Polska Wzrasta popyt w regionach

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w I kwartale 2023 roku wyniosła blisko 159 tys. mkw. i była o około 26 proc. niższa od średniokwartalnej z roku 2022. Warto jednak zauważyć, że w przypadku stolicy ten relatywnie duży spadek wynika głównie z wysokiego efektu zeszłorocznej bazy oraz zawarcia wielu transakcji wielkopowierzchniowych w roku 2022. Mimo to aktywność najemców w stolicy i tak przełożyła się na trzeci najlepszy wynik wśród największych rynków biurowych Europy, ustępując tylko Paryżowi i Londynowi.

W miastach regionalnych aktywność najemców wzrosła wynosząc 175 tys. mkw., co stanowi 12 proc. wzrost względem średniokwartalnej z poprzedniego roku. Taki wynik pokazuje stopniową odbudowę zainteresowania najemców powierzchniami biurowymi na największych rynkach poza Warszawą – komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego Cushman & Wakefield.

Wysokie koszty budowy przekładają się na poziom aktywności deweloperów

Na koniec I kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce wynosiły nieznacznie powyżej 12,7 mln mkw. W ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku nowe projekty trafiły tylko na rynki trzech miast regionalnych – Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta – dodając do ich zasobów łącznie 68,1 tys. mkw. powierzchni. Do największych ukończonych w zeszłym kwartale inwestycji biurowych należała rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie o budynek Ocean Office Park II (28,6 tys. mkw. – Cavatina), ukończenie trzeciego budynku wrocławskiego kompleksu Centrum Południe (20,9 tys. mkw. – Skanska) oraz budowa budynku Fabryczna Office Park B5 w Krakowie (14 tys. mkw. – Inter-Bud).

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest postępujący spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Trend ten jest widoczny zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się około 181,5 tys. mkw. W miastach regionalnych w realizacji pozostaje około 410 tys. mkw., co stanowi ponad dwukrotny spadek względem poziomu sprzed pandemii, kiedy deweloperzy budowali inwestycje o łącznej powierzchni 850 tys. mkw. Taka sytuacja wynika z utrzymującego się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie – komentuje Katarzyna Lipka, head of Consulting and Research, Cushman & Wakefield.

Trwa presja na wzrost stawek czynszu

Na koniec I kwartału stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. za miesiąc, najwyższe zaś osiągały poziom nawet 28 euro/mkw. za miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc. Zauważalny wzrost stawek czynszu w stolicy, o około 1 euro, nastąpił w 2022 roku i dotyczył przede wszystkim lokalizacji centralnych. W I kwartale 2023 roku czynsze utrzymywały się na poziomie zbliżonym do końca roku poprzedniego.

W miastach regionalnych natomiast stawki za najlepsze biura w centrum miast oscylowały w przedziale cenowym 12,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc.

Od początku 2022 roku obserwowana jest tendencja do podnoszenia stawek czynszu, która była kontynuowana również w I kwartale 2023 roku. Z naszych obserwacji wynika, że obecnie pod największą presją na podnoszenie stawek czynszu znajdują się projekty w budowie – tłumaczy Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

W ocenie eksperta wynika to ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów, zarówno budowy jak i wykończenia powierzchni. Dodatkowo, w kolejnych kwartałach dalszy wzrost stawek dla istniejących biurowców będzie napędzany przez rekordową waloryzację umów najmu denominowanych w euro, ale także ogólnego wzrostu kosztów operacyjnych. Niemniej, ostateczny kształt polityki cenowej właścicieli budynków biurowych będzie w dużej mierze zależeć od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfela budynków.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 13,8 proc., co stanowi wzrost o 0,3 pp. względem IV kwartału 2022 roku i jest identyczny w stosunku do wskaźnika z I kwartału 2022. W stolicy wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostał bez zmian względem poprzedniego kwartału, natomiast wzrosty odnotowano w Krakowie i Wrocławiu. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,75 mln mkw., co oznacza wzrost o 1 proc. względem początku 2022 roku.

Odbudowa popytu w miastach regionalnych postępuje mimo znaczących redukcji zapotrzebowania na biura wśród największych pracodawców. Częściowo jest to spowodowane wzrostem popytu ze strony sektora elastycznych powierzchni biurowych. Obserwujemy aktywność najemców realizujących wysoko marżowe projekty w obszarze nowoczesnych technologii, finansów oraz inżynierii. W najbliższych latach spodziewamy się kontynuacji wzrostu kosztów najmu, punktowej stagnacji podaży oraz pogłębienia różnic między lokalizacjami biurowymi – komentuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.