Polska Projekty coraz bardziej wielofunkcyjne

Colliers podkreśla, że polski rynek projektów wielofunkcyjnych wkroczył w fazę dojrzałości. Z połączenia podstawowych funkcji takich jak biura, handel i usługi, projekty te ewoluują w kierunku coraz większej kompleksowości i elastyczności.

Jak wynika z raportu „Mixed-use 2.0. Adaptacja projektów do zmieniających się potrzeb”, projekty wielofunkcyjne w Polsce zyskują na popularności zwłaszcza w dużych miastach, gdzie rośnie zapotrzebowanie na efektywne wykorzystanie przestrzeni miejskiej. Istniejące obiekty koncentrują się głównie w lokalizacjach miejskich (63 proc.) i śródmiejskich (32 proc.). Tam też powstaje zdecydowana większość (89 proc.) nowych inwestycji.

Wykorzystanie historycznej zabudowy pozostaje istotnym elementem w istniejących oraz planowanych kompleksach wielofunkcyjnych. Wśród istniejących lub częściowo istniejących kompleksów wielofunkcyjnych, w III kwartale 2024 roku, aż 95 proc. stanowiły projekty rewitalizowane bądź łączące zabytkową, zrewitalizowaną tkankę miejską z nowymi budynkami.

Idealny miks funkcji dostosowany do potrzeb użytkowników, krajobrazu danej części miasta, dający szansę na realizację ponadczasowej, ale również zrównoważonej inwestycji to jedno z największych wyzwań naszych klientów. Kolejnym jest zapewnienie autentyczności, budowanie indywidualnej tożsamości, rozpoznawalności i przynależności. Ogromnie istotne jest również przemyślane podejście do projektowania przestrzeni, gdzie w centrum uwagi znajduje się przede wszystkim docelowy użytkownik – ostrzega Anna Radecka-Łysiak, associate director w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliersie.

W istniejących projektach dominują handel i usługi (w tym gastronomia), a także biura. Struktura nowych i planowanych inwestycji ulega jednak zmianie. Deweloperzy coraz częściej dostosowują podział przestrzeni do aktualnych potrzeb rynku, zmniejszając udział planowanej powierzchni biurowej na rzecz funkcji hotelowej i mieszkaniowej.

Rosnące zainteresowanie funkcją mieszkaniową w projektach mixed-use wynika m.in. z dynamicznie zmieniających się preferencji społecznych. Pandemia Covid-19 i rosnąca popularność idei 15-minutowych miast wzmocniły potrzebę bliskości miejsca zamieszkania, pracy i podstawowych usług. Według danych Colliersa, funkcja mieszkaniowa obecna jest aktualnie w dwóch na trzech istniejących projektach, a jej udział w nowych inwestycjach rośnie. Jak wynika z danych agencji, część obejmującą mieszkania – zwykle w segmencie premium – uwzględniają wszystkie realizowane obecnie projekty. Wprowadzanie funkcji mieszkaniowej w pierwszych etapach projektu może też znacząco pomóc w sfinansowaniu budowy części komercyjnej. Ponadto baza w postaci mieszkańców projektu pozwala na wykreowanie stałego popytu na asortyment sklepów, oferty restauracji i lokali usługowych.

Nowoczesne biurowce wciąż pozostają ważnym elementem obiektów mixed-use, jednak przestały być wyłącznie miejscem pracy – stają się częścią większego ekosystemu miejskiego. Zmieniające się potrzeby użytkowników powodują, że biura w obiektach mixed-use projektowane są z myślą o elastyczności. Budynki biurowe w projektach wielofunkcyjnych zyskują na połączeniu przestrzeni handlowych i usługowych, terenów rekreacyjnych i wysokiej jakości przestrzeni publicznych.

Koncepty mixed-use coraz częściej pełnią rolę miejsca spotkań i doświadczeń, a gastronomia od zawsze stanowiła w Polsce kluczowy czynnik przyciągający klientów i budujący społeczny charakter tych inwestycji. Z udziałem 36 proc. utrzymuje więc dominującą pozycję w strukturze ich najemców.

Nietuzinkowe restauracje i oryginalne koncepty kulinarne przyciągają zarówno mieszkańców, jak i turystów, pozytywnie wpływając na postrzeganie takich projektów. W ostatnich latach zaobserwowano jednak istotne zmiany w strukturze lokali gastronomicznych. Rośnie liczba punktów typu fast casual, które łączą szybką obsługę z wyższą jakością dań, a także kawiarni i cocktail barów, podczas gdy liczba tradycyjnych restauracji pozostaje na podobnym poziomie – zauważa Paweł Paciorek, senior associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliersie.

Na popularności zyskały też przestrzenie typu food hall, a 78 proc. ich najemców to lokalne lub unikatowe koncepty. Przykładami udanych realizacji mogą być np. Food Town w Fabryce Norblina, Foodhall Browary oraz Food Hall w Elektrowni Powiśle. Decyzja o zamknięciu Food Hall PZO w Warszawie może jednak być sygnałem tego, że dynamiczny rozwój segmentu wiąże się z ryzykiem nadpodaży w wybranych miastach.

Funkcja handlowa w projektach mixed-use ewoluuje w kierunku bardziej wyspecjalizowanej oferty, wyróżniając te przestrzenie na tle tradycyjnych centrów handlowych. Choć udział handlu w strukturze najemców kompleksów wielofunkcyjnych zmniejszył się z 27 proc. w 2022 roku do 24 proc. w 2024 roku, zmiany te miały charakter jakościowy, a nie ilościowy. Właściciele obiektów stawiają na unikalne koncepty, takie jak sklepy rzemieślnicze, artystyczne czy marki premium, które przyciągają klientów szukających wyjątkowych doświadczeń. Szczególną rolę w kreowaniu unikalnego charakteru projektów mixed-use odgrywają też sklepy flagowe. Przykładami takich najemców są m.in. Urban Outfitters w Elektrowni Powiśle, Answear Concept Store czy PRM w Fabryce Norblina.

W latach 2022–2024 udział usług w strukturze najemców kompleksów wielofunkcyjnych wzrósł o 5 p.p. (z 5 do 10 proc.), co oznacza ponad dwukrotny wzrost liczby tych lokali na przestrzeni zaledwie dwóch lat. Największy wzrost, wynoszący 35 proc., zaobserwowano w sektorze usług z zakresu zdrowia i urody. Równocześnie rozwijają się usługi finansowe, prawne, z branży nieruchomości, turystyki, projektowania wnętrz, a także usługi medyczne. Według prognoz sektor usług medycznych w nadchodzących latach będzie się dynamicznie rozwijać, rosnąc o 8-10 proc. rocznie. W rezultacie doprowadzi to do zagęszczenia lokali, szczególnie w Warszawie i innych dużych miastach w Polsce.

Niewielki udział w strukturze branżowej (spadek z 6 proc. w 2022 roku do 5 proc. w 2024 roku) stanowi funkcja rozrywkowa. Wciąż pozostaje ona jednak istotnym elementem kompleksowej oferty mixed-use, oferując klientom doświadczenia, które wykraczają poza tradycyjne zakupy czy usługi i czyniąc obiekty mixed-use jeszcze bardziej wielowymiarowymi.