Polska Popyt wrócił do Poznania

Na poznańskim rynku inwestycyjnym dwie nieruchomości magazynowe o łącznej powierzchni 112 tys. mkw. zmieniły swoich właścicieli w pierwszej połowie roku w ramach dużych transakcji portfelowych. Nabywcą parku logistycznego Panattoni Poznań IV w Komornikach (86 tys. mkw.), został nieznany dotychczas w Polsce azjatycki fundusz inwestycyjny reprezentowany przez firmę Savills Investment Management. Fundusz P3 kupił natomiast projekt o powierzchni 26 tys. mkw. w ramach przejęcia europejskiego portfela Maximus od Apollo Global Management. Ponadto Investec zakupił 40 proc. udziałów w europejskim funduszu zarządzanym przez Ares Management, przez co stał się współwłaścicielem parku Panattoni Poznań VI.

Poznański rynek magazynowy to jeden z najważniejszych rynków logistycznych i dystrybucyjnych do Niemiec. Region ten charakteryzuje przede wszystkim doskonała infrastruktura komunikacyjna tj. dostęp do autostrady A2 w kierunkach Berlin – Warszawa, dróg ekspresowych S5 i S11, rozwinięta sieć połączeń kolejowych, a także dostęp do lotniska. Wszystkie te elementy w ostatnich latach przyczyniły się do rozwoju tej lokalizacji i wzmożonej aktywności ze strony najemców. Fakt ten wykorzystali wszyscy główni deweloperzy, a także mniejsi lokalni gracze, którzy zabezpieczyli już grunty pod dalszą rozbudowę. Aglomeracja poznańska od lat uznawana jest za jeden z trzech najatrakcyjniejszych regionów do inwestowania. Firmy zagraniczne mogą m.in. skorzystać z oferty podstref sześciu Specjalnych Stref Ekonomicznych – komentuje Piotr Roszkowski, senior consultant industrial & logistic w Axi Immo.

Aktywność deweloperska w pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku na rynku magazynowym w Poznaniu przyniosła 31 tys. mkw. (+7 proc. niż w I połowie 2019 roku). Nowa podaż pozwoliła na zwiększenie całkowitych zasobów do 2,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni (8,2 proc. rok do roku) i utrzymanie piątej pozycji pod względem wielkości w Polsce. W ostatnich pięciu latach całkowite zasoby poznańskiego rynku wzrosły o 70 proc. Wzrost był znaczący, ale mniejszy niż na innych głównych rynkach, że względu na mniejsze zainteresowanie nowych, dużych najemców Poznaniem. Przyczyną tej sytuacji była ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników, która negatywnie wpływała na popyt ze strony nowych najemców. W efekcie, obecnie w budowie znajduje się tylko 59 tys. mkw. (-57 proc. rok do roku), z czego 39 proc. to projekty spekulacje. Na koniec czerwca 2020 roku wskaźnik pustostanów wynosił 7,4 proc., przy średniej krajowej na poziomie 6,8 proc. Z kolei czynsze bazowe wahały się od 3 do 3,60 euro za mkw.

Na terenie wielkopolski wyróżniamy sześć głównych podrynków, w których rozwija się lokalna baza magazynowo logistyczna. Jedną z najbardziej rozbudowanych stref są położone na południowy wschód od Poznania, Gądki. Lokalizacja ta wraz z sąsiednimi gminami tj. Żernikami, Jaryszkami, Robakowem i Koninko tworzy komfortowe warunki dla różnego typu najemców, którzy są zainteresowani relatywnie atrakcyjnymi stawkami najmu. Kolejnym istotnym podrynkiem są Komorniki i Plewiska, zlokalizowane wzdłuż południowo zachodniej obwodnicy Poznania. Region ten słynie z gęstej infrastruktury magazynowej i dostępu do komunikacji publicznej miasta. Zarówno w jednej, jak i drugiej lokalizacji obecni są główni deweloperzy jak Panattoni, P3, Segro, Logicor czy MLP. Kolejną strefą jest Poznań-Zachód, w skład, którego wchodzą m.in. Wysogotowo, Dąbrówka, Swadzim, Sady, Gołuski czy Tarnowo Podgórne. Na korzyść tego regionu wpływa relatywnie nowa zabudowa magazynowa, a także zabezpieczone pod kolejne inwestycje grunty. Z kolei Swarzędz to lokalizacja zdominowana przez firmy związane z fabryką Volkswagena i sektorem motoryzacyjnym. Najmniejszymi podrynkami w regionie wielkopolski są Kalisz, Konin i Niepruszewo, w których dominują projekty w formule BTS (built-to-suit) – komentuje Piotr Roszkowski.

Całkowity wolumen transakcji najmu na poznańskim rynku magazynowym w I półroczu 2020 roku wyniósł 257 tys. mkw. (+29 proc. niż w I półroczu 2019 roku). W strukturze najemców dominują firmy logistyczne, które odpowiadają za blisko 50 proc. popytu od początku 2018 roku. Na kolejnych miejscach znajdują się branże - budowlana (19 proc.) i motoryzacyjna (10 proc.). Największą transakcją pierwszej połowy 2020 była umowa między niemieckim producentem rozwiązań technicznych stosowanych w projektach przemysłowych a deweloperem Panattoni na dostarczenie zakładu produkcyjnego o powierzchni 40 tys. mkw. Ponadto operator logistyczny Ekol wynajął 23,5 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań VII, a dwóch innych najemców z sektora logistycznego zdecydowało się na wejście do parku Logicor Poznań IV (16 tys. mkw.) i Panattoni Park Poznań IX (15 tys. mkw.).