Polska Rynek magazynowy w punkcie zwrotnym

Do 2035 roku w naszym kraju ubędzie 1,2 mln mieszkańców, liczba osób w wieku 25-44 lata skurczy się o około 2 mln, a niemal co czwarty Polak będzie miał wtedy ponad 65 lat. Jednocześnie szybko będzie rósł handel w Internecie - w ciągu najbliższych 10 lat wolumen e-commerce wzrośnie o 106 proc., czyli o około 97 mld zł. Z najnowszych badań firmy doradczej JLL wynika, że dla rynku magazynowego oznacza to koniec epoki wzrostu opartego na dostępności taniej pracy i początek nowego modelu, w którym o przewadze zdecydują elastyczność aktywów, gotowość do modularnej automatyzacji oraz zdolność obsługi najszybciej rosnących segmentów popytu: e-commerce, e-grocery i cold chain.

Z jednej z kluczowych dla rynku nieruchomości prognoz demograficznych, że pomimo kurczącej się populacji kraju, liczba gospodarstw domowych utrzyma trend wzrostowy. Według bazowego scenariusza GUS do 2035 roku Polska straci 1,2 mln mieszkańców, ale jednocześnie liczba gospodarstw domowych zwiększy się o około 200 tys. Powodem jest systematyczny spadek średniej liczby osób w jednym gospodarstwie domowym. To kluczowa informacja nie tylko dla rynku nieruchomości, ale dla całej gospodarki. Spadek liczby ludności nie oznacza bowiem automatycznie proporcjonalnego spadku popytu. Rosnąca liczba singli, „pustych gniazd” (domostw, które opuściły wszystkie, dorosłe już dzieci) i mniejszych gospodarstw domowych nadal będzie podtrzymywać konsumpcję, zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową i potrzebę sprawnej logistyki.

Jednocześnie gwałtownie kurczy się grupa 25-44 lata - kohorta o szczególnym znaczeniu dla rynku pracy, generująca silną konsumpcję i mocno oddziałująca na popyt na powierzchnie biurowe i magazynowe. Do 2035 roku ubędzie w niej około 2 mln osób, czyli w przybliżeniu cała ludność Warszawy. Równolegle rośnie udział starszych grup wiekowych. Już za dekadę prawie co czwarty Polak będzie miał ponad 65 lat, co oznacza głęboką zmianę struktury zakupów, usług i przepływów towarowych.

Demografia nie jest ryzykiem, które pojawia się nagle. To megatrend, który można modelować z dużym wyprzedzeniem. Dla rynku nieruchomości komercyjnych najbliższe 10 lat to ostatni moment, by przełożyć tę wiedzę na decyzje inwestycyjne, lokalizacyjne i produktowe. Po 2035 roku procesy, które dziś dopiero nabierają wyrazu, będą już działały z dużo większą siłą. Dotyczy to zarówno podaży pracy, jak i geografii popytu oraz odporności aktywów. Dlatego też zmiany demograficzne mogą być źródłem przewagi dla tych, którzy odpowiednio wcześnie dostosują strategię – komentuje Jan Jakub Zombirt, head of research, JLL.

Magazyny wchodzą w epokę adaptacji

Dla rynku magazynowego oznacza to zmianę modelu działania. Przez lata jego rozwój bazował na połączeniu dużego rynku, odpowiedniej lokalizacji i relatywnie konkurencyjnych kosztów pracy. Te przewagi nie znikają, ale przestają być wystarczające. Z danych JLL wynika, że w latach 2019-2025 zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy populacja w wieku produkcyjnym spadła o około 8 proc w kluczowych ośrodkach logistycznych. W tym samym czasie średnia stopa bezrobocia w najważniejszych hubach logistycznych obniżyła się do około 3 proc., czyli do poziomu oznaczającego w praktyce niemal brak rezerw kadrowych. Można się również spodziewać, że po zakończeniu wojny za naszą wschodnią granicą zmniejszy się obecność Ukraińców na rynku pracy. Według ekspertów JLL, sektor magazynowy zacznie przechodzić od modelu opartego na niskich kosztach pracy do środowiska bazującego na technologii i infrastrukturze, w którym coraz większe znaczenie mają automatyzacja, bliskość kluczowych szlaków komunikacyjnych, dostęp do energii i jakość samego budynku.

Malejąca dostępność pracowników sprawia, że kalkulacja ryzyka operacyjnego staje się ważniejsza niż kiedykolwiek. Groźba przestojów to dziś realne zagrożenie biznesowe, którego nie jest w stanie zrekompensować nawet najniższy czynsz. Naturalną odpowiedzią na brak rąk do pracy jest automatyzacja, ale ona sama w sobie nie rozwiąże problemu, jeśli nie będzie miała odpowiedniego zaplecza. Dlatego na wartości zyskują obiekty, które oferują długoterminową stabilność procesów, a nie tylko najniższą stawkę za metr. W praktyce oznacza to przede wszystkim dostęp do odpowiedniej mocy energetycznej, z gwarancją jej zwiększenia w przyszłości oraz elastyczność, która pozwoli na adaptację przestrzeni pod różne systemy automatyki. Firmy inwestujące miliony w technologię muszą mieć pewność, że budynek nie stanie się barierą dla ich rozwoju za kilka lat i nie zmusi ich do kosztownej relokacji – komentuje Tomasz Mika, head of industrial agency, JLL.

Automatyzacja będzie rosnąć, ale nie w modelu „all in”

JLL zwraca uwagę, że odpowiedzią rynku nie będzie masowe przejście do w pełni bezobsługowych magazynów. Znacznie bardziej prawdopodobny jest rozwój automatyzacji modułowej - rozwiązań, które można wdrażać etapami, skalować, przenosić i dostosowywać do bieżących potrzeb logistycznych. Rosnące koszty pracy zmieniają ekonomikę automatyzacji - wyższe wydatki na zatrudnienie pracowników oznaczają większe oszczędności operacyjne z wdrożenia rozwiązań automatycznych, co istotnie skraca okres zwrotu z inwestycji. To przesuwa automatyzację z kategorii „warto mieć” do kategorii „należy rozważyć”.

Jednak sam poziom automatyzacji nie będzie jedynym kryterium przewagi. Fundamentalne znaczenie zyska zdolność budynku do dostosowania się do różnych modeli biznesowych. Dlatego coraz ważniejsze stają się parametry techniczne, takie jak co najmniej 12 metrów wysokości, odpowiednia nośność i płaskość posadzki, większa moc przyłączeniowa czy możliwość późniejszego wzmacniania i rekonfiguracji obiektu. W nowej logice rynku magazyn nie ma być tylko nowoczesny - ma być gotowy na przyszłość.

E-commerce urośnie, dostępność pracy spadnie

Silnym motorem tej transformacji pozostaje także handel internetowy. Z opracowanego przez analityków JLL autorskiego modelu JLL E-commerce Index wynika, że średnia penetracja e-commerce w Polsce wzrośnie z 9,1 proc. w 2025 roku do 14,6 proc. w 2035 roku. Oznacza to wzrost o 5,5 pkt proc. w skali kraju. Realny wolumen sprzedaży online zwiększy się o 106 proc., czyli o około 97 mld zł, z poziomu około 92 mld zł w 2025 roku. To wzrost, który rynek będzie musiał obsłużyć przy jednoczesnym spadku całkowitej dostępności pracowników o około 3,5 proc. W praktyce oznacza to prostą zależność: więcej paczek będzie trzeba dostarczyć mniejszą liczbą rąk do pracy. Tego napięcia nie da się rozwiązać bez poprawy efektywności operacyjnej, automatyzacji i przeprojektowania sieci dystrybucyjnej.

Logistyka ostatniej mili staje się wyzwaniem dla dużych aglomeracji

Badania JLL pokazują, że wzrost e-commerce nie będzie rozłożony równomiernie. Już dziś około 30 proc. całego handlu online koncentruje się w pięciu największych miastach, które reprezentują jedynie 13 proc. populacji Polski. Sama Warszawa odpowiada za około 16,1 proc. krajowego wolumenu e-commerce w perspektywie 2035 roku, a wartość handlu w sieci ma w stolicy wzrosnąć z 14,6 mld zł w 2025 roku do 30,4 mld zł w 2035 roku.

Wśród obszarów o największym prognozowanym wzroście znaczenia e-commerce znajdują się nie tylko największe miasta, ale również ich zaplecze podmiejskie, w tym zwłaszcza powiaty poznański, piaseczyński i wołomiński. To sygnał, że po okresie dominacji wielkich regionalnych hubów, coraz większą rolę będzie odgrywać infrastruktura położona bliżej aglomeracji i ich przedmieść.

Mniejsza paczka, większa częstotliwość

Zmienia się nie tylko skala popytu, ale także jego charakter. W kolejnej dekadzie coraz większe znaczenie będą mieć dojrzalsze kohorty konsumenckie, które kupują inaczej niż młodsze grupy. Korzystają one z e-handlu częściej, ale ich koszyki zakupowe są mniejsze. Zakupy osób starszych związane są najczęściej ze zdrowiem, codzienną wygodą, produktami świeżymi i gotowymi posiłkami. Są zwykle także bardziej przemyślanie, co może ograniczać udział zwrotów.

Dla rynku magazynowego oznacza to przesunięcie od obsługi dużych, rzadszych zamówień do modelu opartego na większej częstotliwości, drobniejszych przesyłkach i bardziej precyzyjnej kompletacji. To także argument za rozwojem bardziej rozproszonej sieci logistycznej oraz za budynkami, które można łatwo dostosować do nowych kategorii towarów i procesów.

E-grocery i cold chain tworzą nowy wektor wzrostu

Najmocniej skutki tych zmian widać w dwóch segmentach, które JLL uznaje za kluczowe megatrendy dla logistyki do 2035 roku: e-grocery i cold chain (czyli magazynowanie i dystrybucja produktów w kontrolowanej temperaturze). To właśnie tutaj spotykają się dwa niezależne procesy: cyfryzacja handlu i starzenie się społeczeństwa. Z jednej strony dojrzali konsumenci coraz swobodniej korzystają z kanałów online również w zakupach codziennych. Z drugiej, rosnąca liczba seniorów zwiększa popyt na leki, wyroby medyczne, produkty świeże, gotowe posiłki i dostawy wymagające kontrolowanej temperatury. W efekcie chłodniczy łańcuch dostaw przestaje być segmentem specjalistycznym o ograniczonym znaczeniu, a staje się jednym z najbardziej perspektywicznych obszarów rynku. Według JLL właśnie tu spotykają się strukturalny wzrost popytu z realną luką podażową. Cold chain oferuje wyższe czynsze, bardziej defensywny profil i z reguły dłuższe umowy najmu, ponieważ relokacja operacji w kontrolowanej temperaturze jest znacznie trudniejsza i kosztowniejsza niż w przypadku standardowego magazynu.

Rynek inwestycyjny stanie się bardziej selektywny

Zmiana demograficzna coraz mocniej wpływa także na sposób wyceny ryzyka. W ocenie JLL rynek magazynowy przestaje być jednorodną klasą aktywów. Rosnąć będzie różnica między budynkami, które można technicznie dopasować do nowych modeli działania, a tymi, które opierają swoją wartość wyłącznie na dzisiejszym popycie. Dla inwestorów coraz ważniejsze staje się nie tylko to, czy aktywo jest wynajęte i generuje dochód, ale również czy posiada wiarygodny scenariusz konkurencyjności za pięć, siedem czy dziesięć lat.

Z punktu widzenia inwestora rynek magazynowy przestaje być jednorodny. Coraz wyraźniej rośnie różnica między aktywami, które mają zdolność adaptacji do alternatywnych modeli wykraczających poza typową logistykę, a tymi, które opierają swoją wartość głównie na dzisiejszym popycie. W kontekście nadchodzących zmian demograficznych, kluczowe w selekcji aktywów będą lokalizacja oraz najwyższy standard techniczny – nośność posadzki w okolicach 6 ton na metr kwadratowy, wysokość w świetle 12 metrów oraz odpowiednia dostępność przyłączeniowa prądu. Ta elastyczność operacyjna będzie przekładać się bezpośrednio na płynność aktywów na rynku inwestycyjnym. Trendy takie jak e-grocery i cold chain już dzisiaj tworzą nowe możliwości inwestycyjne, czego przykładem jest choćby majowa transakcja sprzedaży budynku Panattoni Auchan Wilcza Góra do francuskiego funduszu Corum – komentuje Michał Mania, senior director, capital markets, JLL.