Polska Stolica dużych transakcji

Jak zauważają eksperci JLL, przy wakacie na poziomie ponad 10 proc. trudno uznać, że warszawski rynek biurowy cierpi na braki w dostępności powierzchni na wynajem. Współczynnik pustostanów dla całej stolicy jest jednak mocno mylący, ponieważ jeśli przyjrzeć się bliżej strukturze pustostanów, można zauważyć, że większość wolnej powierzchni (blisko 80 proc.) jest dostępna w budynkach starszych niż 10 lat.

Jest to następstwo obserwowanej już od kilku lat „ucieczki do jakości” wśród najemców korporacyjnych, którzy przy relokacji decydują się na wynajęcie biura w najnowszych budynkach. A tych deweloperzy w ostatnich dwóch latach dostarczyli bardzo niewiele – jedynie 60 tys. mkw. w 2023 roku i około 100 tys. mkw. w 2024 roku. Obecnie rynek musi mierzyć się z nową rzeczywistością i ograniczoną podażą. Jej odzwierciedleniem jest widoczny już od pewnego czasu stopniowy wzrost stawek czynszu za powierzchnie typu prime. Trend ten utrzyma się także w nadchodzących latach – przewiduje Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Najemcy w 2024 roku najbardziej zainteresowani strefą Centrum i COB

Popyt na biura w całym 2024 roku wyniósł 740 tys. mkw., z czego ponad 244 tys. mkw. zostało wynajęte w IV kwartale. Najwyższą aktywność odnotowały strefy Centrum oraz COB, co wynikało bezpośrednio z relatywnie wyższej dostępności nowej powierzchni biurowej w tych obszarach. Ponad 80 proc. wszystkich zawartych na rynku umów stanowiły transakcje do 1,5 tys. mkw., przy czym dominowały tu najmy poniżej 500 mkw. W całym roku odnotowano aż osiem umów powyżej 10 tys. mkw. (vs dwie w 2023 roku), które w większości finalizowały firmy z sektora finansowego. Blisko 46 proc. wolumenu odnotowanego w zeszłym roku stanowiły renegocjacje kontraktów.

Głównym czynnikiem wpływającym na takie decyzje najemców były zmieniające się wytyczne co do strategii miejsca pracy i związana z tym niechęć do podejmowania długoterminowych zobowiązań. W przypadku nowych umów standardowy czas trwania najmu to siedem-dziesięć lat. Renegocjacje natomiast dają większą elastyczność w okresie najmu – komentuje Piotr Kamiński, head of Office Leasing, JLL.

Czynsze kontynuują trend wzrostowy

W ciągu roku stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w Centralnym Obszarze Biznesu odnotowały wzrost rzędu 7,7 proc. r-d-r, do poziomu 28 euro/mkw. za miesiąc. Podobny trend zaobserwowano w przypadku najlepszych nieruchomości poza centrum, jednak w ich przypadku były to wzrosty o 2,8 proc. r-d-r. Stawki czynszu w starszych budynkach biurowych pozostały na stabilnym poziomie. Biorąc pod uwagę dostępność tego typu powierzchni, obiekty te konkurowały w dużej mierze ceną oraz bardziej elastycznymi warunkami najmu. Z uwagi na postępującą transformację segmentu premium w stronę rynku wynajmującego, czynsze będą kontynuowały trend wzrostowy również w nadchodzących kwartałach.

Transakcje typu prime w 2024 roku na rynku biurowym w Warszawie

Największą transakcją biurową w 2024 roku była sprzedaż 49 proc. udziałów w portfelu należącym do CPI Property Group funduszowi zarządzanemu przez Sona Asset Management. Łączna wartość wszystkich aktywów należących do portfela przekroczyła 1 mld euro, a zdecydowaną większość tej wartości reprezentuje jedenaście warszawskich nieruchomości biurowych, zlokalizowanych w strefach centralnych oraz wzdłuż Al. Jerozolimskich.

Prawdziwym przełomem była sprzedaż Warsaw Unit przez Ghelamco na rzecz Eastnine. Zakup ten to zdecydowanie pozytywny sygnał dla polskiego rynku inwestycyjnego. To już druga transakcja Eastnine w tym roku, po czerwcowym zakupie kompleksu Nowy Rynek E w Poznaniu, za 79 mln euro. Obie transakcje dowodzą, że budynki w najlepszych lokalizacjach, z renomowanymi najemcami i spełniające wymagania zrównoważonego rozwoju oraz ESG, przyciągają inwestorów nawet w trudniejszym otoczeniu rynkowym. Należy też podkreślić, że sprzedaż Warsaw Unit była największą nieportfelową transakcją biurową w 2024 roku w całej Europie, co jest najlepszym dowodem na zwiększone zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem – komentuje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.

Więcej o transakcjach i planach Eastnine można przeczytać w wywiadzie Nathana Northa z Kestutisem Sasnauskasem, CEO Eastnine.