Polska 10-minutowa Wola

W ciągu ostatnich 10 lat na Woli, a w szczególności w okolicach Ronda Daszyńskiego, zasoby powierzchni biurowych wzrosły o 140 proc. Poza inwestycjami biurowymi pojawiły się też mieszkaniowe, przybyło też sklepów i punktów usługowych, obiektów użyteczności publicznej i restauracji. Jak podkreślają eksperci Cushman & Wakefield, w efekcie to właśnie Wola, spośród badanych dzielnic stolicy może pochwalić się największym poziomem absorpcji biur na przestrzeni 2018-2024 i ma przed sobą dalszą perspektywę szybkiego, ale przemyślanego rozwoju.

Analizowany obszar 10-minutowego spaceru od Ronda Daszyńskiego jest obecnie zamieszkany przez 11,5 tys. osób, a liczba ta podwoi się po ukończeniu planowanych budynków mieszkaniowych. Aż 15 publicznie zapowiedzianych projektów tego typu w badanej strefie dostarczy około 4 tys. nowych mieszkań na sprzedaż oraz prawie drugie tyle mieszkań na wynajem do końca 2027 roku. O rosnącej atrakcyjności tej okolicy świadczą także statystyki liczby pasażerów metra na stacji Ronda Daszyńskiego, która obsługuje obecnie 610 tys. pasażerów miesięcznie, a prognozy na 2040 rok wskazują na ponad 1,8 mln pasażerów – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

W wyniku rozbudowy zasobów biurowych liczba osób pracujących w okolicach Ronda Daszyńskiego wzrosła z 19 tys. w 2014 roku do 40 tys. w 2024 roku. Przewiduje się, że do 2030 roku liczba ta osiągnie 55 tys.

Jak wynika z naszego raportu, w promieniu 10-minutowego spaceru od Ronda Daszyńskiego znajduje się ponad 2,2 tys. obiektów użyteczności publicznej, w tym 1,2 tys. obiektów biznesowych, 500 sklepów, 360 restauracji, 60 punktów medycznych oraz 45 miejsc rozrywki i sztuki. W tej strefie znajduje się również 20 proc. całkowitej powierzchni handlowej w budynkach biurowych Warszawy. Świadczy to o rosnącej świadomości deweloperów o miastotwórczym charakterze handlowych parterów budynków biurowych tworzących przyjazne środowisko zarówno pracy jak i życia – dodaje Jan Szulborski, business development and insights manager, Asset Services, Cushman & Wakefield.

Wola, przede wszystkim okolice Ronda Daszyńskiego, to od 2014 roku najszybciej rozwijający się obszar biurowy.

Na przestrzeni ostatniej dekady podaż biur w tej strefie powiększyła się aż o 670 tys. mkw., zwiększając tym samym całkowite zasoby Woli o ponad 140 proc., podczas gdy rynek warszawski wzrósł w tym okresie o około 42 proc. – podkreśla Ewa Derlatka-Chilewicz.

Analitycy Cushman & Wakefield wskazują, że okres pandemii oraz idący za nią kryzys inflacyjny doprowadził do naruszenia struktury podaży i popytu na powierzchnie biurowe. W latach 2016–2022 warszawski rynek biurowy średniorocznie powiększał się o około 280 tys. mkw. Ostatnie dwa lata to jednak okres postępującej stagnacji w realizacji nowych inwestycji, co potwierdziła aktywność deweloperska w II kwartale tego roku, kiedy to w budowie znajdowało się niespełna 215 tys mkw. powierzchni.

O ile większa aktywność deweloperów w stolicy jest spodziewana po 2026 roku, o tyle warto zaznaczyć, że dostępność gruntów będzie z każdym rokiem coraz bardziej ograniczona. Dotyczy to zwłaszcza Woli, ze względu na jej centro-twórczy charakter i niesłabnące zainteresowanie gruntami w tej lokalizacji wśród deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych – dodaje Jan Szulborski.

Lata 2011-2020 to okres boomu na warszawskie biura. W ciągu tych dziewięciu lat całkowita aktywność najemców w stolicy oscylowała na poziomie 715 tys. mkw., przy czym w pomiędzy 2015 a 2019 rokiem była jeszcze wyższa i wynosiła przeciętnie aż 828 tys. mkw.

Niestety wybuch pandemii doprowadził do poważnej korekty planów warszawskich najemców. W latach 2020-2021 w stołecznych strefach biurowych popyt na biura znacząco spadł. Nie dotyczyło to jednak okolic Ronda Daszyńskiego, gdzie aktywność najemców pozostała na relatywnie wysokim poziomie i charakteryzowała się dwucyfrowym tempem wzrostu. Pomiędzy okresem 2014-2019 a latami 2020-2021 wynosił on 18 proc., a w latach 2022-2023 – 11 proc. – tłumaczy Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Popyt w okolicach Ronda Daszyńskiego pomiędzy 2018 a 2023 rokiem był w dużym stopniu napędzany przez wielkoskalowych najemców. Ze względu na relatywnie dużą w tym okresie podaż powierzchni w budowie, widoczny był rekordowy udział umów przednajmu stanowiący blisko 55 proc. (390 tys. mkw.) wszystkich tego typu kontraktów zawartych wtedy w Warszawie. Ponadto w latach 2021-2023, blisko 185 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w tym obszarze zostało renegocjowane przez najemców.

Od 2018 roku do II kwartału tego roku na Woli najbardziej aktywnym był sektor finansowy odpowiadający za blisko 27 proc. popytu na biura oraz sektor IT & R&D, który odpowiadał za blisko 17 proc. całej aktywności najemców. Warto też zaznaczyć, że Wola przyciąga nie tylko sektor prywatny, ale i publiczny, którego udział w całkowitej aktywności najemców wyniósł w tym okresie blisko 7 proc. Jednostki administracji państwowej coraz częściej poszukują nowoczesnych, świetnie skomunikowanych lokalizacji biurowych, a to naturalnie kieruje ich uwagę na okolice Ronda Daszyńskiego – dodaje Joanna Blumert, head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.

Wysokie zainteresowanie biurami na Woli, przy jednoczesnej stagnacji budowlanej oznacza coraz mniej dostępnej do wynajęcia powierzchni. Od III kwartału 2021 roku Wola jest tą strefą, w której poziom pustostanów malał najszybciej spośród wszystkich warszawskich stref biurowych (-9,3 p.p.). Ponadto od momentu oddania do użytku II linii metra, okolice Ronda Daszyńskiego stały się w kolejnych latach najczęściej wybieranym miejscem do relokacji. Potwierdza to rekordowy poziom absorpcji. Pomiędzy 2018 rokiem a II kwartałem tego roku, wskaźnik absorpcji netto wyniósł ponad 0,5 mln mkw. i odpowiadał za około 43 proc. całej nowej powierzchni wchłoniętej przez rynek.

Okolice Ronda Daszyńskiego są dziś dobrym przykładem nowoczesnej, wielofunkcyjnej przestrzeni, w której z powodzeniem powstają i są komercjalizowane kolejne inwestycje biurowe klasy A. Niski poziom pustostanów i utrzymujący się popyt na powierzchnie w tej części Warszawy, jak i zainteresowanie ze strony deweloperów mieszkaniowych, prowadzą dodatkowo do szybkiego spadku dostępności gruntów. Nie dziwi fakt, że to właśnie tu miejsce miała pierwsza od pewnego czasu większa transakcja typu core, w której mieliśmy okazję doradzać sprzedającemu, kiedy to w I połowie 2024 roku Skanska podpisała umowę sprzedaży biurowca Studio B. Biorąc pod uwagę poprawę koniunktury na rynku inwestycyjnym, przewidujemy również, że właśnie bliska Wola będzie epicentrum transakcji w najbliższych 12-18 miesiącach – podsumowuje Marcin Kocerba, partner, Capital Markets w Cushman & Wakefield.