Polska E-commerce napędza magazyny

Na koniec grudnia 2020 roku całkowita podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce wyniosła około 20 mln 680 tys. m kw. Największa część istniejących zasobów – ponad 4,9 mln m kw. (prawie 24 proc. istniejącego wolumenu) ulokowana jest w strefie Warszawa I i II. Dynamicznie rozwijają się również pozostałe wiodące regiony magazynowe, czyli Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Dolny Śląsk (Wrocław), które na koniec 2020 roku wspólnie skupiały 55 proc. istniejących zasobów (ponad 11,3 mln mkw.). Na lokalizacje rozwojowe, do grona których zaliczane są: Kraków, Trójmiasto, Wschód (Białystok/Rzeszów/Lublin), Toruń/Bydgoszcz, Szczecin, Zachód i Opole, obecnie przypada niemal 20 proc. ogółu zasobów, co stanowi ponad 4,1 mln m kw. powierzchni.

Spośród wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, polski rynek magazynowy wykazał największą odporność na negatywne skutki pandemii. Popyt brutto nieuwzględniający umów krótkoterminowych, osiągnął w 2020 roku wartość niemal 5,24 mln mkw., co jest rekordowym rezultatem dla tego sektora. Z kolei nowe umowy i ekspansje zamknęły rok wynikiem 3,6 mln mkw., co jest wartością o prawie 30 proc. większą niż ta zarejestrowana w 2019 roku. Uplasowało to Polskę w czołówce najbardziej aktywnych rynków magazynowych w całej Europie. Wciąż jeszcze duża w porównaniu z innymi krajami dostępność gruntów oraz coraz lepsza infrastruktura drogowa w Polsce to tylko niektóre atuty, dostrzegane przez najemców i deweloperów - mówi Igor Roguski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

W ciągu całego 2020 roku na polski rynek magazynowy dostarczono niecałe 2 mln mkw. nowej powierzchni, z czego najwięcej, bo prawie 670 tys. mkw., w III kwartale. W okresie styczeń-grudzień największy przyrost nowej podaży odnotowano w strefach: Warszawa II (517 tys. mkw.) i Górny Śląsk (426 tys. mkw.). Największym obiektem magazynowym dostarczonym na rynek w 2020 roku był Panattoni A2 Warsaw Park (Grodzisk), o powierzchni około 104 tys. m kw., oddany do użytkowania w strefie Warszawa II. W 2020 roku rynek magazynowy powiększył się również o pięć obiektów o powierzchni przekraczającej 50 tys. mkw.: P3 Mszczonów (58 tys. mkw., strefa Warszawa II), Hillwood Oleśnica (53 tys. mkw., strefa Wrocław), Hillwood Wrocław Wschód II (52 tys. mkw., strefa Wrocław), Prologis Park Ruda Śląska (51 tys. mkw., strefa Górny Śląsk) i Prologis Park Janki (50 tys. mkw., strefa Warszawa II).

Aktywność deweloperów na rynku powierzchni magazynowych w Polsce wciąż jest wysoka. Na koniec 2020 roku w budowie pozostawało ponad 2 mln mkw. wolumenu powierzchni, około 6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Najwięcej rozpoczętych inwestycji zarejestrowano na Górnym Śląsku (401 tys. mkw.), w Trójmieście (287 tys. mkw.) oraz strefie Warszawa II (274 tys. mkw.). Do największych obecnie realizowanych inwestycji należą: Panattoni BTS Amazon Świebodzin (204 tys. mkw.) w strefie Wschód, Panattoni Park Gdańsk Airport (96 tys. mkw.) w strefie Trójmiasto oraz 7R Beskid park II (80 tys. mkw.) w strefie Górny Śląsk.

Na koniec grudnia 2020 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 6,9 proc., co w porównaniu do poprzedniego kwartału oznacza spadek o 1,6 p.p., a w porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku spadek o 0,5 p.p. W IV kwartale 2020 roku nowa podaż była ponad dwukrotnie niższa, niż średnia kwartalna zarejestrowana od początku 2019. Popyt brutto (bez umów krótkoterminowych) osiągnął rekordowe wartości nie tylko w IV kwartale - ponad 1,5 mln mkw., ale również w całym 2020 roku osiągając 5,24 mln mkw. Popyt netto z kolei w 2020 przekroczył 3,6 mln mkw. (wzrost o około 30 proc. w porównaniu z 2019 rokiem), a w IV kwartale - 966 tys. mkw. (spadek o około 3 proc. w porównaniu do IV kwartału 2019 roku). Polskim rynkiem magazynowym w całym 2020 roku interesowały się przede wszystkim firmy logistyczne, dystrybucyjne, produkcyjne, sieci handlowe oraz branża e-commerce. Wzmożony popyt ze strony sektora e-commerce przyczynia się również do wzrostu zainteresowania wśród deweloperów magazynowych gruntami w okolicach dużych miast i rozwoju jednostek SBU (Small Business Units) oraz magazynów tzw. ostatniej mili, czyli projektów miejskich, które pozwalają firmom zminimalizować czas dostawy towaru do klienta. Dalszemu rozwojowi rynku magazynowego w Polsce sprzyjać będą m.in. trend nearshoringu, czyli relokacja funkcji produkcyjnych i logistycznych z Azji i innych krajów Europy Zachodniej. Trendem, który zyska na znaczeniu w 2021 roku będzie również ekologia – najemcy magazynów zabiegają o certyfikaty ekologiczne (BREEAM lub LEED).

W kolejnych kwartałach to właśnie optymalizacja i usprawnienie logistyki magazynowanej oraz dalsza reorganizacja istniejących łańcuchów dostaw będzie kluczem do sukcesu dla najemców magazynowych. Na znaczeniu nadal zyskiwać będzie cyfryzacja, automatyzacja i robotyzacja procesów w magazynach. Głównym czynnikiem napędzającym realizację kolejnych inwestycji deweloperskich pozostanie popyt z branży e-commerce, a wraz z dalszym postępem technologicznym i rosnącą świadomością dotyczącą ekologii nowo powstające obiekty magazynowe będą jeszcze bardziej funkcjonalne i oszczędne w eksploatacji. Co ciekawe, na rynku można również zauważyć rosnący popyt ze strony operatorów centrów danych. Fakt, że kolejne światowe firmy inwestują w polski rynek „data centers” jest dobrym prognostykiem na przyszłość - mówi Wojciech Nowicki, associate director w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.