Polska Inwestorzy ostrożni, ale zainteresowani

Jak wynika z raportu At A Glance Investment Q3 2020, opublikowanego przez firmę doradczą BNP Paribas Real Estate Poland, po trzech minionych kwartałach całkowita wartość inwestycji była o około 11 proc. niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Po udanym starcie na początku 2020 roku, wyniki kolejnych kwartałów odzwierciedlają wpływ globalnej pandemii i ogólnoświatowego kryzysu na segment inwestycyjny. Uzyskany wynik można jednak oceniać jako solidny w kontekście zamrożenia aktywności inwestorów w czasie wiosennego „lockdownu” i ogólnoświatowego spadku nastrojów. Jest to także dobry prognostyk na ostatni kwartał roku, będący zazwyczaj okresem największej aktywności na rynku inwestycyjnym.

W III kwartale roku wartość sięgnęła ponad 1 mld euro, z czego na sektor przemysłowo-logistyczny przypadło ponad 70 proc. tej kwoty. Ponad połowa całkowitej wartości transakcji sfinalizowanych w okresie lipiec – wrzesień przypadła na akwizycję portfela nieruchomości magazynowych Goodman przez GLP Group, będącą częścią większej umowy obejmującej nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (dotyczyła ona także magazynów w Czechach, Rumunii i Węgrzech). Do końca września wartość transakcji, których przedmiotem był produkt inwestycyjny w segmencie nieruchomości magazynowych osiągnęła ponad 1,9 mld euro. Zainteresowanie inwestorów przyciągają zarówno duże portfele i całe platformy nieruchomości, jak i pojedyncze obiekty magazynowe o różnej skali, również z dopiero kształtującego się w Polsce segmentu tzw. logistyki miejskiej. Konsekwencje globalnej pandemii, jak m.in. załamanie produkcji w krajach azjatyckich, przerwanie łańcuchów dostaw oraz zmiana reguł gry w handlu faworyzująca sektor e-commerce, będą w perspektywie nadchodzących kwartałów jeszcze bardziej stymulować apetyt inwestorów na obiekty z sektora magazynowego ulokowane w krajach, które są postrzegane jako atrakcyjne pod kątem lokalizacji produkcji, centrów dystrybucyjnych czy dostępu do siły roboczej.

Sektor biurowy, z wartością transakcji około 210 mln euro w III kwartale i około 1,5 mld euro od początku roku, zajmuje drugie miejsce i odpowiada za około 40 proc. wartości inwestycji wypracowanej w okresie styczeń – wrzesień obecnego roku. Dla porównania, w analogicznym okresie 2019 roku wynik w tym segmencie był wyższy o około 80 proc. Największa z transakcji sfinalizowanych w III kwartale to zakup przez DEKA wieży biurowej Generation Park Z w Warszawie za około 98 mln euro. W odróżnieniu od poprzedniego kwartału, biurowce zlokalizowane na rynkach regionalnych cieszyły się ograniczonym zainteresowaniem wśród nabywców.

Na obserwowany obecnie klimat w otoczeniu biznesowym sektora biurowego niezaprzeczalny wpływ ma trwająca pandemia, która nieuchronnie będzie miała pewne długoterminowe konsekwencje dla przyszłości budynków biurowych. Pomimo obecnego kontekstu obserwujemy, że choć dzisiejszy apetyt inwestycyjny na nieruchomości biurowe jest tymczasowo ograniczony, to w długiej perspektywie będzie utrzymany – mówi Piotr Goździewicz, dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Miniony kwartał potwierdził trwałą zmianę sentymentu inwestorów w stosunku do nieruchomości handlowych. Zawirowania w branży wywołane przez trwającą pandemię i wynikające z niej restrykcje nakładane na działalność sklepów i usług stacjonarnych odbijają się na zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami z tego sektora. Minione trzy kwartały przyniosły finalizację transakcji o wartości około 542 mln euro, z czego zdecydowana część przypadła na II kwartał, kiedy udziały Lone Star w GTC zostały zakupione przez węgierski fundusz państwowy Optimum Ventures. Portfel będący przedmiotem umowy objął także centra handlowe GTC (Galeria Północna w Warszawie i Galeria Jurajska w Częstochowie). W kontekście obecnie zachodzących fundamentalnych zmian w zwyczajach zakupowych klientów i ich bezpośredniego przełożenia na kondycję obiektów handlowych, zainteresowanie inwestorów skupia się obecnie na tzw. centrach zakupów w sąsiedztwie (proximity centres), małych parkach handlowych, supermarketach z ofertą dyskontową i wolnostojących wyspecjalizowanych obiektach handlowych.

Po korekcie cen i stóp kapitalizacji w sektorach biurowym i handlowym w ciągu II kwartału, w okresie lipiec – wrzesień pozostały one stabilne. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, w sektorze biurowym najwyższej klasy aktywa w Warszawie mogą obecnie uzyskać stopę zwrotu na poziomie około 4.5-4,6 proc. W sektorze handlowym, po dekompresji stóp kapitalizacji dla wiodących obiektów o około 25-50 punktów bazowych w II kwartale, w okresie lipiec – wrzesień utrzymywały się one na stabilnym poziomie. Na sytuację w nadchodzących miesiącach wpływ może mieć wiele czynników, z których kluczowy będzie rozwój sytuacji epidemiologicznej i ograniczenie działalności w warunkach reżimu sanitarnego, niosące konsekwencje dla operatorów handlowych, usługowych a zwłaszcza gastronomicznych oraz rozrywkowych.

W III kwartale stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów logistycznych i magazynowych wynajmowanych przez kilku najemców (tzw. multi-tenant) pozostawały ustabilizowane w przedziale 5,75-6,5 proc., w zależności od lokalizacji.

Obecny kryzys wywołany globalną pandemią umocnił sentyment nabywców w stosunku do aktywów magazynowych, przemysłowych i logistycznych. Konsekwencją obserwowanego niesłabnącego popytu inwestorów na aktywa z tego segmentu oraz oczekiwań sprzedających względem wyceny nieruchomości będzie szeroko oczekiwana kompresja stóp kapitalizacji. W perspektywie najbliższych tygodni spodziewamy się poziomu 5,25-6,25 proc. uzyskiwanego dla wiodących aktywów przemysłowo-logistycznych – mówi Mateusz Skubiszewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

W przypadku centrów dystrybucyjnych zajmowanych przez gigantów e-commerce, które są zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu, mają zastosowanie zdecydowanie niższe stopy zwrotu. Przy transakcjach obejmujących aktywa tej klasy stopa kapitalizacji może oscylować około 4,25 proc.