Europa Środkowo-Wschodnia Rynek CEE nadal dość stabilny

Jak podkreślają eksperci, wolumen inwestycji spadło o około 59 proc. rok do roku Kapitał krajowy z krajów CEE-6 był jednak najbardziej widoczny, z 56 proc. udziałem w całkowitym wolumenie regionalnym.

Kraje CEE-6 zdołały poprawić swoje wskaźniki nastrojów gospodarczych w porównaniu z II kwartałem 2023 roku, z wyjątkiem Rumunii i Węgier, które odnotowały nieznaczny spadek. Sytuacja zewnętrzna pozostaje jednak dość negatywna. Nawet nie uwzględniając słabej kondycji globalnej gospodarki, wiadomości z europejskiego sąsiedztwa są niepokojące, ponieważ wskaźnik Markit PMI dla strefy euro osiągnął w październiku 2023 roku najniższy poziom od trzech lat. Jest to szczególnie niepokojące, ponieważ strefa euro jest głównym kierunkiem eksportu towarów i usług wytwarzanych w regionie CEE-6. Niemniej jednak w regionie CEE-6 występuje również czynnik łagodzący, mający zastosowanie do wszystkich sześciu krajów, choć w różnym stopniu: znaczny napływ kapitału, zarówno publicznego, jak i prywatnego. Region przeżywa obecnie fazę reshoringu w obliczu zmian geopolitycznych, a fundusze unijne napływają do tych państw na historycznie wysokich poziomach w stosunku do ich PKB – komentuje Silviu Pop, dyrektor ds. badań w regionie CEE i Rumunii, Colliers.

Ceny usług budowlanych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pozostają na wysokim, ale stabilnym poziomie, a nawet mogą nieznacznie spadać. Dostępność gruntów w niektórych z najbardziej poszukiwanych lokalizacji jest ograniczona, a ceny wyższe, co utrudnia realizację inwestycji, biorąc pod uwagę zbyt wąski spread stóp kapitalizacji. Rosną również koszty pracy. Wszystkie te czynniki mogą prowadzić do wzrostu cen sprzedaży i/lub wynajmu lub zmniejszenia liczby planowanych inwestycji, co ostatecznie może doprowadzić do niedoboru podaży na niektórych rynkach i w niektórych sektorach – dodaje Kevin Turpin, dyrektor regionalny ds. rynków kapitałowych CEE, Colliers.

Koszty finansowania "all-in" kształtują się obecnie na poziomie 5,75 proc., co wynika ze znacznie wyższych stóp procentowych i swapów procentowych. W porównaniu z rynkami w Europie Zachodniej, w Europie Środkowo-Wschodniej odnotowano mniejszą korektę cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy, co może prowadzić do wolniejszego ożywienia aktywności transakcyjnej w 2024 roku.

Wolumen inwestycji biurowych spadł, zarówno na świecie, jak i w Europie Środkowo-Wschodniej. Stanowił zaledwie 29,9 proc. wolumenu w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku. Sektor magazynowy odzyskał pierwsze miejsce z 31,4 proc. udziałem, a na kolejnym miejscu znalazł się sektor handlowy z 30,6 proc. udziałem. Największą jak dotąd transakcją roku było przejęcie przez NREP aktywów od 7R w Polsce o wartości 200 mln euro.

W 2023 roku jak dotąd najbardziej aktywny był kapitał krajowy z regionu CEE-6, z imponującym 56-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie regionalnym. Kapitał czeski miał najwyższy udział (33 proc.), z czego 10 proc. w zaledwie dwóch transakcjach detalicznych. Kapitał regionalny z pozostałych krajów Europy Środkowo-Wschodniej odpowiadał za kolejne 23 proc., a za nim uplasował się kapitał europejski (22 proc.), amerykański (7 proc.), z regionu Azji i Pacyfiku (7 proc.) i bliskowschodni (5 proc.).

Jak wskazują eksperci Colliersa, budynki spełniające wymogi ESG powoli stają się normą rynkową, co odzwierciedla zaangażowanie w zrównoważony rozwój zarówno ze strony deweloperów, właścicieli, inwestorów, kredytodawców, jak i najemców. Coraz większa presja wywierana jest na branże nieruchomości i finansowania w zakresie zgodności z europejskimi regulacjami ESG.