Polska Niska podaż, stabilny popyt, ożywienie w transakcjach

Jak podaje agencja doradcza Cushman & Wakefield, w 2024 roku zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych poziom aktywności najemców pozostał na zbliżonym poziomie względem analogicznego okresu 2023 roku. Bez zmian pozostawała też aktywność deweloperska znajdująca się wciąż w fazie stagnacji. Widoczne ożywienie z kolei zanotował rynek kapitałowy, na którym wolumen inwestycyjny wyniósł 1,64 mld eurow transakcjach kupna/sprzedaży. W Warszawie wartość zawartych transakcji osiągnęła ponad trzykrotny wzrost.

Na koniec IV kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce zbliżyły się do poziomu 13,1 mln mkw.

Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła w 2024 roku nieznacznie ponad 228 tys. mkw., z czego najwięcej powierzchni oddano w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach. Ubiegły rok stanowił tym samym kontynuację stagnacji po stronie aktywności deweloperskiej, a większy wolumen nowej powierzchni, która trafi na rynek, jest spodziewany dopiero po 2026 roku – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Największe budynki oddane w ubiegłym roku do użytku to The Form w Warszawie (29,4 tys. mkw., Lincoln Property Company), Grundmana Office Park A w Katowicach (20,7 tys. mkw., Cavatina) oraz wrocławski Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., Cavatina).

Na koniec grudnia w realizacji pozostawało około 180 tys. mkw. powierzchni w Warszawie i około 160 tys. mkw. w miastach regionalnych. To o około 80 proc. mniej niż na początku 2020 roku. Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się w tym roku jedynie o około 190 tys. mkw., co z czasem będzie przekładać się na spadający wskaźnik powierzchni niewynajętej w najlepszych lokalizacjach biurowych w polskich aglomeracjach - dodaje Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w Warszawie wyniósł na koniec grudnia 740,2 tys. mkw., co stanowiło spadek o jedynie 1 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku. Na relatywnie wysokim poziomie utrzymała się też liczba sfinalizowanych transakcji najmu, która wyniosła 757 umów, co stanowi spadek o niecałe 7 proc. r-d-r. Świadczy to o stopniowej stabilizacji popytu na stołecznym rynku biurowym – tłumaczy Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.

Poziom popytu w miastach regionalnych wyniósł na koniec grudnia prawie 714 tys. mkw., co stanowi jedynie 4-procentowy spadek względem analogicznego okresu z poprzedniego roku, który na rynku regionalnym był rekordowy.

Niezmiennie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe napędzały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. W strukturze transakcji przeważały natomiast umowy renegocjacji – 51 proc. Nowe umowy i powierzchnie zajęte przez właściciela odpowiadały za 46 proc. najmu, a ekspansje – jedynie za 3 proc. – komentuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec IV kwartału 2024 roku wyniósł 14,3 proc., co stanowi wzrost o 0,2 p.p. zarówno r-d-r, jak i względem III kwartału 2024. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,1 p.p. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,6 proc. W miastach regionalnych zaobserwowano zarówno spadki, jak i wzrosty. Niższy poziom powierzchni niewynajętej dotyczył Lublina, Wrocławia i Trójmiasta, z kolei wzrost zanotowano w Katowicach, Łodzi i Poznaniu. Średni wskaźnik pustostanów w miastach regionalnych wyniósł 17,8 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,87 mln mkw., co oznacza wzrost o 3 proc. r-d-r.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. za miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-17 euro/mkw. za miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.

W ostatnim kwartale minionego roku inwestycje w sektorze biurowym przekroczyły 633 mln euro, podczas gdy łączna kwota za 2024 rok wyniosła prawie 1,64 mld euro.

W 2024 roku inwestycje w Warszawie osiągnęły poziom 1,34 mld euro, co oznacza ponad trzykrotny wzrost r-d-r i tylko 5-procentowy spadek względem średniej z ostatnich pięciu lat. Pozostałe 298 mln euro zarejestrowano w miastach regionalnych. Tak dobry rezultat świadczy o mocnych fundamentach polskiego rynku biurowego, który przyciąga inwestorów wysoką jakością, zdywersyfikowanym portfelem najemców i zgodnością większości istniejącego zasobu z ambitnymi standardami ESG. Najbardziej aktywnymi funduszami w transakcjach średniej oraz dużej skali pozostają Czesi i Szwedzi. Na znaczeniu również zyskuje krajowy kapitał prywatny, który jest zainteresowany głównie transakcjami w przedziale 5-20 mln euro – komentuje Marcin Kocerba, partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

W IV kwartale miały miejsce dwie transakcje przekraczające 100 mln euro – sprzedaż wieży Warsaw Unit do Eastnine za 280 mln euro oraz P180 do Investika/Bud Holdings za około 100 mln euro. Spośród 45 transakcji zarejestrowanych w 2024 roku aż 26 (58%) stanowiły małe umowy kupna/sprzedaży o wartości poniżej 20 milionów EUR.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Warszawie wynosiły od 5,75 do 6,25 proc. i oczekuje się, że będą pod presją spadkową w związku z dalszą stabilizacją rynku i zwiększonym popytem inwestorów.