Polska Magazyny czekają na obniżkę stóp procentowych

Według raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce, I kwartał 2024 roku” na koniec marca w budowie pozostawało ponad 2,3 mln mkw., a dostępność powierzchni w istniejących magazynach wzrosła po raz kolejny. Na koniec I kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej wyniosły ponad 32,7 mln mkw., co oznacza wzrost o 9,5 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku.

Zgodnie z przewidywaniami dynamika wzrostu rynku magazynowo-przemysłowego spadła poniżej 10 proc. ze średniorocznego poziomu prawie 16 proc. notowanego w ostatnich 10 latach. Nowa podaż w okresie od początku stycznia do końca marca nieznacznie przekroczyła 852 tys. mkw., co stanowi wzrost o 47 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale spadek o ponad 55 proc. w stosunku do I kwartału 2023 roku. Warto podkreślić, że na wzrost liczby nowych projektów magazynowych, w szczególności realizowanych na zasadach spekulacyjnych, pozytywnie mogłaby wpłynąć wyczekiwana obniżka stóp procentowych, która przełożyłaby się na niższe koszty finansowania inwestycji – ocenia Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Na koniec marca 2024 roku w budowie pozostawało o 17,6 proc. mniej powierzchni niż w IV kwartale 2023 roku, ale o ponad 9 proc. więcej niż w I kwartale 2023 roku. Aktywność deweloperów od kilku kwartałów utrzymuje się na poziomie około 2,4 mln mkw. i skupia się głównie na sześciu największych rynkach magazynowych w kraju (Warszawie i okolicach, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Dolnym Śląsku, Wielkopolsce i Trójmieście). Dużym zainteresowaniem firm deweloperskich cieszy się również woj. małopolskie, gdzie realizowane są obecnie inwestycje o łącznej powierzchni prawie 152 tys. mkw.

Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w I kwartale 2024 roku wyniósł prawie 872 tys. mkw., co oznacza spadek o ponad 25,9 proc. rok do roku i o 54 proc. kwartał do kwartału. Jest to najniższy poziom aktywności najemców odnotowany w Polsce od III kwartału 2017 roku. Ponadto po raz pierwszy od 17 kwartałów (czyli od IV kwartału 2019 roku) nie przekroczyła ona 1 mln mkw.

Biorąc pod uwagę średni roczny popyt, który od 2016 roku wynosił ponad 4,6 mln mkw., prognozujemy, że tegoroczny wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce również zamknie się wynikiem powyżej 4 mln mkw. – dodaje Jakub Kurek.

W strukturze transakcji zawartych w I kwartale 2024 roku dominowały nowe umowy najmu (58 proc.). Renegocjacje stanowiły 36 proc. całkowitego popytu, a pozostałe 6 proc. przypadło na ekspansje. Warto również dodać, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 58,9 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim, łódzkim i wielkopolskim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 23,8, 20,4 i 19 proc. Dużym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny oferujące rozwiązania w zakresie energooszczędności i zrównoważonego rozwoju oraz zapewniające komfortowe warunki pracy – podkreśla Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w okresie od stycznia do końca marca 2024 roku znalazły się m.in. wynajem 62 tys. mkw. w Hillwood Łódź II przez poufnego najemcę z sektora handlowego oraz nowa umowa zawarta przez firmę z branży e-commerce na 60 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2. Kolejna duża umowa najmu dotyczyła wynajęcia 49,8 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań West Gate II przez ID Logistics.

Na koniec marca tego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 8,2 proc., co oznacza wzrost o 0,8 p.p. kwartał do kwartału i o 1,7 p.p. w ujęciu rocznym. Dostępność powierzchni w istniejących budynkach systematycznie rośnie i na koniec I kwartału wyniosła prawie 2,7 mln mkw. w porównaniu z 1,13 mln mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji.

Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach utrzymują się na względnie stabilnym poziomie. W przypadku lokalizacji charakteryzujących się stosunkowo wysokim wskaźnikiem pustostanów najemcy mogą liczyć na bardziej atrakcyjne stawki czynszu, jak i pakiety zachęt. Na koniec I kwartału 2024 roku najwyższe czynsze odnotowano w Warszawie (strefa I), ale w ostatnim czasie do grona trzech najdroższych rynków dołączyły województwa pomorskie i małopolskie – podaje Urszula Sobczyk, dyrektor Działu Wycen, Newmark Polska.