W magazynach wrze i będzie wrzało

Rynek magazynowy w Polsce pozostaje w bardzo dobrej kondycji. W pierwszej połowie 2019 roku deweloperzy ukończyli 47 projektów o łącznej powierzchni 1,09 mln mkw., a całkowite zasoby wzrosły do 16,89 mln mkw. Najwięcej powierzchni ukończono w Polsce Centralnej (247 tys. mkw.), w okolicach Warszawy (151 tys. mkw.), Trójmieście (120 tys. mkw.), Wrocławiu (117 tys. mkw.) oraz w Olsztynku, gdzie na początku bieżącego roku zakończyła się realizacja projektu Hillwood BTS Zalando Lounge (121 tys. mkw.).

Wskaźnik pustostanów

Wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na zdrowym poziomie i na koniec czerwca 2019 roku wyniósł 5,6 proc, co stanowi nieznaczny wzrost o 1,6 pp. w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku. Najwyższy poziom wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa – miasto (13 proc.), gdzie większość dostępnej powierzchni znajduje się w kilkunastoletnich obiektach magazynowo-biurowych. Na pozostałych rynkach omawiany wskaźnik waha się od 2 proc. we Wrocławiu do 7,5 proc. w regionie Poznania. Brak dostępnej powierzchni dotyczył rynków: szczecińskiego i Polski Zachodniej. Niewielka ilość dostępnej powierzchni i dobra kondycja rynku po stronie popytowej, sprzyjają decyzjom deweloperskim o realizacji obiektów spekulacyjnych. Dotyczy to jednak jedynie pięciu głównych rynków. W pozostałych regionach, nowe powierzchnie powstają po podpisaniu umowy z najemcą (pre-let).

Powierzchnia w budowie

Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Na koniec czerwca 2019 roku w budowie pozostawało aż 2,24 mln mkw. w 70 projektach inwestycyjnych. Około 75 proc. realizowanej powierzchni zlokalizowane jest na czterech głównych rynkach:

• na Górnym Śląsku (583 tys. mkw.),
• w regionie Warszawy (396 tys. mkw.),
• rynku Wrocławskim (360 tys. mkw.),
• i w Polsce Centralnej (357 tys. mkw.).

Wśród mniejszych rynków regionalnych na uwagę zasługuje długo wyczekiwany wzrost aktywności deweloperskiej w regionie Polski Wschodniej. W pierwszym półroczu 2019 roku ukończono tu ponad 60 tys. mkw. a dodatkowe 126 tys. mkw. znajduje się w trakcie realizacji.

TOP 10 PROJEKTÓW W BUDOWIE

Nazwa projektu

Rynek

Powierzchnia (mkw.)

Panattoni BTS Gliwice

Górny Śląsk (Gliwice)

210 000

Panattoni, Central European Logistic Hub

Polska Centralna (Łódź)

112 000

Panattoni, A2 Warsaw Park

Warszawa okolice (Grodzisk Mazowiecki)

103 670

Panattoni Park Wrocław XI

Wrocław (Nowa Wieś Wrocławska)

97 540

Panattoni Park Sosnowiec II

Górny Śląsk (Sosnowiec)

80 000

Hillwood Łódź Górna

Polska Centralna (Łódź)

73 000

Panattoni Park Janki III

Warszawa okolice (Janki)

70 595

Panattoni BTS Carrefour II

Polska Centralna (Rawa Mazowiecka)

65 005

Panattoni, S5 Wrocław North Gate (X)

Wrocław (Psary)

62 250

Panattoni BTS Leroy Merlin

Polska Centralna (Piątek)

62 000

Aktywność najemców

Całkowita aktywność najemców wyniosła ponad 1,8 mln mkw., co stanowi drugi, najwyższy wynik popytu odnotowany w pierwszych sześciu miesiącach roku, jednakże wyraźnie niższy o 14 proc. w porównaniu do analogicznego okresu z 2018 roku. Spadek ten wynikał w głównej mierze z braku bardzo dużych transakcji o powierzchni przekraczającej 100 tys. mkw. odnotowanych rok wcześniej.

W ujęciu regionalnym, obserwujemy wzrost zainteresowania najemców rynkiem Wrocławia i okolicami Warszawy, natomiast niższą aktywność najemców odnotowano na Górnym Śląsku, a także w Polsce Centralnej, gdzie odnotowano mniej dużych projektówtypu BTS. W strukturze popytu, dominuje popyt netto, tj. nowe umowy i rozszerzenia – stanowią one łącznie 66 proc. wolumenu transakcji najmu, a pozostałe 34 proc. przypada na renegocjacje.

WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU ZAWARTE W PIERWSZEJ POŁOWIE 2019 ROKU

Nazwa projektu

Najemca

Typ umowy

Powierzchnia

Rynek

Panattoni Park Wrocław XI

Pantos Logistics

Nowa umowa

60 000

Wrocław

P3 Mszczonów

PepsiCo

Nowa umowa

58 000

Warszawa okolice

P3 Poznań

PF Logo

Renegocjacje

50 000

Poznań

Panattoni, S5 Wrocław North Gate (X)

Gefco

Nowa umowa

32 500

Wrocław

Panattoni, A2 Warsaw Park (Grodzisk)

Raben Group

Nowa umowa

30 000

Warszawa okolice

SEGRO Logistics Park Stryków

poufny / branża budowlana

Renegocjacje i ekspansja

30 000

Polska Centralna

Goodman Warsaw I Logistics Centre

poufny / sieć sklepów

Nowa umowa

26 350

Warszawa okolice

SEGRO Logistics Park Łódź

poufny / branża motoryzacyjna

Renegocjacje i ekspansja

25 500

Polska Centralna

Goodman Warsaw I Logistics Centre

ID Logistics

Renegocjacje

23 000

Warszawa okolice

7R Park Kielce

myBOX Logistics

Nowa umowa

21 700

Polska Wschodnia

Logistic Park Tychy

Magna Car Top System

Renegocjacje i ekspansja

21 200

Górny Śląsk

Prologis Park Wrocław IV

Jotul Polska

Nowa umowa

20 300

Wrocław

Koszty najmu magazynów

Czynsze bazowe na większości rynków magazynowych kształtują się na poziomie 2,50-3,80 uro za mkw. miesięcznie. Czynsze efektywne (uwzględniające zachęty finansowe dla najemców, np. okresy bezczynszowe oraz kontrybucję finansową) wahają się od 2,10 do 3,20 euro za mkw. miesięcznie, przy czym najniższe możliwe do osiągnięcia są w Poznaniu i Polsce Centralnej oraz w pojedynczych lokalizacjach okolic Warszawy. Na większości rynków magazynowych nadal obserwujemy rosnące oczekiwania czynszowe deweloperów, podyktowane wzrostem cen gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach czy też rosnącymi kosztami generalnego wykonawstwa. Z drugiej strony na rynkach charakteryzujących się relatywnie wysokim odsetkiem powierzchni niewynajętej bądź dużą konkurencją wśród deweloperów, najemcy nadal mają dużą siłę negocjacyjną.

– Całkowita aktywność najemców wyniosła ponad 1,8 mln mkw., co stanowi drugi, najwyższy wynik popytu, odnotowany w pierwszych sześciu miesiącach roku. Branże związane ze sprzedażą internetową, jak również sektory motoryzacyjny, AGD i spożywczy, generują stabilne zapotrzebowanie na nową powierzchnię magazynowo-przemysłową. Wysoki poziom aktywności wykazują firmy logistyczne i kurierskie, które rozwijają swoją sieć dystrybucji chcąc sprostać rosnącemu wolumenowi przesyłek dla branży e-commerce. To również rekordowy rok pod kątem podażowym, deweloperzy ukończyli 47 projektów o łącznej powierzchni 1,09 mln mkw. W ujęciu regionalnym, obserwujemy wzrost zainteresowania najemców rynkiem Wrocławia i okolicami Warszawy. Pod kątem produktowym pogłębia się dywersyfikacja – deweloperzy dostarczają szeroki wachlarz projektów od dużych powierzchni magazynowych typu "big box" (szczególnie na największych rynkach), po mniejsze projekty typu Small Business Units, zlokalizowane na obszarach miejskich czy też powierzchnie specyficzne jak obiekty produkcyjne czy cross-docki. Biorąc pod uwagę obraz całościowy, spodziewamy się kontynuacji dotychczasowych trendów i kolejnych pracowitych miesięcy dla rynku magazynowego w Polsce – komentuje Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.