Europa Środkowo-Wschodnia Inwestycje i rekordy na rynku magazynowym

Pandemia miała znaczący wpływ na ogólną aktywność inwestycyjną w Europie Środkowo-Wschodniej w 2020 roku. Łączny wolumen transakcji był o 24 proc. niższy niż w 2019 roku. Pandemia uniemożliwiła międzynarodowym inwestorom podróżowanie i dokonywanie fizycznych inspekcji nieruchomości, jednak nie zdołała zahamować zainteresowania powierzchniami magazynowymi ze strony inwestorów z regionu Azji, Australii i Oceanii (APAC). Rok 2020 był rekordowy w tym sektorze — wartość transakcji wyniosła tu około 3,3 mld euro, a ich udział w łącznym wolumenie rocznym 32 proc.

Większość inwestorów poszukujących produktów inwestycyjnych z zakresu nieruchomości magazynowych preferuje nabywanie portfeli, platform lub projektów zapewniających skalowalność. Na wolumen około 3,3 mld euro w 2020 roku złożyło się blisko 45 transakcji, co daje średnią wielkość transakcji na poziomie ponad 70 mln euro Wśród tych transakcji znalazło się kilka bardzo znaczących transakcji portfelowych, z których największą było przejęcie przez GLP aktywów Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej za około 1 mld euro – mówi Kevin Turpin, dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Kapitał z regionu APAC, w szczególności z Singapuru, Chin i Korei Południowej, zapewnił przeważający udział rzędu 52 proc. w transakcjach w segmencie powierzchni magazynowych. Za nimi uplasował się kapitał z regionu EMEA i USA z udziałem odpowiednio 16 proc. i 14 proc.

Dostępność powierzchni w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wynosi średnio około 5,9 proc. Niektórzy deweloperzy są skłonni budować spekulacyjnie, podczas gdy inni, będący pod mniejszą presją, preferują budowę obiektów dostosowanych do potrzeb konkretnego najemcy (BTS, build-to-suit). Z uwagi na to, że dostępność powierzchni w niektórych lokalizacjach w poszczególnych krajach jest bardzo ograniczona, potencjalni najemcy chcący rozpocząć działalność w regionie CEE lub rozszerzyć działalność, powinni rozpocząć proces poszukiwań odpowiednio wcześnie, aby uniknąć opóźnień w realizacji swoich planów.

Jak podają eksperci Colliers, popyt brutto na powierzchnie magazynowe w 2020 roku wyniósł około 9 mln mkw., co oznacza wzrost rok do roku średnio o prawie 25 proc. Największą aktywność najemców odnotowano w Bukareszcie i Bratysławie – miasta te miały odpowiednio 70- i 73-procentowy udział w całkowitym popycie w Rumunii i Słowacji. Z drugiej strony w Czechach i Polsce dużą popularnością wśród najemców cieszyły się rynki regionalne.

W 2020 roku najemcy w Polsce wykazali się rekordową aktywnością – roczny popyt osiągnął tu poziom 5,4 mln mkw. Najchętniej wybieraną przez najemców lokalizacją pozostała Warszawa (1,2 mln mkw. wynajęte w ramach trzech stref magazynowych), ale ogromne wzrosty popytu odnotowały regiony z Górnym Śląskiem na czele. Wzrost poziomu popytu w stosunku do 2019 roku wyniósł tu aż 79 proc. Na popularności zyskały również lokalizacje położone w Polsce Zachodniej, gdzie wynajęto 265 tys. mkw. (40 tys. mkw. w 2019 roku), Bydgoszcz/Toruń (139 tys. mkw. versus 55 tys. mkw. w 2019 roku) oraz Kraków (150 tys. mkw. versus 77 tys. mkw. w 2019 roku) – podaje Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

W 2020 roku największą aktywność odnotowały firmy z sektora 3PL (około 28 proc.), a następnie z sektorów handlowego (17 proc.) oraz e-commerce (12 proc.). Według dostępnych danych sektory 3PL i handlowy mają dość podobny udział w porównaniu do roku 2019, a sektor e-commerce wzrósł łącznie o 200 proc. rok do roku. W związku z pandemią eksperci Colliers odnotowali większe zapotrzebowanie na krótkoterminowe umowy najmu w celu zaspokojenia dodatkowego popytu, jednak typowe długości umów najmu w całym regionie wynoszą od trzech do pięciu lat w przypadku logistyki i ponad pięć lat w przypadku produkcji.

Czynsze w całym regionie CEE pozostały w dużej mierze stabilne, przy czym na niektórych rynkach odnotowano wzrost w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Czynsze ofertowe za najlepsze powierzchnie w regionie wahają się od 2,9 euro za mkw. w Polsce do ponad 5 euro za mkw. w Bułgarii. Poziom możliwego do uzyskania czynszu zależy również od tego, kim jest najemca i jakie warunki zostały zapisane w umowie najmu. Istotną rolę odgrywają również koszty budowy, które w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły.

W przypadku zwrotów z inwestycji w najlepsze obiekty magazynowe na niektórych rynkach odnotowano stabilizację stóp zwrotu, co częściowo wynika z braku danych transakcyjnych. Natomiast na innych eksperci Colliers odnotowali kompresję (spadek). Można spodziewać się dalszej kompresji stóp zwrotu, zwłaszcza że ten rodzaj aktywów jest bardzo poszukiwany, a większość produktów pozostaje w rękach posiadaczy długoterminowych.

W 2021 roku zostanie zamkniętych kilka dodatkowych transakcji portfelowych, więc możemy być świadkami, jak stopy zwrotu dla sektora magazynowego wyprzedzają stopy zwrotu dla najlepszych centrów handlowych. W porównaniu z innymi instrumentami inwestycyjnymi, takimi jak 10-letnie obligacje euro i długoterminowe stopy procentowe w strefie euro, nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej nadal utrzymują znaczny spread i są atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym.

Nieruchomości logistyczne, które biją rekordy wycen i nowego najmu, staną się koniem pociągowym rynku inwestycyjnego w tym roku. Każdy produkt logistyczny, który ma sens pod względem lokalizacyjnym będzie się sprzedawał – podsumowuje Piotr Mirowski, senior partner, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

Colliers oferuje usługi na rynku nieruchomości oraz zarządzanie inwestycyjne. Firma działa w 67 krajach i zatrudnia ponad 15 tys. Colliers w Polsce ma biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi i łącznie zatrudnia około 300 specjalistów.