Polska Popyt w górę, podaż w dół

Silny popyt – 688,6 tys. mkw. wynajętej powierzchni (o 14 proc. więcej niż w I połowie 2024) pokazuje, że najemcy coraz mocniej konkurują o atrakcyjne lokalizacje. W kolejnych kwartałach, w związku z ograniczoną podażą, może być zauważalna presja na wzrost stawek czynszowych, zwłaszcza w nowych, certyfikowanych projektach w centralnych lokalizacjach.

Aż 97 proc. nowej powierzchni biurowej, dostarczonej w I połowie 2025 roku, zlokalizowana była w Warszawie, z czego ponad 90 proc. w strefie Centrum Zachodnie. Wśród ukończonych budynków znalazły się: The Bridge (Ghelamco), pierwszy biurowiec w ramach wielofunkcyjnego kompleksu T22 - Office House (Echo Investment), zmodernizowany budynek Nowa Bellona (Ghelamco) oraz biurowiec CD Projekt.

Centrum Zachodnie, a zwłaszcza rejon Ronda Daszyńskiego, jest dziś najdynamiczniej rozwijającym się obszarem na warszawskiej mapie biurowej. To tutaj realizowane są największe i najbardziej prestiżowe inwestycje, które już na etapie budowy osiągają wysoki poziom komercjalizacji – mówi Paweł Proński, dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers.

Rośnie popyt wśród najemców

Pod względem popytu dominowały miasta regionalne – wynajęto tu łącznie 387,2 tys. mkw., co jest wartością o 35 proc. większą niż w I połowie 2024 roku. Najemcy najbardziej aktywni byli w Krakowie (około 44 proc. regionalnego wolumenu najmu), we Wrocławiu (21 proc.) i w Trójmieście (14 proc.). Podobnie jak w stolicy, na rynkach regionalnych większość transakcji to renegocjacje, które stanowiły około 58 proc. całkowitego wolumenu transakcji.

Popyt w Krakowie wzrósł w I połowie 2025 aż o 85 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Warto zaznaczyć, że przy braku nowej podaży (w 2025 roku deweloperzy nie oddali żadnej powierzchni biurowej) i ograniczonej dostępności nowoczesnych biur, aż 71 proc. transakcji stanowiły renegocjacje. To pokazuje, że firmy koncentrują się na utrzymaniu obecnych lokalizacji, co może skutkować wzrostem konkurencji o najbardziej pożądane powierzchnie – zaznacza Anna Galicka-Bieda, partner, dyrektorka biura Colliersa w Krakowie.

Historycznie niska aktywność deweloperów

Na koniec czerwca 2025 roku w budowie znajdowało się 342,3 tys. mkw. biur, z czego 135 tys. mkw. w Warszawie – to najniższy poziom tego wskaźnika w historii rynku (o 54 proc. mniej niż rok wcześniej). Oznacza to, że w perspektywie kilku lat podaż nowoczesnych biur będzie ograniczona. Jednocześnie rynek pozostaje podatny na szybkie ożywienie – wiele projektów ma już przygotowaną dokumentację i może ruszyć w krótkim czasie.

Do końca 2025 roku w Warszawie planowane jest oddanie jeszcze dwóch budynków o łącznej powierzchni około 58 tys. mkw. – zmodernizowanego V Tower oraz nowo wybudowanego Studio A. Niska podaż w nadchodzących latach nie zaspokoi w pełni potrzeb dużych najemców poszukujących nowoczesnych biur w centralnych lokalizacjach, a taki stan rynku biurowego stwarza ciekawe warunki do wejścia nowych inwestorów – mówi Paweł Proński.

Stabilizacja, ale głównie w centrach

Na koniec czerwca 2025 współczynnik pustostanów wyniósł 14,2 proc., nieznacznie mniej niż rok wcześniej. W Warszawie spadł do 10,8 proc., przy czym w centralnych strefach odnotowano wyraźny spadek do 7,8 proc., a w pozacentralnych – wzrost do 13,3 proc.. W regionach wolnych pozostaje średnio 17,5 proc. biur, ale widać duże różnice – od 7,3 proc. w Szczecinie po 22,7 proc. w Katowicach.

Wysoki wskaźnik pustostanów w Katowicach oznacza dużą elastyczność cenową dla najemców oraz szanse negocjacyjne. Firmy chętnie z tego korzystają, rozważając zwłaszcza relokację ze starszych budynków do tych nowocześniejszych i bardziej efektywnych energetycznie. Jednocześnie wolumen planowanej podaży pozostaje niski, a część projektów biurowych zmieniła funkcję na mieszkaniową. W efekcie oczekujemy, że w krótkim terminie wskaźnik niewynajętej powierzchni na katowickim rynku ustabilizuje się, a nawet wykaże tendencję spadkową – mówi Barbara Pryszcz, dyrektorka biura Colliers w Katowicach.

Wycofywanie starszych budynków i polaryzacja rynku

Ostatnie lata pokazują, że z rynku systematycznie wycofywane są starsze obiekty, które bez modernizacji nie są w stanie konkurować z nowoczesnymi projektami. Tylko w Warszawie w 2025 roku wycofano blisko 62 tys. mkw., m.in.: budynki Danone HQ, Pekao Tower i Saski Point. Trend ten będzie się nasilał, co prowadzi do polaryzacji zasobów – z jednej strony dominować będą biurowce klasy A, z drugiej starsze obiekty będą zmieniały funkcję lub przechodziły modernizacje.

Modernizacja starszych obiektów biurowych okazuje się efektywną strategią zwiększania ich atrakcyjności rynkowej i dostosowania do współczesnych oczekiwań najemców. Przykładem jest Saski Crescent, który po rewitalizacji powrócił na rynek w 2024 roku i jest dziś w 100 proc. wynajęty – podkreśla Anna Laskowska, Business Analyst, Colliers.

Czynsze pod presją wzrostu

Czynsze wywoławcze w Warszawie wynoszą 19-29 euro/mkw. miesięcznie., a w najlepszych projektach dochodzą do 35 euro/mkw. W miastach regionalnych mieszczą się w przedziale 12-19,5 euro/mkw. miesięcznie. W kolejnych kwartałach presja na wzrost stawek będzie się nasilać, zwłaszcza w nowych, certyfikowanych projektach w centralnych lokalizacjach. Coraz wyraźniej zaznacza się też różnicowanie cen – najemcy muszą liczyć się z dużą ich rozpiętością w zależności od jakości i lokalizacji biura.

Eksperci Colliersa przewidują dalszy spadek pustostanów w strefach centralnych, silną konkurencję o dostęp do najlepszych projektów oraz rosnącą rolę certyfikowanych budynków klasy A. Ograniczona podaż i modernizacja starszych obiektów będą sprzyjały wzrostowi czynszów, a rynek – choć ostrożny – pozostaje gotowy na szybkie odbicie, gdy inwestorzy uruchomią przygotowane projekty.