Europa Inwestorzy muszą brać pod uwagę ESG

Jak wskazują eksperci JLL, zmiana postaw wielu społeczeństw w połączeniu z działaniami międzynarodowych instytucji prowadzi do upowszechnienia się w praktyce biznesowej miar dotyczących ochrony środowiska, kwestii społecznych oraz jakości i narzędzi zarządzania. ESG odwołuje się do wdrażania niefinansowych ram w strategii rozwoju organizacji w celu zmniejszania negatywnego wpływu na środowisko naturalne oraz odpowiedzi na potrzeby interesariuszy.

Nieruchomości odpowiadają za aż 37 proc. globalnych emisji do atmosfery, z czego 28 proc. wynika z cyklu operacyjnego budynków, a 9 proc. to emisje związane z procesem budowy. Budynki odpowiadają za 40 proc. popytu energetycznego Europy, przy czym aż 80 proc. tej energii pochodzi z paliw kopalnych. Dodatkowo niesprzyjającym czynnikiem jest relatywnie niska jakość zasobu budynkowego – prawie 75 proc. obiektów w Europie charakteryzuje się niską efektywnością energetyczną, przy czym procesowi renowacji podlegało zaledwie około 1 proc. zasobów rocznie.

Odpowiedzią na ten problem w ramach realizacji celów Zielonego Ładu jest przedstawiona przez Komisję Europejska strategia renowacji, która obejmuje przygotowanie długoterminowej krajowej strategii renowacji budynków przez każde z państw członkowskich i raportowanie postępu w jej zakresie co dwa lata. Naczelnym celem przyświecającym temu działaniu jest podwojenie wskaźnika modernizacji budynków względem roku 2020 w ciągu najbliższych siedmiu lat. Zgodnie z szacunkami organów europejskich, realizacja fundamentalnego środowiskowego celu w postaci redukcji emisji o 55 proc. do 2030 roku, będzie wymagać dodatkowych inwestycji w sektorze.

Mimo wysokiego zapotrzebowania na kapitał, wynikającego ze znaczącej luki finansowania oraz coraz szerszego przepływu pieniędzy w kierunku zielonych inwestycji, sektor nieruchomości pozostaje jednak nieco w tyle za innymi klasami aktywów pod kątem ekspozycji funduszy inwestycyjnych w Europie.

Porównując strukturę wewnętrznej alokacji pomiędzy klasami, można zauważyć znaczącą dysproporcję w udziale zielonych inwestycji pomiędzy sektorem nieruchomości a innymi aktywami. W przypadku rynku akcji, inwestycje wpisujące się w kryteria ESG stanowią prawie 50 proc., natomiast w przypadku nieruchomości jest to zaledwie 1/3 wszystkich aktywów w portfelach funduszy. Biorąc pod uwagę rozmiar niezbędnych nakładów oraz działania organów legislacyjnych, możemy spodziewać się zwiększonego przepływu kapitału w kierunku zielonych nieruchomości i coraz większego udziału aktywów ESG – prognozuje Dominik Januszewski, head of Strategic Consulting, ESG leader, JLL Poland.

Skala zmian pokazuje, że ESG nie jest tylko chwilowym trendem, ale nowym paradygmatem na stałe zmieniającym kryteria postrzegania długoterminowych perspektyw i szans rozwoju. Wymagania zarówno inwestorów, jak i najemców sprawiły, że standardem jest włączanie aspektów zrównoważonego rozwoju w proces projektowania i konstrukcji budynków. Kluczowym zagadnieniem stało się budowanie „odporności”, zarówno na poziomie konkretnych aktywów, jak i całego portfela. Niedopasowanie profilu emisyjnego budynku względem docelowej krzywej dekarbonizacji (cel: net-zero do 2050 roku) kreuje ryzyko płynności, wywierające presje na wartość inwestycyjną nieruchomości.

Aż 76 proc. inwestorów zgadza się ze stwierdzeniem, że wartość aktywów w sektorze nieruchomości o kryteriach opartych o ESG znacznie wzrośnie w ciągu najbliższych trzech lat. Z perspektywy inwestora lub właściciela, ale również najemcy nieruchomości, emisyjność budynku może być kryterium oceny jego jakości i wartości. W otoczeniu dynamicznych zmian, wpływ każdego z czynników będzie przekładał się na wycenę poszczególnych aktywów oraz ich docelowa cenę transakcyjną w przypadku sprzedaży – dodaje Jakub Frejlich, director, Strategy Advisory, JLL Poland.