe wyburzenie i dodanie funkcji. Przykładem tej strategii jest Park handlowy S1 Leszno oraz Karuzela Puławy. W obu przypadkach przebudowie w park handlowy uległy dawne hipermarkety Tesco.

3. Częściowa zmiana funkcji. To rozwiązanie – przy którym doradzali eksperci Colliersa – obrazuje metamorfoza warszawskiego Placu Unii, w ramach której funkcja handlowa na pierwszej kondygnacji centrum uległa zmianie na biurową. Powstała tu również przestrzeń kawiarniana.

4. Rozbudowy/przebudowy. Strategię tę zastosowano w tarnowskim Gemini Parku, gdzie większość powierzchni odzyskanej po Tesco została przekształcona w największy hipermarket spożywczy sieci Carrefour w Tarnowie. Na potrzeby pięciorga nowych najemców, w tym sieci HalfPrice, TKMaxx, Puma i Homla, dokonano adaptacji ponad 3 tys. mkw. Zmianom towarzyszą też regularnie prowadzone prace w strefach wspólnych, np. w strefie food court.

5. Ponowne otwarcie/ rekomercjalizacja. Przykładem udanej rekomercjalizacji jest metamorfoza krakowskiej Galerii Kazimierz. Nowa strategia najmu oparta jest na rozwiązaniach szytych na miarę, aby uzyskać jak najlepsze korzyści z wygodnego centrum handlowego średniej wielkości.

Pewne jest, że centra handlowe nie znikną z krajobrazu handlowego Polski, ale czeka nas narastająca fala przebudów, modernizacji i rekomercjalizacji obiektów. Katalizatorem tego procesu będą zmieniające się oczekiwania społeczne użytkowników, a także uwarunkowania ESG, ważne m.in. w kontekście nadchodzących dyrektyw unijnych nakierowanych na osiąganie zeroemisyjności budynków, jak i całych biznesów. Analizując dane i wiek obiektów handlowych, może zakładać, że w pierwszej kolejności inwestycje w przystosowanie i modernizacje dotyczyć będą nieruchomości z podstawową ofertą handlowo-usługową, czyli z hipermarketem i małą galerią usługową, których tylko w największych aglomeracjach jest ponad 140 (1,5 mln mkw.), co stanowi 15 proc. zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce.

Otoczenie rynkowe, digitalizacja życia i biznesu oraz zmieniające się preferencje konsumentów w ostatnich latach następowały szybciej niż typowy cykl życia centrum handlowego. Analiza trendów oraz przyszłych regulacji prawnych w zakresie wymogów ESG wskazuje, że kolejne zmiany będą zachodzić jeszcze szybciej, stawiając przed właścicielami wyzwanie nieustannego budowania i utrzymania wartości swoich obiektów poprzez inwestycje wykraczające poza standardową modernizację wynikającą ze starzenia się nieruchomości. Zmiany dotyczyć będą m.in. funkcji obiektów handlowych – wprowadzenie nowych lub przekształcanie przeznaczenia istniejących powierzchni, poprawę architektury i estetyki przestrzeni, ale także transformację ekologiczną – zaznacza Marta Machus-Burek, wiceprezeska Colliersa odpowiedzialna za doradztwo strategiczne.