Polska Rynek wrzuca drugi bieg

Na koniec I połowy 2024 rynek inwestycyjny odbił się, osiągając wolumen transakcji 1,8 mld euro, co stanowi dwukrotność wartości rok do roku. Dwie największe transakcje – portfele CPI oraz Cromwella – sfinalizowane w II kwartale odpowiadają za 45 proc. tego wyniku.
Na rynku biurowym w końcu pojawiło się kilka transakcji w miastach regionalnych, a w sektorze handlowym została sfinalizowana największa transakcja od I kwartału 2022. Sektor magazynowy ciągle czeka na duże umowy. Hotele cieszą się większym powodzeniem, a jeśli chodzi o segment mieszkaniowy – w Warszawie zamknięto pięć transakcji. Stopy procentowe zaczynają spadać, można zatem oczekiwać, że rynek będzie działał w ciągu najbliższych 12 miesięcy na pełnych obrotach. Dlatego ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie najlepiej wykorzystać bieżącą sytuację.

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, w co wpisuje się chociażby największa transakcja I połowy 2024 –sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management. Jest to również największa transakcja na polskim rynku inwestycyjnym od III kwartału 2022 roku. Na rynkach regionalnych zrealizowano sześć z 22 transakcji, w tym m.in. przejęcie Krakowskiej 98 we Wrocławiu.

Jest to znacząca zmiana, ponieważ w ostatnim czasie zdecydowana większość transakcji sektora dotyczyła Warszawy. Dobrze prosperujące nieruchomości biurowe w miastach regionalnych stanowią dobrą okazję inwestycyjną, podczas gdy słabiej działające budynki są atrakcyjne ze względu na swoją lokalizację i cenę – komentuje Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do swoich działań i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z ostatnimi przewidywaniami Avisona, na rynku pojawiła się również transakcja nowoczesną nieruchomością biurową w centrum miasta, której finalizacja jest planowana na III kwartał 2024 roku. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe pierwszy raz od pięciu lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować.

Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, o rosnącym zainteresowaniu inwestorów miastami regionalnymi świadczy wzrost tego typu transakcji w I połowie 2024, a także toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego – dodaje Marcin Purgal.

Sektor handlowy odpowiadał za prawie 30 proc. całkowitego wolumenu transakcji w I połowie 2024, głównie dzięki imponującej sprzedaży portfela sześciu centrów handlowych Cromwella, nabytego za 285 mln euro. Jest to największa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych od I kwartału 2022, kiedy sprzedano 50 proc. udziałów w portfelach EPP. Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, na który z największym przytupem wszedł Star Capital Finance z Czech, jako kupujący powyższe portfolio. Transakcja ta dodatkowo podkreśla dużą aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) na naszym rynku.

Część portfela CPI, w tym CH Ogrody w Elblągu i Galeria Orkana w Lublinie, została sprzedana do Sona Asset Management. Poza sprzedażą portfeli centrów handlowych, odnotowano dwie pojedyncze transakcje tego typu aktywami: jedną w Nowym Sączu i drugą obejmującą 50 proc. udziałów w Centrum Ursynów sprzedanych przez Cromwell. W rezultacie wolumen sektora handlowego w I półroczu zbudowany został w oparciu głównie o transakcje galeriami handlowymi. Parki handlowe stanowiły 21 proc. wolumenu i 50 proc. liczby transakcji.

Zainteresowanie polskimi parkami handlowymi utrzymuje się na wysokim poziomie, a ponad 20 inwestorów aktywnie poszukuje aktywów w tym segmencie. Głównym wyzwaniem jest znalezienie nieruchomości spełniających zarówno kryteria przystępności cenowej, jak i jakości. Najbardziej pożądane parki handlowe to obiekty nowo wybudowane, zlokalizowane w głównych miastach i posiadające jako najemcę operatora spożywczego z długoterminową umową najmu – komentuje Artur Czuba, associate director, Investment w Avison Young.

W 2024 nadal widoczne jest spowolnienie na rynku magazynowym. W I połowie 2024 zawarto 12 transakcji o łącznej wartości 294 mln euro, co oznacza spadek o 33 proc. rok do roku. Największą odnotowaną transakcją było nabycie Panattoni Park Poznań XI w Żernikach, podczas gdy sprzedaż dwóch Warsaw West Parks przez DWS do Hillwood było jedyną transakcją portfelową odnotowaną w analizowanym okresie. Dziewięć z 12 transakcji miało miejsce w tzw. „wielkiej piątce” hubów magazynowych.

Spadek wolumenu inwestycji wynika głównie z braku dużych transakcji portfelowych, spowodowanego m.in. wciąż wysokimi kosztami finansowania i trwającym procesem adaptacji oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. W ocenie ekspertów Avison Young, obniżka stóp procentowych w strefie euro i potencjalnie w Stanach Zjednoczonych powinna pobudzić aktywność w sektorze magazynowym. Dodatkowo, stabilizacja cen w Europie Zachodniej może zmotywować zagraniczne fundusze do inwestowania w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w przypadku inwestorów poszukujących aktywów w atrakcyjnych cenach.

Spodziewamy się zakupów portfeli magazynowych przez inwestorów dążących do szybkiego zwiększenia skali działalności w tym sektorze, jednak dopiero pod koniec 2024 lub na początku 2025 – prognozuje Bartłomiej Krzyżak, senior director, Investment w Avison Young.

W połowie 2024 liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120, z czego 73 proc. jest ukończonych, a pozostałe 27 proc. w trakcie realizacji. Blisko 3/4 analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których ceny są niższe. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie trzeba rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi. Jednocześnie inwestycja PRS na gruncie usługowym po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji.

Rynek inwestycji mieszkaniowych odnotował w I połowie 2024 pięć transakcji, których wartość wyniosła około 130 mln euro. Wszystkie nabyte nieruchomości są zlokalizowane w Warszawie. Największym z nich jest projekt Heimstaden Wschodu Słońca z 400 lokalami PRS, który został zrealizowany przez Dantex w oparciu o tzw. forward funding.

Jeśli chodzi o prognozy na 2024 rok, jak podkreśla Avison Young, Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Na podstawie własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku eksperci Avisona obserwują, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty na dużą skalę, ale pod koniec tego roku można się spodziewać kilku istotnych transakcji.