Polska Zyski z zakupu gruntów. Kluczem są kompetencje

Czy ceny gruntów będą spadać?

Aleksandra Wołodźko, prezes firmy doradczej Greenfields: Ostatnio świadkami spadku cen gruntów byliśmy po światowym kryzysie w 2008 roku. Działki taniały, gospodarka europejska przechodziła głęboką recesję, a firmy z branży nieruchomości prowadziły masowe zwolnienia. Dziś, na szczęście, w naszej branży nie dochodzi do zwolnień, pracodawcy nie obniżają pracownikom wynagrodzeń. Nie widzę większego uzasadnienia dla spadku cen działek. Mimo to ostatnio, podczas negocjacji, zdarzyło nam się usłyszeć: „jeśli inflacja rośnie, to grunty powinny być tańsze, bo inaczej deweloper nie osiągnie pożądanych zysków”. W przypadku prywatnych właścicieli działek, naszym zdaniem, ta teoria nie będzie miała pokrycia w rzeczywistości. Z doświadczenia wiemy bowiem, że prędzej jedliby suchy chleb do końca życia niż sprzedali ziemię za cenę, którą uważają za nieuczciwą.

W takim razie mamy spodziewać się, że ceny działek będą nadal rosły?

Nie chcę wyrokować, jak będą kształtowały się najbliższe miesiące, ale mogę potwierdzić, że już inwestujemy w grunty intensywniej niż kiedykolwiek. Mark Twain powiedział kiedyś: „kupujcie ziemię, bo już jej nie produkują” i my w pełni popieramy tę zasadę. Nie ma takich aktywów nieruchomościowych, które na dłuższą metę przynoszą tak wysokie zyski jak grunty. Tego nie usłyszymy na MIPIM czy EXPO Real, ponieważ fundusze nieruchomości nie zajmują się kupowaniem działek. Działki nie przynoszą rocznych zysków, które można pokazać inwestorom w Excelu. Ponadto zakup skomercjalizowanych budynków wymaga głównie umiejętności finansowych, podczas gdy kupno gruntu i jego przekształcenie wymaga kompetencji negocjacyjnych, architektonicznych, prawnych i inżynieryjnych. My takie kompetencje mamy. Mamy też wyczucie rynku, wizję i trafnie wskazujemy lokalizacje, które zyskują na wartości.

Inwestorzy, szczególnie w Warszawie, skarżą się na opóźnienia w procedowaniu decyzji administracyjnych. W czym tkwi problem?

Nasza firma sprawnie pozyskuje decyzje, gdyż świetnie znamy rynek, nasi pracownicy mają ogromne doświadczenie i pozostajemy w stałym dialogu z władzami Warszawy.

Natomiast potwierdzam, że uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę w Warszawie jest karkołomne, a wnioski procedowane są latami. W dodatku absurdem jest, że plany miejscowe uchwalane są na podstawie starego, blisko 20-letniego, studium, które nie odpowiada na obecne potrzeby stolicy. Inne miasta pokazują, że sprawna zmiana studium jest możliwa. W Gdańsku nowy dokument uchwalono w ciągu 2 lat i 8 miesięcy od momentu przystąpienia do prac, we Wrocławiu – w ciągu 3 lat i 6 miesięcy.

W Warszawie problematyczną kwestią są też protesty. Zgodnie z prawem urzędnik powinien włączyć sąsiadów do postępowania o wydanie pozwolenia na budowę jedynie w sytuacji, gdy inwestycja oddziałuje na ich nieruchomości. Projekty przy których doradzamy, powstają tak, aby oddziaływania nie było. Mimo to niektórzy urzędnicy do dziś bezzasadnie włączają sąsiadów, a ci wciąż oprotestowują pozwolenia, żądając od deweloperów pieniędzy za zaprzestanie protestów. I takie protesty często trwają latami, a w 99 procentach przypadków są oddalane przez sądy. Nie jest to precedens, ale wręcz praktyka, że wspólnoty i niektóre kancelarie wyspecjalizowały się w artykułowaniu postulatów do deweloperów. A ci, żeby utrzymać harmonogramy spełniają te nieuzasadnione życzenia.

Pamiętajmy, że Warszawa jest jedną z najbardziej przystępnych cenowo stolic do zamieszkania w Unii Europejskiej. Liczne korporacje właśnie nad Wisłą chcą lokować swoją działalność. Aby utrzymać tę konkurencyjność, należy przede wszystkim poszerzać ofertę gruntów. Uważamy, że w Warszawie, na terenach zurbanizowanych, jest wystarczająco dużo działek. Brakuje jedynie zwinności w przekształcaniu istniejących gruntów i uzyskiwaniu pozwoleń na budowę.

Co jeszcze przysparza wam trudności?

Mało elastyczne planowanie przestrzenne. Uważamy, że plan miejscowy powinien definiować tereny publiczne, infrastrukturę drogową, decydować o wysokości, kubaturze, maksymalnej powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznej itp. Ale nie powinien narzucać sposobu użytkowania, a jedynie wykluczać szkodliwe funkcje. Bo jak przewidzieć, jakie będzie zapotrzebowanie na funkcję dla danej działki za 20 lat? Prognozowanie czy w przyszłości będziemy potrzebowali więcej biur, mieszkań, hoteli, ośrodków opieki nad osobami starszymi czy centrów danych jest trochę jak wróżenie z fusów. Planowanie powinno być bardziej elastyczne – dopiero wtedy będzie dobrze służyło miastu, inwestorom i mieszkańcom.

Czy to prawda, że macie mnóstwo sporów z Miastem Warszawa w związku z odrzuceniem niektórych waszych wniosków?

Owszem, mieliśmy około kilkunastu postępowań odwoławczych, w związku z odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Większość z nich wygraliśmy. Udało nam się uzyskać pozytywne decyzje w drodze odwoławczej, ale opóźniło to cały proces inwestycyjny o kilka lat. To, co nas najbardziej bolało to fakt, że urzędnicy miejscy dość długo postrzegali nas jako przeciwników i po pierwszym odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wciąż dostawaliśmy od nich negatywne decyzje.

Nadal tak jest?

Na szczęście dla wszystkich, ten etap współpracy z miastem mamy już za sobą. Zmieniliśmy nasze podejście na bardziej koncyliacyjne i empatyczne, co pozwoliło nam „odblokować” szereg postępowań, w tym procedowanie naszego wniosku w trybie tzw. specustawy mieszkaniowej dla inwestycji przy ulicy Gdańskiej w Warszawie, który w pierwszym podejściu został przez miasto odrzucony. Konstruktywny dialog z władzami i organami administracji architektoniczno-budowlanej zaowocował uzyskaniem stosownej uchwały w drugim podejściu i otworzył drzwi do specustawy innym deweloperom.

Zdajemy sobie sprawę, że praca urzędników jest trudniejsza niż się wydaje. Jednocześnie wierzymy, że w wyniku niekorzystnych rozstrzygnięć sądów, w mieście pojawiła się refleksja, że warto wsłuchać się w argumenty inwestora i nie brnąć w długotrwałe procedury odwoławcze.

Czy zatem deweloperom będzie łatwiej niż dotychczas uzyskać decyzje w Warszawie?

Tego nie powiedziałam, ale widzimy pewną poprawę. Zresztą mamy klientów z całego świata i choć wszyscy narzekają na to, jak zagmatwane i nieprzewidywalne jest uzyskiwanie pozwoleń w Polsce, to jednocześnie przyznają, że w ich rodzimych krajach nie jest pod tym względem znacznie lepiej.

Wracając do projektu przy ul. Gdańskiej, byliście autorami jednego z pierwszych wniosków w kraju w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej w Warszawie. Inwestycja ta ma dziś zielone światło urzędu, ale decyzje poprzedziła batalia w sądzie.

Niestety, głównie ze względów politycznych, wokół nowych przepisów narosło wiele kontrowersji. Natomiast my od początku widzieliśmy duży potencjał w specustawie. Można śmiało powiedzieć, że jesteśmy pionierami. W przypadku pierwszego projektu – przy ul. Gdańskiej – musieliśmy przejść przez całą ścieżkę odwoławczą, żeby Miasto Warszawa przyznało nam rację.

Od tego czasu jednak wiele się zmieniło?

Dziś chyba nikt nie ma już wątpliwości, że specustawa to dobre narzędzie, które pomaga odmienić zaniedbane tereny naszych miast. Wiedzieliśmy o tym od początku i cieszymy się, że obecnie także Miasto Warszawa jest w pełni za tą ustawą. Niestety, na walki w sądzie straciliśmy 5 lat, które mogliśmy wykorzystać na pozyskiwanie nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe.

Specustawa przynosi korzyści całym dzielnicom, w jej ramach inwestor musi sfinansować budowę inwestycji publicznych, takich jak: szkoły, przedszkola, drogi, parki, czy inne tereny zielone. Poza tym jest ona dobrą alternatywą dla przestarzałych planów zagospodarowania przestrzennego.

Czy w przestrzeni widać już pierwsze efekty specustawy?

Dwa pierwsze projekty w tym trybie powstają na Pradze Południe.

Dla wspomnianej już lokalizacji przy ul. Gdańskiej Greenfields pracuje nad pozwoleniem na budowę. Powstanie tu kameralna zabudowa mieszkaniowa, tereny zielone i usługi. Przy ul. Bieżuńskiej w dzielnicy Targówek przygotowujemy projekt mieszkaniowy z publicznym przedszkolem i terenami zielonymi. To także teren, który pilnie wymaga przekształceń. Bieżuńska stanowi poprzemysłową wyrwę w zwartej tkance miejskiej i nie jest wizytówką dzielnicy.

Intensywnie pracujemy nad kilkoma innymi projektami w najlepszych lokalizacjach w Warszawie – nasze działania doprowadzą do uzbrojenia w niezbędne decyzje terenów na których powstanie ok. 2200 mieszkań. Szczegóły już wkrótce.

Nie ograniczamy się do Warszawy. W Płocku odmieniamy poprzemysłowy teren o powierzchni 6,5 ha. To jeden z największych tego typu projektów w Polsce. Inwestycja zakłada budowę: 1400 mieszkań, terenów rekreacyjnych, usług, drogi i przedszkola. Nowa zabudowa diametralnie odmieni tę część miasta, bo obejmuje teren na którym wcześniej znajdowały się liczne budynki mieszczące uciążliwe zakłady przetwórstwa drobiowego.

Warto podkreślić, że wszystkie inwestycje będą zgodne popularną dziś koncepcją miasta 15-minutowego i obejmą budowę publicznej infrastruktury takiej jak: przedszkola, żłobki, tereny zielone, parki i drogi.

***

Aleksandra Wołodźko – ma kilkunastoletnie doświadczenie na rynku nieruchomości gruntowych. Od 2005 roku prezes zarządu firmy doradczej Greenfields, której transakcje objęły sprzedaż łącznie ponad 1,2 mln mkw. gruntów i budowę ponad 17,5 tys. mieszkań. W zakresie transakcji zakupu i sprzedaży terenów inwestycyjnych oraz koordynacji procesu inwestycyjnego doradzała międzynarodowym deweloperom, funduszom inwestycyjnym, a także inwestorom: magazynów, hoteli, centrów danych oraz sektora PRS. Jest absolwentką Uniwersytetu Warszawskiego. Jako prezes Greenfields brała udział w przygotowaniu uchwał w ramach specustawy mieszkaniowej, w tym m.in. dla jednego z największych tego typu projektów w Polsce – Osiedla Kostrogaj w Płocku, obejmującego 1400 mieszkań.