Rynki CEE nadal atrakcyjne dla inwestorów
Rynek inwestycyjny i finansowyschedule 02 maja 2019
Eurobuild CEE
W 2018 roku nadal mogliśmy obserwować w polskich biurach zmniejszanie się różnicy pomiędzy czynszem bazowym i efektywnym – mówi Marcin Klammer z BNP Paribas Real Estate Poland
1 / 1
EUROPA Polska cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów z Azji. W Czechach rynek inwestycyjny jest zdominowany przez rodzimych kupców, a w Rumunii łączna wartość transakcji inwestycyjnych osiągnęła w zeszłym roku poziom blisko 1 mld euro. Pomimo pewnych przeszkód stojących na drodze rozwoju prognozy dla wszystkich trzech rynków są niezwykle obiecujące – zapewnia BNP Paribas Real Estate Poland.
Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland całkowita wartość transakcji zawartych na polskim rynku nieruchomości wyniosła w roku 2018 blisko 7,3 mld euro, w ten sposób bijąc o 43 proc. rekordowy wynik osiągnięty w roku poprzednim. Stopniowo zwiększający się poziom zainteresowania polskim rynkiem po stronie inwestorów azjatyckich z krajów takich jak Malezja, Chiny, Singapur i Korea Południowa obserwowany jest już od trzech lat. W roku 2018 polski sektor powierzchni biurowych nadal wykazywał silne tempo wzrostu zarówno na terenie Warszawy, jak i na mniejszych rynkach regionalnych.
Popyt ze strony najemców – napędzany wzrostem poziomu zatrudnienia, ekspansjami dotychczas zajmowanych powierzchni i przeprowadzkami do obiektów o wyższym standardzie – pozostał niesłabnący. Całkowity poziom najmu na rynku polskim przekroczył 1,5 mln mkw., z czego najem netto stanowił około 73 proc. W Warszawie poziom najmu brutto osiągnął 858 tys. mkw., co stanowiło wzrost o 30 proc w porównaniu ze średnim wynikiem z ostatnich 10 lat. Było to równocześnie najlepszym wynikiem w historii odnotowanym na warszawskim rynku. Na koniec roku 2018 polski rynek powierzchni biurowych osiągnął wielkość blisko 10,4 mln mkw., z czego 53 proc. zlokalizowanych jest w Warszawie. – W 2018 roku, ze względu na zwiększający się poziom powierzchni wynajętych, nadal mogliśmy obserwować zmniejszanie się różnicy pomiędzy czynszem bazowym i efektywnym, gdzie kolejnym czynnikiem był też znaczny wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni odnotowany w okresie ostatnich dwóch lat – mówi Marcin Klammer, prezes zarządu, CEO CEE, Europa Środkowa i Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland. Handel czekają zmiany Sektor nowoczesnych powierzchni handlowych, którego wielkość powierzchni najmu brutto przekracza 14,6 mln mkw. wszystkich typów powierzchni, oferuje szeroką gamę możliwości zróżnicowanym markom o różnych profilach i pozycji rynkowej. Na rynku dostępny jest szereg formatów centrów handlowych, poczynając od najnowocześniejszych galerii handlowych z dominującą funkcją rekreacyjną w dużych aglomeracjach, a kończąc na małych centrach w miastach liczących 15-20 tys. mieszkańców. Polski rynek powierzchni handlowych osiągnął fazę dojrzałości, dlatego też tempo jego wzrostu znacząco spadło. Niższy poziom nowej podaży w latach 2017-2018 i ograniczona ilość planowanych projektów oznaczają, że tradycyjne formaty handlowe czeka nieunikniona rewolucja. Przebudowy i modernizacje starszych obiektów, zazwyczaj mające na celu włączenie nowych konceptów handlowych, a także funkcji gastronomicznych i rekreacyjnych, są obecnie jednym z głównych czynników napędzających rozwój rynku.
Magazyny w formie
Z kolei polski rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych przeszedł na przestrzeni ostatnich trzech lat prawdziwy boom, w efekcie czego apetyt inwestorów na produkty w tym segmencie utrzymał się w roku 2018 na niezwykle wysokim poziomie. Łączna wartość zawartych transakcji wyniosła ponad 1,9 mld euro, co oznacza nowy rekord dla tego sektora i wzrost o ponad 60 proc. w porównaniu z rokiem 2017. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych wzrosły w ciągu zaledwie dwóch lat o 40 proc. i osiągnęły poziom 15,7 mln mkw. Równocześnie wskaźnik powierzchni niewynajętych utrzymał się na niskim poziomie i na koniec roku 2018 wyniósł 5,1 proc. Tak niska dostępność powierzchni magazynowych wynika z bardzo wysokiego poziomu zainteresowania ze strony najemców. Całkowity poziom najmu netto na polskim rynku osiągnął w roku 2018 rekordowy wynik 3,1 mln mkw. Jest to czwarty najlepszy wynik osiągnięty w Unii Europejskiej, gdzie lepszymi okazały się jedynie jej największe gospodarki, czyli Niemcy, Francja i Wielka Brytania.
Czeski rynek inwestycyjny
Czecy są rynkiem dojrzałym, na którym aktywna jest duża i silna grupa krajowych inwestorów. W ubiegłym roku inwestorzy czescy stali za ponad 60 proc. całkowitego popytu inwestycyjnego, który wyniósł 2,6 mld euro. Dodatkowo wysoki poziom aktywności czeskich inwestorów oznacza płynność i daje możliwość wyjścia z rynku inwestorom zagranicznym. W roku 2018 transakcje najczęściej zawierane były w odniesieniu do aktywów biurowych (44 proc.), a następnie handlowych (29 proc.) i przemysłowych (22 proc.).
Rynek powierzchni biurowych zdominowany jest przez nieruchomości zlokalizowane w stolicy. W ostatnich latach – w efekcie silnego popytu ze strony najemców i niewielkiej podaży – w Pradze odnotowywano stopniowy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych, który teraz osiągnął rekordowo niski poziom. W roku 2018 roku oddano do użytku około 131 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w roku 2019 na rynek dostarczonych zostanie kolejne 200 tys. mkw., jednakże duża część tej powierzchni już została wynajęta, a pozostała powierzchnia zostanie szybko wchłonięta przez rynek zaraz po jej oddaniu do użytku.
Czeski rynek powierzchni handlowych czerpie znaczne korzyści z dynamicznie wzrastającego poziomu konsumpcji i sprzedaży detalicznej. W roku 2018 czynsze w najatrakcyjniejszych obiektach nadal wzrastały i istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w roku 2019 nadal będą one wzrastać. Nowa podaż osiągnie w roku 2019 rekordowo niski poziom, a ograniczona liczba nowych projektów w budowie oznaczać będzie, że dominującymi trendami na rynku będą przebudowy, modernizacje i rozbudowy istniejących aktywów.
– Najatrakcyjniejsze praskie ulice handlowe zajmują wyjątkową pozycję w hierarchii powierzchni handlowych. W ostatnich latach doświadczyły one stopniowego wzrostu czynszów, przy czym prognozy nadal mówią o tendencjach wzrostowych. Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych napędzany jest przez dynamicznie rozwijający się sektor handlu e-commerce, a popyt ze strony najemców powinien w tym roku utrzymać się na wysokim poziomie – komentuje Erik Drukker, dyrektor zarządzający w Działach Wynajmu i Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia oraz country head na Czechy, BNP Paribas Real Estate.
Niska dostępność siły roboczej i gruntów inwestycyjnych, a także rosnące koszty budowy i pracy nadal stanowią główne ograniczenia dla dynamicznego rozwoju tego sektora. Aktywność najemców skoncentrowana jest na aglomeracji praskiej, w której tradycyjnie już odnotowywany jest najwyższy poziom stawek najmu. Równocześnie północne i zachodnie regiony kraju czerpią duże korzyści z bliskiego sąsiedztwa rynku niemieckiego i pozostałych rynków zachodnich.
Miliard w Rumunii
Na rynku rumuńskim silny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w najważniejszych miastach regionalnych napędza aktywność deweloperów, w efekcie czego w roku 2018 doszło do oddania do użytku dużej ilości powierzchni biurowej, a na rok 2019 planowana jest realizacja kolejnych znacznych projektów. Poziom najmu w stolicy pozostaje wysoki, gdzie na koniec roku 2018 został osiągnięty wynik 290 tys. mkw., przy czym w odniesieniu do 45 proc. wynajętej powierzchni zawarto umowy przednajmu. W największych miastach regionalnych, takich jak Kluż-Napoka, Timiszoara, Jassy oraz Braszów, prócz nowych najemców zaczynają pojawiać się przedłużenia umów i relokacje. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Rumunii odnotowały niewielki wzrost o około 100 tys. mkw., z czego 20 proc. stanowiły rozbudowy istniejących obiektów handlowych.
– Pomimo faktu, iż rozwój gospodarczy w ostatnich latach napędzany był wzrostem konsumpcji, do użytku oddano niewiele nowych obiektów handlowych. Kilku deweloperów z sektora handlowego koncentruje się na mniejszych miastach, w których budowane są parki handlowe ze strategicznymi najemcami w postaci operatorów sieci spożywczych, a także centra handlowe oferujące atrakcyjną strukturę najemców obejmujących zarówno marki krajowe, jak i międzynarodowe – mówi Olga Melihov, country head, BNP Paribas Real Estate Romania.
Wysoki poziom popytu na nowoczesne powierzchnie przemysłowe przełożył się na roczny poziom najmu wielkości 570 tys. mkw. Aktywność najemców w roku 2018 napędzana była przez zarówno tradycyjnych najemców, jak i operatorów spożywczych, i tych wywodzących się z sektora e-commerce. Odrodzenie rynku powierzchni przemysłowych doprowadziło do zmiany podejścia deweloperów, którzy obecnie gotowi są prowadzić inwestycje spekulacyjne, a także realizować projekty typu build-to-suit i te wynajmowane na podstawie umów przednajmu. Aktywni deweloperzy będą nadal umacniać swoją pozycję na rynku krajowym dzięki budowie nowych obiektów lub pozyskiwaniu istniejących obiektów przemysłowych o dobrej pozycji i wynajętych atrakcyjnym najemcom. Liczba planowanych projektów, które potencjalnie mogą oznaczać zwiększenie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni przemysłowej na rumuńskim rynku do 4 mln mkw. nie wywrze dalszej presji na czynszach, które zgodnie z prognozami powinny utrzymać się na stałym poziomie przez dłużej niż kolejne 12 miesięcy.
Popyt ze strony najemców – napędzany wzrostem poziomu zatrudnienia, ekspansjami dotychczas zajmowanych powierzchni i przeprowadzkami do obiektów o wyższym standardzie – pozostał niesłabnący. Całkowity poziom najmu na rynku polskim przekroczył 1,5 mln mkw., z czego najem netto stanowił około 73 proc. W Warszawie poziom najmu brutto osiągnął 858 tys. mkw., co stanowiło wzrost o 30 proc w porównaniu ze średnim wynikiem z ostatnich 10 lat. Było to równocześnie najlepszym wynikiem w historii odnotowanym na warszawskim rynku. Na koniec roku 2018 polski rynek powierzchni biurowych osiągnął wielkość blisko 10,4 mln mkw., z czego 53 proc. zlokalizowanych jest w Warszawie. – W 2018 roku, ze względu na zwiększający się poziom powierzchni wynajętych, nadal mogliśmy obserwować zmniejszanie się różnicy pomiędzy czynszem bazowym i efektywnym, gdzie kolejnym czynnikiem był też znaczny wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni odnotowany w okresie ostatnich dwóch lat – mówi Marcin Klammer, prezes zarządu, CEO CEE, Europa Środkowa i Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland. Handel czekają zmiany Sektor nowoczesnych powierzchni handlowych, którego wielkość powierzchni najmu brutto przekracza 14,6 mln mkw. wszystkich typów powierzchni, oferuje szeroką gamę możliwości zróżnicowanym markom o różnych profilach i pozycji rynkowej. Na rynku dostępny jest szereg formatów centrów handlowych, poczynając od najnowocześniejszych galerii handlowych z dominującą funkcją rekreacyjną w dużych aglomeracjach, a kończąc na małych centrach w miastach liczących 15-20 tys. mieszkańców. Polski rynek powierzchni handlowych osiągnął fazę dojrzałości, dlatego też tempo jego wzrostu znacząco spadło. Niższy poziom nowej podaży w latach 2017-2018 i ograniczona ilość planowanych projektów oznaczają, że tradycyjne formaty handlowe czeka nieunikniona rewolucja. Przebudowy i modernizacje starszych obiektów, zazwyczaj mające na celu włączenie nowych konceptów handlowych, a także funkcji gastronomicznych i rekreacyjnych, są obecnie jednym z głównych czynników napędzających rozwój rynku.
Magazyny w formie
Z kolei polski rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych przeszedł na przestrzeni ostatnich trzech lat prawdziwy boom, w efekcie czego apetyt inwestorów na produkty w tym segmencie utrzymał się w roku 2018 na niezwykle wysokim poziomie. Łączna wartość zawartych transakcji wyniosła ponad 1,9 mld euro, co oznacza nowy rekord dla tego sektora i wzrost o ponad 60 proc. w porównaniu z rokiem 2017. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych wzrosły w ciągu zaledwie dwóch lat o 40 proc. i osiągnęły poziom 15,7 mln mkw. Równocześnie wskaźnik powierzchni niewynajętych utrzymał się na niskim poziomie i na koniec roku 2018 wyniósł 5,1 proc. Tak niska dostępność powierzchni magazynowych wynika z bardzo wysokiego poziomu zainteresowania ze strony najemców. Całkowity poziom najmu netto na polskim rynku osiągnął w roku 2018 rekordowy wynik 3,1 mln mkw. Jest to czwarty najlepszy wynik osiągnięty w Unii Europejskiej, gdzie lepszymi okazały się jedynie jej największe gospodarki, czyli Niemcy, Francja i Wielka Brytania.
Czeski rynek inwestycyjny
Czecy są rynkiem dojrzałym, na którym aktywna jest duża i silna grupa krajowych inwestorów. W ubiegłym roku inwestorzy czescy stali za ponad 60 proc. całkowitego popytu inwestycyjnego, który wyniósł 2,6 mld euro. Dodatkowo wysoki poziom aktywności czeskich inwestorów oznacza płynność i daje możliwość wyjścia z rynku inwestorom zagranicznym. W roku 2018 transakcje najczęściej zawierane były w odniesieniu do aktywów biurowych (44 proc.), a następnie handlowych (29 proc.) i przemysłowych (22 proc.).
Rynek powierzchni biurowych zdominowany jest przez nieruchomości zlokalizowane w stolicy. W ostatnich latach – w efekcie silnego popytu ze strony najemców i niewielkiej podaży – w Pradze odnotowywano stopniowy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych, który teraz osiągnął rekordowo niski poziom. W roku 2018 roku oddano do użytku około 131 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w roku 2019 na rynek dostarczonych zostanie kolejne 200 tys. mkw., jednakże duża część tej powierzchni już została wynajęta, a pozostała powierzchnia zostanie szybko wchłonięta przez rynek zaraz po jej oddaniu do użytku.
Czeski rynek powierzchni handlowych czerpie znaczne korzyści z dynamicznie wzrastającego poziomu konsumpcji i sprzedaży detalicznej. W roku 2018 czynsze w najatrakcyjniejszych obiektach nadal wzrastały i istnieje duże prawdopodobieństwo, iż w roku 2019 nadal będą one wzrastać. Nowa podaż osiągnie w roku 2019 rekordowo niski poziom, a ograniczona liczba nowych projektów w budowie oznaczać będzie, że dominującymi trendami na rynku będą przebudowy, modernizacje i rozbudowy istniejących aktywów.
– Najatrakcyjniejsze praskie ulice handlowe zajmują wyjątkową pozycję w hierarchii powierzchni handlowych. W ostatnich latach doświadczyły one stopniowego wzrostu czynszów, przy czym prognozy nadal mówią o tendencjach wzrostowych. Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych napędzany jest przez dynamicznie rozwijający się sektor handlu e-commerce, a popyt ze strony najemców powinien w tym roku utrzymać się na wysokim poziomie – komentuje Erik Drukker, dyrektor zarządzający w Działach Wynajmu i Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia oraz country head na Czechy, BNP Paribas Real Estate.
Niska dostępność siły roboczej i gruntów inwestycyjnych, a także rosnące koszty budowy i pracy nadal stanowią główne ograniczenia dla dynamicznego rozwoju tego sektora. Aktywność najemców skoncentrowana jest na aglomeracji praskiej, w której tradycyjnie już odnotowywany jest najwyższy poziom stawek najmu. Równocześnie północne i zachodnie regiony kraju czerpią duże korzyści z bliskiego sąsiedztwa rynku niemieckiego i pozostałych rynków zachodnich.
Miliard w Rumunii
Na rynku rumuńskim silny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w najważniejszych miastach regionalnych napędza aktywność deweloperów, w efekcie czego w roku 2018 doszło do oddania do użytku dużej ilości powierzchni biurowej, a na rok 2019 planowana jest realizacja kolejnych znacznych projektów. Poziom najmu w stolicy pozostaje wysoki, gdzie na koniec roku 2018 został osiągnięty wynik 290 tys. mkw., przy czym w odniesieniu do 45 proc. wynajętej powierzchni zawarto umowy przednajmu. W największych miastach regionalnych, takich jak Kluż-Napoka, Timiszoara, Jassy oraz Braszów, prócz nowych najemców zaczynają pojawiać się przedłużenia umów i relokacje. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Rumunii odnotowały niewielki wzrost o około 100 tys. mkw., z czego 20 proc. stanowiły rozbudowy istniejących obiektów handlowych.
– Pomimo faktu, iż rozwój gospodarczy w ostatnich latach napędzany był wzrostem konsumpcji, do użytku oddano niewiele nowych obiektów handlowych. Kilku deweloperów z sektora handlowego koncentruje się na mniejszych miastach, w których budowane są parki handlowe ze strategicznymi najemcami w postaci operatorów sieci spożywczych, a także centra handlowe oferujące atrakcyjną strukturę najemców obejmujących zarówno marki krajowe, jak i międzynarodowe – mówi Olga Melihov, country head, BNP Paribas Real Estate Romania.
Wysoki poziom popytu na nowoczesne powierzchnie przemysłowe przełożył się na roczny poziom najmu wielkości 570 tys. mkw. Aktywność najemców w roku 2018 napędzana była przez zarówno tradycyjnych najemców, jak i operatorów spożywczych, i tych wywodzących się z sektora e-commerce. Odrodzenie rynku powierzchni przemysłowych doprowadziło do zmiany podejścia deweloperów, którzy obecnie gotowi są prowadzić inwestycje spekulacyjne, a także realizować projekty typu build-to-suit i te wynajmowane na podstawie umów przednajmu. Aktywni deweloperzy będą nadal umacniać swoją pozycję na rynku krajowym dzięki budowie nowych obiektów lub pozyskiwaniu istniejących obiektów przemysłowych o dobrej pozycji i wynajętych atrakcyjnym najemcom. Liczba planowanych projektów, które potencjalnie mogą oznaczać zwiększenie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni przemysłowej na rumuńskim rynku do 4 mln mkw. nie wywrze dalszej presji na czynszach, które zgodnie z prognozami powinny utrzymać się na stałym poziomie przez dłużej niż kolejne 12 miesięcy.
Październik w budownictwie mieszkaniowym – przybywa inwestycji
Październik w budownictwie mieszkaniowym – przybywa inwestycji
Polski Związek Firm Deweloperskich
Najnowsze dane GUS pokazują dużą aktywność na rynku mieszkaniowym i to zarówno jeśli chodzi o inwestycje rozpoczynane przez deweloperów, jak i budownictwo indywidualne. Październik ...
Przyspieszenie w elektromobilności: 10 tysięcy punktów ładowania na horyzoncie
Przyspieszenie w elektromobilności: 10 tysięcy punktów ładowania na horyzoncie
Powerdot Polska
9,8 tys. punktów ładowania aut elektrycznych jest już zarejestrowanych w systemie Urzędu Dozoru Technicznego. Dzięki dużym inwestycjom w infrastrukturę, Polska wypada coraz lepiej ...
Szanse na odbicie rynku prefabrykacji betonowej?
Szanse na odbicie rynku prefabrykacji betonowej?
PMR Market Experts
Problem z dostępnością pracowników na placach budów jest coraz większym wyzwaniem. Wpływ tego zjawiska na rosnącą popularność technologii prefabrykacji betonowej staje się bardziej ...