Polska Grunt to  doświadczenie

"Eurobuild CEE": Greenfields działa na polskim rynku od 2005 roku. Przypomnijcie Czytelnikom, w jakich segmentach rynku czujecie się najpewniej?

Michał Różycki: Nasza firma specjalizuje się w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości gruntowych, głównie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, ale też – na mniejszą skalę – w zakresie zabudowy przemysłowej, usługowej oraz handlowej.

Justyna Cymerman: Świadczymy również usługi związane z kompleksowym przygotowaniem terenów inwestycyjnych, obejmujące uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych oraz pozwoleń na budowę. W ostatnim czasie szczególnie skoncentrowaliśmy się na uzyskiwaniu uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących (ULIM). Zapewniamy też doradztwo prawne i finansowe.

Z jakich transakcji ostatnich lat jesteście szczególnie dumni? Opowiedzcie, oczywiście jeśli NDA na to pozwalają.

MR: Szczególni dumni jesteśmy z kilku transakcji. Jedną z nich jest sprzedaż terenu inwestycyjnego, na którym powstało osiedle Aurora z około 900 mieszkaniami. Dostrzegliśmy potencjał tego terenu i przekonaliśmy inwestora, firmę deweloperską Dantex, do zakupu, co zaowocowało spektakularnym sukcesem komercyjnym całej inwestycji. Warto wymienić również jedną z naszych największych transakcji, jaką była sprzedaż działki przeznaczonej pod budowę osiedla Żoliborz Artystyczny II dla Dom Development na ok. 1,9 tys. mieszkań. Jest to przykład naszej zdolności do efektywnego wsparcia klientów przy realizacji dużych projektów inwestycyjnych. Mogę również zdradzić, że kolejną transakcję o podobnej skali będziemy finalizować na przełomie tego i przyszłego roku.

Ciekawym przypadkiem była sprzedaż rozpoczętej w 2004 roku i niedokończonej budowy w Wilanowie przy ul. Klimczaka, której potencjał przez wiele lat pozostał niezauważony przez inwestorów. My uwierzyliśmy w to miejsce i znaleźliśmy odpowiedniego nabywcę, firmę Yareal, która zrealizowała inwestycję mieszkaniową na około 290 mieszkań.

Wreszcie warto wspomnieć o kolejnej warszawskiej transakcji u zbiegu ulic Narwik i Lazurowej, którą zainicjowaliśmy przekonaniem grupy blisko 50 właścicieli do sprzedaży swoich niewielkich nieruchomości. Gdy to się udało, uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy oraz koordynowaliśmy pozyskanie wszelkich uzgodnień i opinii, a finalnie – pozwolenia na budowę. Projekt kupiła spółka Marvipol i zrealizowała inwestycję Lazurowa Concept z 232 mieszkaniami.

JC: Nie możemy zapomnieć o naszej pierwszej uchwale o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, którą, dzięki naszej determinacji i umiejętności skutecznego negocjowania z władzami miejskimi, uzyskaliśmy jako drugi podmiot w Warszawie. Zezwala ona na budowę kameralnego apartamentowca przy ul. Gdańskiej na Żoliborzu.

Jaką rolę w Waszej działalności odgrywają idee ESG?

JC: Jesteśmy grupą świadomych i odpowiedzialnych osób, które od lat konsekwentnie wdrażają idee ekologiczne i społeczne w naszych działaniach – zarówno zawodowych, jak i prywatnych. Kwestie zrównoważonego rozwoju i odpowiedzialności wobec środowiska naturalnego, ludzi i otoczenia implementujemy do każdego projektu deweloperskiego i już w początkowej fazie przygotowania inwestycji szukamy rozwiązań minimalizujących wpływ na środowisko naturalne oraz wspierających rozwój lokalnej społeczności.

MR: Mimo że nie jesteśmy dużą korporacją, nasze zaangażowanie w aspekty ESG jest priorytetowe, a w przypadku, gdy obowiązek raportowania ESG obejmie firmy podobne do naszej, jesteśmy dobrze przygotowani do tego wyzwania.

Jakie inne czynniki zdominowały dziś obrót terenami inwestycyjnymi?

MR: Jesteśmy obecnie stawiani przed trzema kluczowymi wyzwaniami: ograniczoną podażą gruntów, przewlekłymi procedurami administracyjnymi oraz wizją władz Warszawy (większość transakcji z udziałem naszej firmy odbywa się na rynku stołecznym), które zakładają bardzo ograniczone uwalnianie dużych terenów inwestycyjnych pod nowe projekty deweloperskie.

JC: W związku z tym koncentrujemy się na efektywnym zarządzaniu dostępnymi terenami, podejmowaniu skutecznych działań administracyjnych oraz starannym planowaniu i wykorzystaniu naszych zasobów w taki sposób, aby jak najlepiej wykorzystać możliwości rynkowe i osiągnąć sukces w tej niełatwej sytuacji.

MR: Oczywiście nie składamy broni i nie ustajemy w wysiłkach, aby pozyskać kolejne tereny inwestycyjne, które po uzyskaniu pakietu dokumentów urbanistycznych będziemy mogli zaoferować naszym klientom.

Czy często w obszarze zainteresowań Waszych klientów pojawiają się grunty typu brownfield? Jakie przewagi, ale i wyzwania tkwią w tego typu nieruchomościach?

JC: Mogę powiedzieć, że coraz częściej zajmujemy się tego typu działkami. Aktualnie mamy zakontraktowane ponad 160 tys. mkw. PUM gruntów typu brownfield, do których uzyskujemy ULIM. Co do przewag, zazwyczaj są to grunty położone blisko centrum, z doskonałym dostępem do środków komunikacji miejskiej oraz infrastrukturą drogową i techniczną, która kiedyś zasilała przemysł, a dziś może być wykorzystywana przez zabudowę mieszkaniową.

MR: Tereny brownfield to zazwyczaj duże, kilkuhektarowe działki, na których znacznie swobodniej można kształtować pełnowartościową urbanistykę i wdrażać ideę miasta 15-minutowego, inaczej niż na terenach zlokalizowanych w otoczeniu zwartej zabudowy. Oczywiście z takimi gruntami wiążą się również pewne wyzwania, związane chociażby z usunięciem zanieczyszczeń oraz koniecznością przekonania władz miasta, że uciążliwa działalność produkcyjna nie powinna być prowadzona na terenach zlokalizowanych blisko centrum miasta.

JC: Jednocześnie inwestycje na gruntach typu brownfield wymagają inwestycji w infrastrukturę społeczną. Mam tu na myśli remont lub budowę nowej szkoły czy przedszkola, urządzenie terenów wypoczynku, rekreacji i sportu oraz innych miejsc integracji sąsiedzkiej. To wymaga ścisłej i dynamicznej współpracy dużej grupy interesariuszy – od władz miasta po właścicieli terenów, z istotnym udziałem społeczności lokalnej.

Czy pokusicie się o prognozy dotyczące rynku gruntów oraz cen mieszkań na najbliższe miesiące?

MR: W całej Polsce, a szczególnie w Warszawie, dramatycznie brakuje mieszkań. Stolica wciąż przyciąga nowych mieszkańców, ponadto do naszego miasta przybyło kilkaset tysięcy uchodźców z Ukrainy. Obserwujemy również rosnący trend zakupów inwestycyjnych, które są ucieczką kapitału przed inflacją. Z drugiej strony, przewlekłość procedur administracyjnych i coraz trudniejsze uruchamianie projektów powodują, że deweloperzy nie są w stanie dynamicznie zwiększyć oferty nowych mieszkań.
Jesteśmy przekonani, że – w związku z ograniczoną podażą i rosnącym popytem – ceny mieszkań nadal będą szły w górę. Przewidujemy również dalsze niesłabnące zainteresowanie naszych klientów nabywaniem terenów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, co przy ograniczonej podaży przełoży się na wzrost cen gruntów.

JC: Jednak jako wiodący doradca na rynku nieruchomości gruntowych wiemy, jak szybciej dostarczać naszym klientom nowe tereny wraz z pełnym pakietem dokumentów urbanistycznych. Nie uda się to bez gruntownych zmian w polityce rozwoju Warszawy. Mamy nadzieję, że władze dostrzegą wreszcie widmo zbliżającego się kryzysu związanego z brakiem dostępności mieszkań i przełoży się to na dynamiczne uwalnianie kolejnych terenów inwestycyjnych, skrócenie procedur i otwarty dialog, a deweloperzy przestaną być postrzegani jako zło konieczne i kojarzeni z osławioną „patodeweloperką”, która jest bardziej mitem niż rzeczywistością.