EN

Polska Dwadzieścia lat minęło

Rynek mieszkaniowy
JLL podsumowuje sytuację na polskim rynku mieszkaniowym w ciągu ostatnich dwóch dekad. Jak zauważają eksperci, wejście Polski do UE stanowiło ważny czynnik rozwoju dla branży deweloperskiej, gdyż znacznie zwiększyło skalę napływu zagranicznego kapitału i know-how w tym sektorze.

Trudno jednak oddzielić zjawiska bezpośrednio związane z członkostwem w Unii od efektów rozwoju polskiej gospodarki. Niebagatelne znaczenie dla rozwoju tego sektora miało udzielanie kredytów denominowanych we frankach. Z drugiej strony jednak, polityka planistyczna związana z trendami europejskimi stanowiła duże wyzwanie dla rozwoju mieszkalnictwa w wielkich miastach. Jak podkreśla JLL, w ostatnich pięciu latach mamy do czynienia z okresem turbulencji związanych z pandemią, zmianami oprocentowania kredytów, wzrostem kosztów budowy, a przede wszystkim ogromną nieprzewidywalnością warunków funkcjonowania firm. Sektor deweloperski udowodnił jednak swoją dużą odporność na wstrząsy, osiągając pozycję jednego z europejskich liderów pod względem liczby budowanych i sprzedawanych mieszkań.

Transformacja polityczno-gospodarcza lat 90. była dla polskiego sektora budownictwa mieszkaniowego katastrofą, której efekty można porównać tylko ze skutkami wojny. W połowie ostatniej dekady XX wieku liczba nowych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym spadła do najniższego poziomu od okresu II wojny światowej.

Dotychczasowy system budowania mieszkań w miastach, zdominowany przez spółdzielczość mieszkaniową, zaczął być zastępowany przez sektor deweloperski, który tworzył się od zera, a nie tak jak większość podlegających transformacji branż – poprzez przekształcenia i prywatyzacje istniejących przedsiębiorstw. Problem stanowił brak rodzimego kapitału, otoczenia legislacyjnego czy standardów funkcjonowania rynku, ale również dramatycznie wysokie koszty pozyskania finansowania i przez deweloperów, i przez potencjalnych nabywców. Wysoka inflacja zmuszała do ustalania cen w dolarach, a kredyty denominowane w dolarach oprocentowane były na kilkanaście procent. Polscy deweloperzy nie dostawali dopłat od zabudowanego hektara, a liczba mieszkań sprzedanych nabywcom z krajów Unii nie miała żadnego znaczenia. Dla rodzącej się branży deweloperskiej negocjacje akcesyjne oznaczały dodatkowo potężne zagrożenie jakim było ryzyko podniesienia podatku VAT, dotychczas wynoszącego 0 proc., do wysokości stawki podstawowej. Na szczęście także dzięki tworzącej się samoorganizacji sektora deweloperskiego, która wkrótce przyjęła formę PZFD, i wsparciu polityków rozumiejących jak dużym hamulcem dla rozwoju mogłyby się stać proponowane przez UE przepisy, udało się w traktacie akcesyjnym wynegocjować okres przejściowy, a następnie uzgodnić bardzo obszerną definicję budownictwa społecznego i objąć praktycznie całe budownictwo obniżoną, siedmioprocentową, preferencyjną stawką VAT – mówi Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor, Housing Sector, JLL.

Wejście Polski do Unii Europejskiej miało przede wszystkim pośrednie znaczenie dla rozwoju tego sektora rynku. Kluczowe były efekty pośrednie: traktowanie Polski jako bezpiecznego miejsca do długoterminowego inwestowania otworzyło drzwi do napływu firm zagranicznych, a zatem i kapitału, i wiedzy o funkcjonowaniu rynku. Nie mniejsze znaczenie miało przyspieszenie rozwoju sektora bankowego, w tym zwłaszcza najpierw nowa ulga podatkowa tzw. ulga odsetkowa, a kilka lat później możliwość udzielania kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich, które bardzo zwiększyły popyt na mieszkania.

Jednocześnie, w 2004 roku – chociaż nie miało to związku z wejściem Polski do UE – nastąpiła reforma planowania przestrzennego, z czym związane były ograniczenia podażowe. Przewaga popytu nad podażą zaowocowała skokowym wzrostem cen, zwłaszcza w największych miastach. Oznaczało to także duży spadek dostępności finansowej, która przed rokiem 2008 była najniższa w historii polskiego rynku. W tamtym czasie za przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw można było nabyć około 0,5 mkw. mieszkania od dewelopera, podczas gdy aktualnie jest to około 0,7 mkw. w zależności od miasta.

Jak twierdzi JLL, decyzja o tym, że Polska wejdzie do UE, miała bardzo korzystny skutek w postaci lepszego postrzegania kraju jako miejsca długoterminowego inwestowania kapitału. Zwłaszcza pierwsze lata po akcesji były okresem intensywnego napływu zagranicznych firm deweloperskich, które zakładały tu spółki-córki. W ten sposób udało się przyspieszyć rozwój rynku, niejako neutralizując podstawowy problem, jaki stanowił brak polskiego kapitału. Miało to duże znaczenie, gdyż rozwój rynku kredytów i wzrost płac powodował szybki wzrost popytu. Pierwszy boom na rynku skończył się dość gwałtownie wskutek globalnego kryzysu finansowo-bankowego we wrześniu 2008. Sektor deweloperski wykazał się wówczas dużą odpornością, choć od tej pory funkcjonowanie rynku kredytów w Polsce było oparte niemal wyłącznie o kredyty w złotówkach. Na stopniową poprawę sytuacji miały przede wszystkim takie czynniki jak wzrost dochodów, poprawa sytuacji na rynku pracy, programy wspierające nabywców pierwsze mieszkania (czyli najpierw Rodzina na Swoim, a potem Mieszkanie dla Młodych) oraz relatywnie stabilny, umiarkowany wzrost kosztów po stronie wykonawstwa. Sprawiało to, że z jednej strony stopniowo rósł popyt, ale równolegle rosła podaż, dzięki czemu wzrost cen był zbliżony do inflacji.

Okres relatywnie spokojnego rozwoju pomimo wzrastających już w okresie 2018-2019 kosztów i cen zakończył się dość gwałtownie w roku 2020. Przyczyny tych turbulencji zachodzących w ciągu ostatnich pięciu lat były różne – zaczęło się od pandemii wiosną 2020 roku, lockdownu, załamania sprzedaży i towarzyszącego temu wyhamowania podaży. Po tym kryzysowym roku nastąpił euforyczny wzrost popytu w roku 2021, przede wszystkim dzięki rekordowo niskim stopom procentowym i boomie kredytowym, ale również dzięki rosnącym zakupom o charakterze inwestycyjnym i tezauryzacyjnym, czyli służącym przede wszystkim ochronie oszczędności.

Rok 2022 przyniósł kolejny kryzys spowodowany wybuchem wojny, ale także wysoką inflacją i skokowym wzrostem oprocentowania kredytów. Jednocześnie bardzo wysokie koszty finansowania i bardzo wysoka niepewność oznaczały kolejny raz silne wyhamowanie podaży, zwłaszcza w największych miastach. W reakcji na to załamanie popytu rząd pod koniec 2022 roku ogłosił przygotowywanie programu kredytów na 2 proc., które w 2023 roku spowodowały mobilizację kupujących i bardzo dobrą sprzedaż, za którą w większości miast nie nadążyła nowa podaż. Wszystko wskazuje na to, że rok 2024 będzie okresem wyhamowania sprzedaży, zwłaszcza, jeśli będzie utrzymywać się dłużej niepewność dot. przyszłego programu kredytów „na Start”.

Budownictwo o charakterze komunalnym i społecznym, zwłaszcza w ostatnich 10 latach, zostało bardzo zmarginalizowane. Nowe mieszkania w Polsce w 98 proc. powstają w jednej z kilku formuł rynkowych: mieszkań budowanych na sprzedaż, mieszkań budowanych na wynajem na zasadach rynkowych albo domów jednorodzinnych budowanych przez indywidualnych inwestorów do zaspokojenia potrzeb swoich rodzin. Część społeczeństwa ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i znajduje to również negatywne odzwierciedlenie w funkcjonowaniu młodych rodzin. Wydaje się, że filar o charakterze rynkowym należałoby wzmocnić programem budowania lokali o charakterze społecznym. Nie wiadomo jednak, czy w sytuacji, w której priorytetami są obronność, obrona cywilna, transformacja energetyczna i funkcjonowanie ochrony zdrowia, znajdą się wystarczające środki, żeby rozwijać takie budownictwo – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.

Ostatnie nowości

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska San Park stawia na Piaseczno

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by ANZ

Największy obecnie budowany retail park w województwie mazowieckim zmienia nazwę. Projekt funkcjonujący dotychczas jako San Park Mysiadło przyjmuje oficjalną nazwę San Park Piaseczno.

Biura i projekty wielofunkcyjne

Polska RedDeer u Wolfa na Zielnej

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

RedDeer.Games, spółka z portfela inwestycyjnego grupy PMPG Polskie Media, ma nową siedzibę w centrum Warszawy. Nowe biuro znajduje się w budynku Wolf Zielna i ma powierzchnię 600 mkw.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Letnie roszady w Wola Parku

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by ANZ

W ostatnim czasie w warszawskiej galerii handlowej Wola Park kilka marek otworzyło nowy lokal, zmieniło lokalizację lub przeszło rearanżację. Nowym najemcą jest butik Lilou, salon Tous ma większy sklep, a sieć Martes Sport podwoiła zajmowaną powierzchnię. Nowi najemcy pojawili się również w strefie restauracyjnej centrum.

Biura i projekty wielofunkcyjne

Polska Jak pracują rodzice?

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by ANZ

Jak wynika z najnowszych badań JLL przeprowadzonych wśród pracowników biurowych w Polsce, większość kobiet, które mają dzieci wymagające opieki jest obecna w biurze raz w tygodniu lub pracuje całkowicie zdalnie (łącznie 59 proc.). W przypadku mężczyzn w podobnej sytuacji rodzinnej, 47 proc. pracuje w biurze jeden dzień lub mniej. Posiadanie potomstwa ma zauważalny wpływ na frekwencję w biurze, szczególnie w przypadku kobiet.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Empik wchodzi do Nowych Bielaw

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by ANZ

Greenman Poland podpisał umowę najmu z siecią Empik. Najnowszy salon marki zadebiutuje w centrum handlowym Nowe Bieklawy w Toruniu na przełomie III i IV kwartału tego roku.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Aldi jedzie na Mazury

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

Aldi otworzył drugi sklep w Ełku. Nowa placówka, zlokalizowana przy ul. Parkowej, jest dziewiątym marketem w woj. warmińsko-mazurskim i 319 w całym kraju.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Szykują się na duże powierzchnie

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

W centrum E.Leclerc w Jeleniej Górze pojawią się nowe marki – swoje sklepy uruchomią tu m.in. Hebe, Sinsay, debiutująca na jeleniogórskim rynku marka Woolworth oraz sieć rozrywkowa Jump Heaven.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Polska moda w Bonarce

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

Odzieżowa marka Naree otwiera swój sklep w centrum handlowym Bonarka. To drugi sklep polskiego brandu w Krakowie.

Rynek mieszkaniowy

Polska ZAM do zamieszkania

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by ANZ

Archicom ukończył inwestycję ZAM Apartments w krakowskiej dzielnicy Podgórze. W ramach drugiej fazy projektu powstał budynek oferujący 100 lokali. Łącznie inwestycja obejmuje 215 mieszkań.

Rynek mieszkaniowy

Polska Można się wprowadzać do Quorum C

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

Spółka Resi Capital, należąca do grupy deweloperskiej Cavatina Group, uzyskała pozwolenie na użytkowanie dla 23-piętrowego budynku mieszkalnego Quorum C we Wrocławiu.

Eurobuild CEE

Polska Wakacyjny "Eurobuild" już w obiegu!

schedule 19 lipca 2024
Eurobuild CEE

Ukazał się już letni, lipcowo-sierpniowy numer "Eurobuildu" – publikacja jest jak zwykle pełna ciekawych artykułów i fachowych analiz, a ich tytuły nieomylnie wlewają otuchę w serca całej branży!

Rynek mieszkaniowy

Polska Atal wraca do Ursusa

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

Atal wprowadził na stołeczny rynek projekt Warszawska 58A w dzielnicy Ursus. Inwestycja to dwa budynki z łącznie około 80 mieszkaniami.

Rynek inwestycyjny i finansowy

Rumunia Wielkie zakupy WDP

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

WDP nabyło w Rumunii portfel obejmujący nieruchomości o powierzchni najmu około 136 tys. mkw. oraz dużą działkę pod przyszłą inwestycję o łącznej potencjalnej powierzchni GLA ponad 300 tys. mkw. Wartość transakcji to około 110 mln euro.

Obiekty użyteczności publicznej

Polska Mają kontrakt na Archiwum

schedule 19 lipca 2024
Opr./edited by MR

Przedstawiciele Mota-Engil Central Europe oraz Województwa Mazowieckiego podpisali umowę na budowę nowej siedziby Archiwum Województwa Mazowieckiego. W ramach zadania powstanie budynek o powierzchni całkowitej niemal 13 tys. mkw. Wartość umowy to ponad 110 mln zł brutto.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Słodko w podziemiach Norblina

schedule 18 lipca 2024
Opr./edited by MR

Fabryka Norblina wzbogaciła się o kolejny koncept gastronomiczny. Z początkiem lipca w warszawskim kompleksie przy Żelaznej otworzył się Chocobon. Deserownia zajęła ponad 660 mkw. na poziomie -1, tuż obok Smart Kids Planet.

Infrastruktura

Polska GDDKiA gotowe wydawać miliardy

schedule 18 lipca 2024
Opr./edited by MR

GDDKiA planuje do końca tego roku wydać na inwestycje około 20 mld rocznie. Podobny poziom wydatkowania przewidywany jest na kolejne lata.

ESG

Czechy Outstanding w Pilznie

schedule 18 lipca 2024
Opr./edited by ANZ

Firma AEW uzyskała ocenę BREEAM New Construction na poziomie Outstanding z wynikiem 88,1 proc. dla niedawno ukończonej inwestycji logistycznej The Platform. Nieruchomość o powierzchni 36,4 tys. mkw. powstała w czeskim Pilznie.

Obiekty użyteczności publicznej

Polska Nova Marina dla żeglarzy w Gdyni

schedule 18 lipca 2024
Opr./edited by MR

W Gdyni, w historycznej lokalizacji Mola Południowego i przy porcie jachtowym Ghelamco wspólnie z Polskim Związkiem Żeglarskim zbuduje wielofunkcyjny budynek z centrum żeglarskim.

Powierzchnie magazynowe i produkcyjne

Polska Cyfrowe dokumenty w ekspansji u Hillwooda

schedule 18 lipca 2024
Opr./edited by MR

ArchiDoc, firma oferująca usługi z obszaru cyfryzacji procesów biznesowych BPO, zarządzania dokumentami i obsługi back-office, powiększyła wynajmowaną powierzchnię w centrum magazynowym Hillwood Janki Sokołów do 12,6 tys. mkw. 

Style i wnętrza

Polska To jest to! w całym biurze

schedule 18 lipca 2024
Opr./edited by MR

Biuro firmy Coca-Cola HBC w warszawskim budynku Business Garden rozlokowane zostało na trzech piętrach o łącznej powierzchni 5,5 tys. mkw. Inwestor do współpracy przy projekcie wnętrza zaprosił architektów z pracowni Bit Creative.

Najnowsze w Rynek mieszkaniowy

schedule 19 lipca 2024

ZAM do zamieszkania

Archicom ukończył inwestycję ZAM Apartments w krakowskiej dzielnicy Podgórze. W ramach drugiej fazy projektu powstał budynek oferujący 100 lokali. Łącznie inwestycja obejmuje 215 mieszkań.

schedule 19 lipca 2024

Można się wprowadzać do Quorum C

Spółka Resi Capital, należąca do grupy deweloperskiej Cavatina Group, uzyskała pozwolenie na użytkowanie dla 23-piętrowego budynku mieszkalnego Quorum C we Wrocławiu.

schedule 19 lipca 2024

Atal wraca do Ursusa

Atal wprowadził na stołeczny rynek projekt Warszawska 58A w dzielnicy Ursus. Inwestycja to dwa budynki z łącznie około 80 mieszkaniami.

schedule 18 lipca 2024

Cis przy Trójmiejskim Parku Krajobrazowym

Rozpoczęła się budowa osiedla Apartamenty Cis Park w Gdyni. Inwestorem jest NDI Development, a projekt architektoniczny przygotowała pracownia MTA Architekci.

schedule 17 lipca 2024

Ekologiczny Przystanek Ursus

Milestone wprowadza do oferty nową inwestycję mieszkaniową – Przystanek Ursus. Projekt obejmuje 28 dwukondygnacyjnych domów, każdy o powierzchni około 90 mkw.

schedule 16 lipca 2024

Przekazują przy Wyścigach

Apsys Polska zakończył sprzedaż mieszkań w swojej pierwszej inwestycji na rynku mieszkaniowym. Projekt Solea Mieszkania przy Wyścigach zlokalizowany jest na Mokotowie i oferuje lokale od jedno- do sześciopokojowych.

schedule 16 lipca 2024

Neowo w przedsprzedaży

Yareal rozpoczął przedsprzedaż II etapu osiedla Neowo. Inwestycja zlokalizowana jest na Bemowie, obok powstającej stacji metra Chrzanów.

schedule 15 lipca 2024

Collegia buduje nowy akademik w Gdańsku

Grupa Collegia rusza z kolejną inwestycją w Trójmieście. Przy Alei Grunwaldzkiej w Gdańsku powstanie kompleks, który będzie łączył funkcje domu studenckiego, hotelu oraz przestrzeni usługowej.

schedule 11 lipca 2024

Ronson pracuje nad ofertą

W I półroczu 2024 roku Ronson Development zakontraktował sprzedaż około 260 lokali i dostarczył około 380 lokali. Firma rozbudowuje ofertę na nadchodzące miesiące. 

schedule 11 lipca 2024

Skanska znowu buduje na Woli

Ruszyła budowa II etapu osiedla NU Warszawa Wola. W ramach tej fazy powstaną dwa budynki: siedmiokondygnacyjny, w którym oprócz mieszkań, znajdzie się także siedem lokali usługowych oraz ośmiokondygnacyjny, pełniący wyłącznie funkcję mieszkalną. 

schedule 11 lipca 2024

Atal zmierza do celu

Grupa Atal w I półroczu 2024 roku wydała klientom 1 215 lokali mieszkalnych i usługowych. W analogicznym okresie roku ubiegłego było to 959 lokali. Tegoroczny plan przekazań wynosi około 2,2 tys. mieszkań.

schedule 10 lipca 2024

No To Naramowice

Duda Development i grupa Verbicon zrealizują poznańskie osiedle No To Naramowice. W ramach inwestycji powstaną 93 mieszkania o metrażach od 30 do 99 mkw.

schedule 10 lipca 2024

Heimstaden ma coraz więcej najemców

W II kwartale 2024 roku zespół Heimstaden podpisał ponad 500 umów najmu instytucjonalnego mieszkań, co jest rekordowym wynikiem w historii firmy. Do portfolio spółki dołączyła inwestycja przy ul. Myśliwskiej w Krakowie.

schedule 10 lipca 2024

W Inpro wciąż stabilnie

Jak wynika z podsumowania II kwartału 2024 roku, grupa kapitałowa Inpro zrealizowała w tym okresie przedsprzedaż na poziomie około 140 umów, przekazując łącznie 54 lokale mieszkalne.

schedule 10 lipca 2024

Via Flora z kolejnymi budynkami

Wystartowała budowa III etapu osiedla Via Flora realizowanego przez Develię w Gdańsku. W jego ramach powstaną dwa budynki z 85 mieszkaniami. Generalnym wykonawcą jest Develia Construction.

schedule 08 lipca 2024

Victoria tęskni za zeszłym rokiem

Victoria Dom w I półroczu 2024 roku sprzedała około 630 mieszkań, co oznacza spadek o 29 proc. w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. Deweloper liczy na wyższą sprzedaż w II połowie roku.

schedule 08 lipca 2024

Yareal zburzy i zbuduje

Yareal zrealizuje ponad 60 mieszkań wraz z usługami i terenem rekreacyjnym w pobliżu pętli tramwajowej na Marymoncie. Budowę poprzedzi rozbiórka istniejącego w tym miejscu biurowca z lat 80. oraz zabetonowanego placu, służącego obecnie jako odgrodzony parking.

schedule 08 lipca 2024

Wiecha nad Willą

Na budynku powstającej w Konstancinie-Jeziornie Willi Papiernia zawisła wiecha. Wspólną inwestycję firm Revi Kompania Deweloperska oraz Europlanning Group realizuje generalny wykonawca Droma Construction.

schedule 05 lipca 2024

Develia poprawia wyniki

W I półroczu 2024 Develia sprzedała 1949 mieszkań, czyli o 65 proc. więcej niż w zeszłym roku. Spółka przekazała 1057 lokali, co stanowi wzrost o 59 proc.

schedule 05 lipca 2024

Pierwszy wspólny projekt gotowy

Zakończyła się budowa osiedla Lizbońska na warszawskiej Saskiej Kępie. To pierwsza wspólna inwestycja Develii oraz Grupo Lar Polska. W ramach projektu powstało 199 mieszkań i 15 lokali usługowych w czterech budynkach autorstwa pracowni JEMS Architekci.

Wydanie 7 (290) lipiec 2024

Ostatnie komentarze

Kategorie