Polska Warszawskie biura wszystkich klas

Z całkowitych zasobów powierzchni biurowej uwzględnionych w raporcie Brookfield Partners 4,99 mln mkw. to budynki klasy A, 2,64 mln mkw. to budynki klasy B, a 318 tys. mkw. znajduje się w budynkach klasy C (biurowce o niższym standardzie lub obiekty adaptowane na biura).

W 2023 roku w Warszawie oddano do użytku łącznie około 67 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jest to najniższa nowa podaż biur od lat. Do użytku oddano m.in. budynek Studio B o powierzchni około 16,4 tys. mkw. oraz Lakeside (około 22,7 tys. mkw.).

Od momentu wybuchu pandemii w 2020 roku obserwujemy sukcesywny spadek powierzchni w budowie. W latach 2017-2019 wolumeny wyniosły 700 tys. - 800 tys. mkw. powierzchni w budowie, podczas gdy na koniec 2023 roku w budowie znajdowało się 12 budynków o łącznej powierzchni około 245 tys. kw. z datą oddania do użytku między 2024 a 2025 rokiem - podaje Filip Sarzyński, partner w Brookfield Partners.

Jak wskazują eksperci Brookfield Partnes, budowa kilku projektów zaplanowanych do ukończenia w 2024 roku jeszcze się nie rozpoczęła, ale jeśli deweloperzy zrealizują swoje zapowiedzi, wówczas nowa podaż wynikająca z zaplanowanych projektów w latach 2024-2025 może wynieść około 160 tys. mkw. Jeśli natomiast sytuacja gospodarcza się unormuje, a deweloperzy zdecydują się kontynuować projekty w przygotowaniu do końca 2026 roku, może powstać około 350 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

W ostatnich latach obserwowano koncentrację działalności deweloperskiej w centrum miasta, obecnie budowa nowych budynków jest bardziej równomiernie rozłożona między centralnymi i poza centralnymi ośrodkami biurowymi. Największe projekty w budowie w Warszawie to m.in.: The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Drucianka B1 (25 tys. mkw., Liebrecht & Wood), Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag), Studio (26,6 tys. mkw., Skanska), Towarowa 22 - Office House (31 tys. mkw., Echo Investment), The Form (21 tys. mkw., Lincoln Property Company).

Pierwsze miesiące 2023 roku przyniosły niską aktywność najemców na stołecznym rynku biurowym. Ostatecznie w 2023 roku popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął poziom 748,8 tys. mkw., w tym około 250 tys. mkw. przypadło na IV kwartał. W całym 2023 roku zawarto około 800 umów najmu w Warszawie.

Pod względem lokalizacji największym zainteresowaniem najemców w 2023 roku cieszyły się Centrum, Służewiec oraz Centralny Obszar Biznesu, a podpisane tam umowy obejmowały około 55 proc. wynajętego wolumenu warszawskiego rynku biurowego. Duży udział w tym sukcesie miało skomercjalizowanie kompleksu Varso należącego do HB Reavis. Sporym zainteresowaniem cieszyła się również okolica Ronda Daszyńskiego, gdzie powstaje obecnie najwięcej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych projektów znajdują się tam m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 czy The Form. Mają one zostać oddane do użytku w latach 2024–2025.

Jak wynika z raportu ”Office Market Pulse” wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostawały stabilne w 2023 roku. W najlepszych budynkach biurowych w strefach centralnych stawki miesięczne mieściły się w przedziale 21,0-25,5 euro/mkw. Najemcy zainteresowani nowoczesnymi biurowcami o wysokim standardzie i udogodnieniach muszą liczyć się z rosnącymi stawkami czynszu najmu. Na Mokotowie, który jest największą strefą biurową poza centrum miasta, czynsze za najbardziej atrakcyjne moduły oscylują wokół 13-15 euro/mkw. miesięcznie.

Jednym z elementów szeroko dyskutowanych w ostatnich miesiącach były niewątpliwie podwyżki opłat eksploatacyjnych z jakimi musieli zmierzyć się najemcy. Utrzymująca się od dłuższego czasu wysoka inflacja w Polsce i strefie euro, w połączeniu ze wzrostem płacy minimalnej i innych opłat, wpłynie na poziom opłat za usługi. W nadchodzących miesiącach najemcy będą musieli stawić czoła znacznej indeksacji czynszów oraz dalszym podwyżkom opłat eksploatacyjnych, których pierwsze zmiany zaobserwowaliśmy w ubiegłym roku - przewidują eksperci Brookfield Partners.

Na koniec 2023 roku wolumen wolnej powierzchni oferowanej do wynajęcia we wszystkich klasach w Warszawie wynosiła około 897 780 mkw., co przekłada się na wskaźnik pustostanów na poziomie 11 proc. Wolnej powierzchni biurowej budynków klasy A było natomiast około 600 tys. mkw. - wskaźnik pustostanów w klasie A wynosił 12 proc.

Obecnie dla najemców dostępnych jest około 276 tys. mkw. (11,6 proc.) nowoczesnej powierzchni biurowej w Centrum. Mimo wysokich stawek czynszu zainteresowanie najemców jest tu największe. Najtrudniej znaleźć najemców na Służewiu oraz południowym Mokotowie. Mimo relatywnie niskich stawek czynszu wolna powierzchnia biurowa w tej dzielnicy to aż 317 tys. mkw. (19 proc. pustostanów).

Trendem, który obserwowaliśmy w 2023 roku, był wyraźny spadek aktywności deweloperskiej na rynku biurowym. Spadek ten miał kilka przyczyn. Wśród nich warto wymienić wprowadzane podwyżki stóp procentowych czy utrwalony w czasie pandemii styl pracy hybrydowej, co obniżyło popyt na powierzchnię. W związku z tą sytuacją w ubiegłym roku Warszawa zanotowała najniższą nową podaż biur od lat (około 67 tys. mkw.). Pomimo niesprzyjających warunków w stolicy oddano do użytku ciekawe, nowe biurowce - podsumowuje Filip Sarzyński.

Brookfield Partners systematycznie monitoruje wszystkie powierzchnie biurowe, niezależnie od klasy budynku. Raport Office Market Pulse obejmuje 7,94 mln mkw. powierzchni biurowej, co stanowi około 1,7 mln mkw. więcej niż w konkurencyjnych raportach.