Polska W stolicy brakuje gruntów

Zdaniem ekspertów na obecną sytuację wpływa niska podaż ukończonych projektów z początku tego roku, jak i planowanych inwestycji w kolejnych latach. Dodatkowo, spadek współczynnika pustostanów przekłada się na ograniczoną dostępność przestrzeni dla najemców.

Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2024 roku wyniosła około 740 tys. mkw., co stanowiło wynik nieznacznie niższy od tego zarejestrowanego w 2023 roku. Wygląda na to, że początek 2025 roku przyniósł stabilizację, ponieważ wolumen transakcji w stolicy pomiędzy styczniem a marcem osiągnął wartość 160 tys. mkw., co oznacza 17-procentowy wzrost względem analogicznego okresu w ubiegłym roku.

Do najważniejszych transakcji najmu w I kwartale 2025 roku należy umowa zawarta przez Enter Air na najem 9,8 tys. mkw. powierzchni w budynku Bokserska Office Center, zlokalizowanym w strefie Służewiec, z przeznaczeniem na potrzeby własne. Drugą co do wielkości był najem przez CD Projekt 5,6 tys. mkw. powierzchni biurowej w biurowcu CD Projekt, położonym w strefie Wschód. Na trzecim miejscu uplasowała się transakcja Elanco Polska – odnowiono umowę najmu na 4,4 tys. mkw. w budynku The Warsaw Hub B. Kolejne dwie transakcje zostały objęte klauzulą poufności co do tożsamości najemców. Jeden z nich odnowił umowę na 4,2 tys. mkw. w budynku Central Tower, a drugi podpisał nową umowę najmu 4,1 tys. mkw. w budynku Moniuszki 1a.

Jak pokazują dane z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, większość powierzchni (63 proc.) wynajęto w centralnych strefach biurowych miasta, co przekłada się na prawie 101 tys. m kw. wynajętej powierzchni w tej strefie. Największy udział w strukturze wolumenu transakcji brutto przypadł nowym umowom (48 proc.), co oznacza nieznaczny wzrost o 0,01 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Odnowienia umów stanowiły 26 proc., udział ekspansji wyniósł 9 proc., natomiast najem na potrzeby własne odpowiadał za 17 proc. wolumenu. Wartości te były bardzo zbliżone do zarejestrowanych w analogicznym okresie w roku ubiegłym. W I kwartale 2025 roku udział umów zawieranych na etapie realizacji inwestycji w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł 5 proc., co oznacza nieznaczny wzrost o 0,01 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Wyraźniejszy wzrost widoczny jest w ujęciu rocznym – w ostatnich czterech kwartałach udział przednajmu sięgnął 15 proc.

W strukturze wolumenu transakcji brutto prawie 50 proc. całkowitego popytu stanowiły nowe umowy najmu, wliczając w to umowy przednajmu. Jest to ważny sygnał dla rynku, że firmy z wyprzedzeniem starają się zabezpieczyć najlepsze lokalizacje, będąc świadome istniejącej luki podażowej – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Początek nowego roku warszawski rynek biurowy zamknął z łącznymi zasobami powierzchni na poziomie 6,27 mln mkw., z czego w I kwartale 2025 dostarczono zaledwie 5,6 tys. mkw. w ramach jednej inwestycji – biurowca CD Projekt w strefie Wschód (CD Projekt RED). Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że wartość nowej podaży jest o 88 proc. mniejsza w porównaniu do ubiegłego roku oraz o 81 proc. poniżej wyniku z poprzedniego kwartału. W ujęciu ostatnich czterech kwartałów nowa podaż również kształtuje się na niskim poziomie 61,6 tys. mkw. oddanej nowej powierzchni biurowej. Jest to spadek o 44 proc. rok do roku, co pokazuje, że obecnie w stolicy przybywa niewiele biur. Jeśli chodzi o wartość wolumenu powierzchni w budowie jest ona również niższa – do końca marca odnotowano spadek o 5 proc. w porównaniu do roku ubiegłego.

Na koniec marca 2025 roku około 267 tys. mkw. powierzchni pozostawało w budowie lub przebudowie, z czego ponad 80 proc. będzie dostarczone w strefach centralnych. W przypadku dzielnic znajdujących się w centrum Warszawy największym wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych – dodaje Małgorzata Fibakiewicz.

Do największych bieżących inwestycji w budowie, które mają zostać oddane w ostatnim kwartale tego roku, należy budynek The Bridge (47 tys. mkw.) realizowany przez Ghelamco oraz Office House (31 tys. mkw.) należący do Echo Investment. Z kolei Strabag planuje oddać do użytku budynek Upper One (35 tys. mkw.) w IV kwartale 2026 roku.

Jak wynika z raportu, niska nowa podaż kwartalna i wciąż ograniczona aktywność deweloperów wpływa na obniżenie się wskaźnika pustostanów w biurach. Poziom niewynajętej powierzchni w Warszawie obniżył się do 10,5 proc., natomiast w centralnych lokalizacjach spadł do 7,4 proc. (spadek aż o 2,1 p.p. w porównaniu do ubiegłego roku), co może świadczyć o dynamicznym powrocie najemców do najbardziej prestiżowych lokalizacji. Na koniec I kwartału 2025 roku całkowite zasoby wolnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 657 tys. mkw., z czego ponad 13 proc. znajdowało się w budynkach oddanych do użytkowania ponad 10 lat temu. Aż 20 proc. wolumenu pustostanów koncentrowało się w Strefie Służewiec.

Jeśli chodzi o poziom czynszów wywoławczych, w stolicy kształtuje się on na stabilnym poziomie, choć w przyszłości może ulec zmianie.

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych w Warszawie wynoszą obecnie 22-27 euro/mkw. miesięcznie w Centrum oraz 16-18 euro/mkw. w lokalizacjach poza Centrum, przy czym czynsze najmu najlepszych obiektów mogą przekraczać 27 euro/mkw. miesięcznie. Biorąc pod uwagę ograniczoną nową podaż i malejącą dostępność biur, przewidujemy, że czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w stolicy będą rosły – podkreśla Wiktoria Weilandt, associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.