Polska Dwadzieścia lat minęło

Trudno jednak oddzielić zjawiska bezpośrednio związane z członkostwem w Unii od efektów rozwoju polskiej gospodarki. Niebagatelne znaczenie dla rozwoju tego sektora miało udzielanie kredytów denominowanych we frankach. Z drugiej strony jednak, polityka planistyczna związana z trendami europejskimi stanowiła duże wyzwanie dla rozwoju mieszkalnictwa w wielkich miastach. Jak podkreśla JLL, w ostatnich pięciu latach mamy do czynienia z okresem turbulencji związanych z pandemią, zmianami oprocentowania kredytów, wzrostem kosztów budowy, a przede wszystkim ogromną nieprzewidywalnością warunków funkcjonowania firm. Sektor deweloperski udowodnił jednak swoją dużą odporność na wstrząsy, osiągając pozycję jednego z europejskich liderów pod względem liczby budowanych i sprzedawanych mieszkań.

Transformacja polityczno-gospodarcza lat 90. była dla polskiego sektora budownictwa mieszkaniowego katastrofą, której efekty można porównać tylko ze skutkami wojny. W połowie ostatniej dekady XX wieku liczba nowych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym spadła do najniższego poziomu od okresu II wojny światowej.

Dotychczasowy system budowania mieszkań w miastach, zdominowany przez spółdzielczość mieszkaniową, zaczął być zastępowany przez sektor deweloperski, który tworzył się od zera, a nie tak jak większość podlegających transformacji branż – poprzez przekształcenia i prywatyzacje istniejących przedsiębiorstw. Problem stanowił brak rodzimego kapitału, otoczenia legislacyjnego czy standardów funkcjonowania rynku, ale również dramatycznie wysokie koszty pozyskania finansowania i przez deweloperów, i przez potencjalnych nabywców. Wysoka inflacja zmuszała do ustalania cen w dolarach, a kredyty denominowane w dolarach oprocentowane były na kilkanaście procent. Polscy deweloperzy nie dostawali dopłat od zabudowanego hektara, a liczba mieszkań sprzedanych nabywcom z krajów Unii nie miała żadnego znaczenia. Dla rodzącej się branży deweloperskiej negocjacje akcesyjne oznaczały dodatkowo potężne zagrożenie jakim było ryzyko podniesienia podatku VAT, dotychczas wynoszącego 0 proc., do wysokości stawki podstawowej. Na szczęście także dzięki tworzącej się samoorganizacji sektora deweloperskiego, która wkrótce przyjęła formę PZFD, i wsparciu polityków rozumiejących jak dużym hamulcem dla rozwoju mogłyby się stać proponowane przez UE przepisy, udało się w traktacie akcesyjnym wynegocjować okres przejściowy, a następnie uzgodnić bardzo obszerną definicję budownictwa społecznego i objąć praktycznie całe budownictwo obniżoną, siedmioprocentową, preferencyjną stawką VAT – mówi Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor, Housing Sector, JLL.

Wejście Polski do Unii Europejskiej miało przede wszystkim pośrednie znaczenie dla rozwoju tego sektora rynku. Kluczowe były efekty pośrednie: traktowanie Polski jako bezpiecznego miejsca do długoterminowego inwestowania otworzyło drzwi do napływu firm zagranicznych, a zatem i kapitału, i wiedzy o funkcjonowaniu rynku. Nie mniejsze znaczenie miało przyspieszenie rozwoju sektora bankowego, w tym zwłaszcza najpierw nowa ulga podatkowa tzw. ulga odsetkowa, a kilka lat później możliwość udzielania kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich, które bardzo zwiększyły popyt na mieszkania.

Jednocześnie, w 2004 roku – chociaż nie miało to związku z wejściem Polski do UE – nastąpiła reforma planowania przestrzennego, z czym związane były ograniczenia podażowe. Przewaga popytu nad podażą zaowocowała skokowym wzrostem cen, zwłaszcza w największych miastach. Oznaczało to także duży spadek dostępności finansowej, która przed rokiem 2008 była najniższa w historii polskiego rynku. W tamtym czasie za przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw można było nabyć około 0,5 mkw. mieszkania od dewelopera, podczas gdy aktualnie jest to około 0,7 mkw. w zależności od miasta.

Jak twierdzi JLL, decyzja o tym, że Polska wejdzie do UE, miała bardzo korzystny skutek w postaci lepszego postrzegania kraju jako miejsca długoterminowego inwestowania kapitału. Zwłaszcza pierwsze lata po akcesji były okresem intensywnego napływu zagranicznych firm deweloperskich, które zakładały tu spółki-córki. W ten sposób udało się przyspieszyć rozwój rynku, niejako neutralizując podstawowy problem, jaki stanowił brak polskiego kapitału. Miało to duże znaczenie, gdyż rozwój rynku kredytów i wzrost płac powodował szybki wzrost popytu. Pierwszy boom na rynku skończył się dość gwałtownie wskutek globalnego kryzysu finansowo-bankowego we wrześniu 2008. Sektor deweloperski wykazał się wówczas dużą odpornością, choć od tej pory funkcjonowanie rynku kredytów w Polsce było oparte niemal wyłącznie o kredyty w złotówkach. Na stopniową poprawę sytuacji miały przede wszystkim takie czynniki jak wzrost dochodów, poprawa sytuacji na rynku pracy, programy wspierające nabywców pierwsze mieszkania (czyli najpierw Rodzina na Swoim, a potem Mieszkanie dla Młodych) oraz relatywnie stabilny, umiarkowany wzrost kosztów po stronie wykonawstwa. Sprawiało to, że z jednej strony stopniowo rósł popyt, ale równolegle rosła podaż, dzięki czemu wzrost cen był zbliżony do inflacji.

Okres relatywnie spokojnego rozwoju pomimo wzrastających już w okresie 2018-2019 kosztów i cen zakończył się dość gwałtownie w roku 2020. Przyczyny tych turbulencji zachodzących w ciągu ostatnich pięciu lat były różne – zaczęło się od pandemii wiosną 2020 roku, lockdownu, załamania sprzedaży i towarzyszącego temu wyhamowania podaży. Po tym kryzysowym roku nastąpił euforyczny wzrost popytu w roku 2021, przede wszystkim dzięki rekordowo niskim stopom procentowym i boomie kredytowym, ale również dzięki rosnącym zakupom o charakterze inwestycyjnym i tezauryzacyjnym, czyli służącym przede wszystkim ochronie oszczędności.

Rok 2022 przyniósł kolejny kryzys spowodowany wybuchem wojny, ale także wysoką inflacją i skokowym wzrostem oprocentowania kredytów. Jednocześnie bardzo wysokie koszty finansowania i bardzo wysoka niepewność oznaczały kolejny raz silne wyhamowanie podaży, zwłaszcza w największych miastach. W reakcji na to załamanie popytu rząd pod koniec 2022 roku ogłosił przygotowywanie programu kredytów na 2 proc., które w 2023 roku spowodowały mobilizację kupujących i bardzo dobrą sprzedaż, za którą w większości miast nie nadążyła nowa podaż. Wszystko wskazuje na to, że rok 2024 będzie okresem wyhamowania sprzedaży, zwłaszcza, jeśli będzie utrzymywać się dłużej niepewność dot. przyszłego programu kredytów „na Start”.

Budownictwo o charakterze komunalnym i społecznym, zwłaszcza w ostatnich 10 latach, zostało bardzo zmarginalizowane. Nowe mieszkania w Polsce w 98 proc. powstają w jednej z kilku formuł rynkowych: mieszkań budowanych na sprzedaż, mieszkań budowanych na wynajem na zasadach rynkowych albo domów jednorodzinnych budowanych przez indywidualnych inwestorów do zaspokojenia potrzeb swoich rodzin. Część społeczeństwa ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i znajduje to również negatywne odzwierciedlenie w funkcjonowaniu młodych rodzin. Wydaje się, że filar o charakterze rynkowym należałoby wzmocnić programem budowania lokali o charakterze społecznym. Nie wiadomo jednak, czy w sytuacji, w której priorytetami są obronność, obrona cywilna, transformacja energetyczna i funkcjonowanie ochrony zdrowia, znajdą się wystarczające środki, żeby rozwijać takie budownictwo – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.