Polska Okazje inwestycyjne w Polsce

Jak podkreśla Avison Young w swoim raporcie, Polska zajmuje znaczącą pozycję w regionie CEE, będąc centralnym ośrodkiem działalności produkcyjnej, dystrybucji, logistyki i usług dla biznesu. Jako kluczowy lider rynku, Polska wywiera znaczący wpływ na rozwój gospodarczy regionu. W 2023 roku, w obliczu słabego wzrostu gospodarczego na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia, ale w 2024 roku spodziewane jest odbicie, z najwyższym wzrostem prognozowanym dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Jednym z czynników wpływających na spadek liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 roku jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących. Z drugiej strony, ta sytuacja może stwarzać okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne - przekonuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager, Avison Young.

Sektor biurowy

Avison Young wskazuje, że w obliczu niepewności rynkowej, wielu inwestorów biurowych zwróciło się na początku 2022 roku w stronę stabilnych aktywów typu „core”. Niemal 90 proc. z 2,1 mld euro transakcji biurowych w 2022 roku dotyczyło nieruchomości typu „core” lub „core+”, potwierdzając nastawienie inwestorów do wyboru strategii niskiego ryzyka. Niemniej jednak, w II połowie 2022 roku odnotowano gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych i typu „value-add”, zwłaszcza w Warszawie.

W 2023 roku uwaga inwestorów przeniosła się w pełni na Warszawę, gdzie miały miejsce wszystkie transakcje biurowe sfinalizowane w I połowie roku. Struktura transakcji obejmowała aktywa typu „core+” i oportunistyczne, z planami dalszej przebudowy lub zmiany funkcji.

Zgodnie z oceną Avison Young, aktywni nabywcy szukają przede wszystkim obniżek cen nieruchomości. Podczas gdy instytucje są znacznie mniej aktywne, kapitał prywatny wyraźniej wchodzi do gry. Widać również obrót mniejszymi obiektami, a także zwiększoną obecność polskiego kapitału poszukującego dobrych okazji. Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, takie nieruchomości zaczynają być znacznie częściej przedmiotem zainteresowania deweloperów mieszkaniowych. Co więcej, wielu inwestorów dostrzega potencjał w przekształcaniu starszych nieruchomości biurowych w projekty PRS i co-living, ponieważ konwersje biur mogą być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od podstaw.

Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby i wolumenu transakcji w I połowie 2023 roku był utrzymujący się rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, wysokie koszty finansowania oraz globalne zawahanie w postrzeganiu biur jako stabilnych inwestycji, ponieważ wiele firm wciąż nie wróciło w pełni do biur, a pracownicy preferują pracę w modelu hybrydowym. Obecnie widzimy jednak pierwsze oznaki wskazujące, że sytuacja ta może ulec poprawie na początku przyszłego roku i przewidujemy, że wpłynie to pozytywnie na liczbę transakcji dotyczących wszystkich rodzajów aktywów biurowych, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, ale nadal z większym naciskiem na dobre, dobrze zlokalizowane i tanie aktywa - ocenia Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider w 2021 roku, odpowiedzialny za ponad 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycji, znacząco ucierpiał w wyniku korekt cenowych w 2022 roku. Całkowity wolumen inwestycji magazynowych wyniósł 2 mld euro w 2022 roku, co stanowiło spadek o ponad 30 proc. w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. Chociaż magazyny stanowiły 54 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w I połowie 2023 roku, w sektorze tym zawarto transakcje o wartości zaledwie 436 mln euro. Jak podkreśla Avison Young, brakowało dużych transakcji portfelowych, a rynek prawdopodobnie jeszcze poczeka na powrót znaczących transakcji typu „multi-asset”.

Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach. W I połowie 2023 roku spośród 14 transakcji dotyczących pojedynczych aktywów, 12 miało wartość poniżej 50 mln euro. Jak podaje Avison Young, obecnie w sektorze magazynowym notuje się wiele transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego.

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów w celu zwiększenia swojego portfela w Polsce. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć. Eksperci Avison Young oceniają, że rynek inwestycji magazynowych może kontynuować swoją tendencję ożywienia i stopniowo zniweluje nierówności cenowe.

Szybko rozwijający się rynek e-commerce z dostawą w ciągu jednego dnia napędza popyt na najlepsze lokalizacje. Silny popyt najemców na powierzchnie logistyczne i magazynowe utrzymuje poziom pustostanów na bardzo niskim poziomie. Z kolei stawki czynszów w Polsce nie odnotowały jeszcze znaczącego wzrostu a solidna gospodarka nadal podtrzymuje przepływy pieniężne.

Dzięki wciąż stosunkowo niskim czynszom, w porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polska przyciąga najemców i pozostaje atrakcyjna dla inwestorów. W nadchodzących miesiącach powinniśmy spodziewać się głównie pojedynczych transakcji w sektorze, zarówno typu „single-”, jak i „multi-let”, zlokalizowanych w 10 największych rynkach magazynowych w kraju - prognozuje Bartłomiej Krzyżak, senior director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, nadal ponad 90 proc. sprzedaży detalicznej w Polsce ma miejsce w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią udział zakupów online w całkowitej sprzedaży detalicznej wynosił 5,6 proc. Najwyższe rekordowe wartości odnotowano w czasie lockdownów - blisko 12 proc. Po pandemii udział e-commerce zaczął się stabilizować, osiągając 7,9 proc. w lipcu 2023 roku (GUS).

Po pandemii Covid-19 widać było wzmocnienie trendu lokalności i – co za tym idzie – wygodnych zakupów blisko domu. Nisza zakupów „convenience” została wypełniona przez małe parki handlowe lub małe galerie, zlokalizowane w pobliżu głównych dróg lub na osiedlach mieszkaniowych. Wraz z rozwojem sieci dyskontowych głównie w małych parkach handlowych i zmianą zwyczajów zakupowych, operatorzy hipermarketów zaczęli ograniczać swoją powierzchnię.

Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych centrów handlowych sprawiają, że są one dla inwestorów interesującą alternatywą dla nowoczesnych parków handlowych. Avison Young przewiduje, że w nadchodzących miesiącach rynek inwestycji handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu "value add".

Niemniej jednak, biorąc pod uwagę znaczną liczbę nowych obiektów typu „convenience” i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości powinny być również atrakcyjne dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim okresie WAULT - dodaje Artur Czuba, associate director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS

Obecnie zasoby PRS koncentrują się głównie w Warszawie (41 proc.), a także w miastach regionalnych, takich jak Wrocław, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Poznań i Katowice. Podczas gdy Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, to jednak miasta regionalne odpowiadają za największą liczbę nowych projektów PRS - liczba mieszkań w budowie przekracza już istniejące zasoby w regionach. To pokazuje, jak silny jest popyt i zainteresowanie tym sektorem w Polsce. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że planują rozwijać projekty PRS także w mniejszych miastach, czego przykładem jest rozpoczęcie w sierpniu budowy około 400 mieszkań w Lublinie.

Jak wskazuje Avison Young, przedłużająca się wojna będzie oznaczać wysoką inflację, dług publiczny i koszty finansowania oraz napięty rynek pracy. Z drugiej strony, napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce dodatkowo zwiększają popyt na nieruchomości typu PRS. W związku z tym sektor ten będzie się rozwijał, a popyt na mieszkania na wynajem utrzyma się na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż.

Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich. Również stawki czynszu oferowane w euro, które są coraz bardziej powszechne w ostatnich latach, wydają się atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów, ponieważ zmniejszają ryzyko inwestowania w nieruchomości PRS - mówi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie badają alternatywne strategie, takie jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można przekształcić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju zainteresowania możliwościami przekształcaniu nieruchomości.