Polska Trudne łapanie równowagi
Rynek mieszkaniowyFirma doradcza JLL opublikowała podsumowanie sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym na sześciu największych rynkach w Polsce (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) na koniec IV kwartału 2021 roku. W całym roku sprzedaż mieszkań osiągnęła poziom 69 tys. – więcej sprzedano tylko w 2017 roku, uznanym za punkt szczytowy w cyklu rynkowym. Różnica pomiędzy mieszkaniami sprzedanymi a wprowadzonymi w tym samym czasie do oferty deweloperów wyniosła 11 tys. – tak dużej dysproporcji podaży i popytu nie zanotowano od 2013 roku. Na koniec grudnia oferta była o 22 proc. niższa niż rok wcześniej. Wobec bardzo wysokiego poziomu przedsprzedaży w projektach w realizacji oraz ograniczonej podaży nowych mieszkań, przy wciąż wysokim popycie inwestycyjnym, trudno spodziewać się wyraźnych przecen.
Zakończył się rok pod wieloma względami wyjątkowy. Udział w popycie nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był najprawdopodobniej najniższy od wielu lat. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie przede wszystkim zaspokajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i rodziny – stał się alternatywą dla innych lokat kapitału. Od 2007 roku nie mieliśmy do czynienia z tak skrajną nierównowagą pomiędzy szybko rosnącym, zdeterminowanym na dokonanie zakupu popytem, a z trudem nadążającą podażą – zauważa Kazimierz Kirejczyk, główny analityk ds. rynku mieszkaniowego i przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL.
Dla wielu rynków z czołowej szóstki rok 2021 był rekordowy. W Łodzi, która zmniejszyła w ciągu dwóch ostatnich lat dystans do rynków o największych obrotach, nowa podaż wyniosła 6,1 tys., a sprzedaż sięgnęła 6,2 tys. Podobnie najwyższą roczną sprzedaż w historii odnotowano w Poznaniu, gdzie sprzedano 7,4 tys. lokali, mimo iż wzrost cen wyniósł ponad 16 proc. rok do roku.
Deweloperzy działający na tych rynkach mogli elastycznie zwiększać ofertę, posiadają bowiem największy „zapas” mieszkań z wydanymi pozwoleniami. W Trójmieście liczba sprzedanych lokali wyniosła 10,9 tys. przy wzroście średniej ceny 15,1 proc. rdr. Taki rezultat uzyskano dzięki mobilizacji deweloperów, którzy zdołali wprowadzić do sprzedaży 9,2 tys. mieszkań, czyli tylko nieznacznie mniej od średniej z ubiegłych lat. W sumie na koniec 2021 roku w ofercie deweloperów na sześciu największych rynkach znajdowało się 37,4 tys. mieszkań, co oznacza spadek o ponad 22 proc. rdr. Poprzednio podobnie niski poziom odnotowano w 2010 roku.
Tymczasem wg danych GUS w tym roku padły rekordy liczby mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia. Dlaczego zatem deweloperzy nie wprowadzają ich do realizacji?
Wprowadzają, z tym że nie w największych miastach, które dotychczas uchodziły za papierek lakmusowy rynku pierwotnego. Nasze analizy pokazują, że za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców. Jeszcze w 2017 roku w sześciu największych aglomeracjach powstawało 60 proc. wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się. To małe ośrodki odpowiadają za około 70 proc. produkcji deweloperskiej w kraju – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.
Na największym w Polsce rynku warszawskim, gdzie w latach 2018-2019 do sprzedaży wprowadzano średnio 24-25 tys. mieszkań, w 2021 roku do oferty trafiło 19 tys. lokali. W obliczu sprzedaży na poziomie 23 tys. mieszkań rocznie, oznacza to skurczenie się liczby dostępnych lokali o prawie 4 tys. W porównaniu do 2019 roku nowa roczna podaż była w Warszawie niższa o 11 proc., a w porównaniu do 2018 – aż o 22 proc. W rezultacie oferta na rynku pierwotnym pod koniec grudnia osiągnęła skrajnie niski poziom 10 tys. mieszkań.
Wiele wskazuje na to, że nierównowaga popytu i podaży na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce jeszcze się pogłębi. Na pewne wyhamowanie popytu można liczyć w związku ze wzrostem stóp procentowych, które osłabiają możliwości nabywcze kupujących, szczególnie tych, którzy wspierają zakup kredytem hipotecznym. Wciąż jednak rosnąca inflacja podtrzymywać będzie skłonność do dalszego przenoszenia oszczędności na rynek nieruchomości – tłumaczy Aleksandra Gawrońska.
Nie dziwi zatem, że w największych miastach, gdzie konkurencja była duża, a możliwości zwiększania podaży ograniczone, ceny pojawiających się na rynku mieszkań były z kwartału na kwartał wyższe i rosły szybciej od przyspieszającej inflacji. Z danych JLL wynika, że w ciągu ostatniego kwartału z największymi wzrostami średniej ceny mieszkań w ofercie mieliśmy do czynienia w Warszawie (6 proc.) i Łodzi (5 proc.), a najmniejszym – we Wrocławiu (1 proc.).
W ujęciu rocznym wzrosty były już dwucyfrowe i wyniosły od 14 do 18 proc., z wyjątkiem Łodzi, która poza wolumenem sprzedaży nadrobiła do pozostałych pięciu miast również dystans cenowy. Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w Łodzi na koniec grudnia wynosiła 8,1 tys. zł/mkw. i była o 21 proc. wyższa niż przed rokiem.
Dane statystyczne z rynku mieszkaniowego potwierdzają, że sektor deweloperski wchodzi w rok 2022 w bardzo dobrej kondycji. Niestety, jak to już bywało w przeszłości, najważniejsze zagrożenia nie mają żadnego związku ani z potencjałem firm deweloperskich, ani z czynnikami bezpośrednio wpływającymi na popyt, takimi jak stopy procentowe. To czynniki zewnętrzne w stosunku do rynku mieszkań, w tym także te pochodzące spoza Polski, sprawiają, że tak trudno dziś formułować jednoznaczne prognozy – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.
Rynek biurowy dostosowuje się do nowych realiów
Rynek biurowy dostosowuje się do nowych realiów
Walter Herz
Jeszcze cztery lata temu sektor biurowy w Polsce był jednym z rynków, które zwiększały swoje zasoby najszybciej w Europie. Dziś w Warszawie, największym ośrodku biurowym w kraju za ...
KPO, ślad węglowy i prefabrykacja
KPO, ślad węglowy i prefabrykacja
PFR Nieruchomości
Od prefabrykacji w mieszkaniówce nie ma odwrotu. To stwierdzenie w 2024 roku nabiera nowego znaczenia, pomimo sięgającej już ponad pięciu dekad historii wykorzystywania tej technol ...
Zrównoważony transport i optymalizacja łańcucha dostaw
Zrównoważony transport i optymalizacja łańcucha dostaw
SwipBox Polska
McKinsey wskazuje, że w 2021 roku inicjatywy biznesowe w celu przeniesienia produkcji bliżej klienta końcowego podejmowało jedynie około 17 proc. największych firm, ale już w 2022 ...