Polska Niewystarczająca dostępność akademików

W Polsce średnio tylko 1 na 100 studentów może liczyć na miejsce w prywatnym akademiku. W Europie, około 15 proc. studentów może zdobyć zakwaterowanie w akademikach. W stolicy Polski studenci, którzy wybierają zakwaterowanie w prywatnych akademikach, mogą zaoszczędzić aż do 24 proc. w porównaniu do wynajmu apartamentu typu studio na rynku wynajmu instytucjonalnego. Sytuacja mieszkaniowa młodych ludzi w Europie jest bardzo podobna - pokoje studenckie w prywatnych akademikach są średnio o 21 proc. tańsze niż wynajem studia na rynku wynajmu prywatnego.

Analiza rynku nieruchomości w 20 największych miastach europejskich przeprowadzona przez JLL wykazuje, że po uwzględnieniu kosztów użytkowania czynsze za prywatne studia w prywatnych akademikach są bardziej przystępne niż wynajem studia na rynku wynajmu instytucjonalnego niemal we wszystkich rynkach - nawet w miastach o najniższym budżecie w Europie. Niezaspokojony popyt na miejsca studenckie przekracza 150 tys. w Londynie i Paryżu. Według JLL, na mniejszych rynkach, takich jak Berlin i Bruksela, niezaspokojony popyt może sięgnąć aż 50 proc. populacji studenckiej.

Polski rynek PBSA opiera się na solidnych fundamentach, ale również na niewystarczającej dostępności akademików publicznych, które wciąż nie spełniają standardów europejskich. Polscy studenci, często z wsparciem finansowym od swoich rodziców, coraz częściej wybierają wyższe standardy zakwaterowania, zwłaszcza podczas swoich pierwszych doświadczeń w nowym mieście. W dużej mierze prywatny sektor akademików w Polsce jest także skierowany do zagranicznych studentów z Europy Zachodniej, którzy cenią standardy życia w swoich krajach i oczekują porównywalnego komfortu podczas programów wymiany w Polsce. Ponadto obserwujemy znaczący napływ długoterminowej migracji z Ukrainy na ten rynek, co dodatkowo zwiększa popyt na zakwaterowanie studenckie — mówi Marcin Niemiec, analityk w JLL Polska.

Największe miasta, w których studenci mogą zaoszczędzić, wybierając zakwaterowanie w prywatnych akademikach zamiast wynajmu na rynku wynajmu instytucjonalnego, to Amsterdam (-46 proc.), Rzym (-40 proc.) i Londyn (-37 proc.). Tylko dwa miasta wykazały wyższe koszty wynajmu studia w akademiku w porównaniu do tradycyjnego wynajmu, były to Tuluza (+5 proc.) i Mediolan (+3 proc.).

Przy wyborze miejsca do życia cena to tylko jedno z kryteriów dla studentów. Studenci cenią także udogodnienia takie jak siłownie, przestrzenie do pracy, sale do nauki, biblioteki i pokoje do gier, i są skłonni płacić za takie udogodnienia. Warto zauważyć, że w Polsce akademiki publiczne głównie oferują zakwaterowanie w niskiej jakości pokojach wieloosobowych i nie zapewniają pożądanych udogodnień, które są obecne w prywatnym zakwaterowaniu studenckim.

Polska, z 1,2 mln studentów, zajmuje szóste miejsce w Europie pod względem potencjalnego rynku dla operatorów zakwaterowania studenckiego, nieco za Hiszpanią i Włochami, a potencjał rozwoju rynku polskiego pod względem niezaspokojonego popytu jest 2-3 razy większy niż w Holandii. Szacunki JLL wskazują na niezaspokojony popyt na miejsca studenckie na poziomie od 200 tys. do 400 tys. łóżek, co w dużej mierze wynika z liczby mobilnych krajowych studentów, którzy przeprowadzają się do innych miast na studia, oraz rosnącej liczby studentów zagranicznych. Rynek zakwaterowania studenckiego w Polsce nadal jest na wczesnym etapie rozwoju, co daje inwestorom możliwości atrakcyjnych zwrotów i wzrostu wartości kapitału w dłuższym okresie.

JLL niedawno poinformował, że po okresie letnim liczba ofert dostępnych w projektach wynajmu instytucjonalnego w Europie zmniejszyła się o 14 proc. W miastach o dużej liczbie studentów, spadek liczby dostępnych nieruchomości do wynajmu był jeszcze bardziej zauważalny: -61% w Utrechcie, -58 proc. w Stuttgarcie, -40 proc. w Brukseli, -38 proc. w Lyonie oraz -28 proc. w Manchesterze i Birmingham. Jeśli chodzi o rynek polski, w ciągu ostatnich trzech lat zauważalny jest spadek dostępności nieruchomości do wynajmu w głównych miastach w całym kraju. Ten spadek rozpoczął się nawet przed nową falą migracji z Ukrainy. W porównaniu z początkiem 2021 roku, obecnie obserwujemy znaczący spadek liczby dostępnych nieruchomości, w zależności od miasta wynoszący od 40-70 proc.

Spadek podaży nie przeszedł niezauważony w kontekście stawek czynszowych, które znacząco wzrosły w projektach zakwaterowania studenckiego w Polsce w ciągu ostatnich trzech lat, w zależności od konkretnego miasta i projektu. Warszawa zanotowała imponujący wzrost czynszów w projektach zakwaterowania studenckiego wynoszący 50 proc. W Łodzi czynsze wzrosły o około 30 proc., podczas gdy w Trójmieście wzrost wyniósł od 50 proc. do 60 proc. Podobnie, Wrocław doświadczył znaczącego wzrostu od 30 proc. do 50 proc., a Kraków odnotował wzrost od 40 proc. do 60 proc.

Te dane jasno wskazują, że nowa podaż zakwaterowania studenckiego nie nadąża za rosnącym popytem.

Przypadek długoterminowej inwestycji w PBSA jest obecnie bardziej solidny niż kiedykolwiek. Rozwinięcie większej liczby PBSA na kontynencie byłoby przełomem dla studentów, którzy nie mogą znaleźć odpowiedniego zakwaterowania. To także istotne dla uczelni, których reputacja może ucierpieć, gdy nie są w stanie zapewnić właściwego zakwaterowania. Dodatkowe miejsca pomogłyby także złagodzić presję na rynek wynajmu prywatnego.

Długoterminowa inwestycja dla PBSA jest bardziej solidna niż kiedykolwiek. Rozwinięcie większej liczby PBSA na kontynencie byłoby przełomem dla studentów, którzy nie mogą znaleźć odpowiedniego zakwaterowania. To także istotne dla uczelni, których reputacja może ucierpieć, w momencie kiedy nie są w stanie zapewnić właściwych akademików dla swoich studentów. Dodatkowe miejsca pomogłyby także złagodzić presję na rynek PRS. – mówi Dominika Mocova, starszy analityk dla EMEA w JLL senior analyst for EMEA Living at JLL.

Od uznanych stolic do mniejszych miast, które skupione są na edukacji wyższej, sektor PBSA ma potencjał, aby zapełnić luki na rynku zakwaterowania studenckiego w Europie. Wysokie koszty finansowania i budowy ograniczyły ostatnio nowe inwestycje, co prowadzi do stłumienia popytu ze strony studentów, którzy są zmuszeni korzystać z PRS. Kiedy inwestorzy uzyskają jasność w kwestii cen, pojawi się okazja na rozwiązanie tego wyzwania na całym kontynencie. – komentuje Julia Martin, head of Student Housing EMEA at JLL.