Europa Środkowo-Wschodnia Wzrosty w inwestycjach

Za sprawą lepszego II kwartału, na koniec I półrocza wartość inwestycji nad Wisłą osiągnęła poziom 1,3 mld euro. Według wstępnych szacunków dynamika wzrostu wolumenów w regionie stoi w zdecydowanej kontrze do europejskich i globalnych, gdzie aktywność pozostaje mocno ograniczona. Autorzy raportu oceniają, że przy obecnych uwarunkowaniach wolumen transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej w 2024 roku może wynieść około 5,5 mld euro, czyli mniej więcej połowę 10-letniej średniej.

W porównaniu z innymi rynkami Europy Zachodniej, takimi jak Niemcy, w regionie CEE odnotowano mniejszą korektę cen w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy. Wraz z innymi czynnikami, w 2024 roku może prowadzić to do spowolnienia aktywności transakcyjnej. Nadal utrzymują się rozbieżności oczekiwań cenowych między kupującymi a sprzedającymi, z uwagi na ciągły brak wystarczającej ilości danych o transakcjach, szczególnie w głównym segmencie rynku.

Jak podaje Colliers, koszty finansowania wahają się obecnie między 5 a 5,75 proc., z uwagi na utrzymujące się wysoki poziom stóp procentowych, pomimo czerwcowej obniżki o 25 p.b.

Mimo tendencji wzrostowej, zarówno w odniesieniu do wyników europejskich i globalnych, jak też w porównaniu do aktywności przez ostatnie 12 miesięcy, w I połowie 2024 roku całkowite wolumeny inwestycji w regionie CEE były jednymi z najniższych w historii. Największy, bo aż 50-procentowy udział w tych wynikach miała Polska.

Aktywność inwestorów nad Wisłą znacznie wzrosła, szczególnie w II kwartale. Dominował sektor biurowy, odpowiadając za połowę całkowitego kwartalnego wolumenu, a inwestorzy coraz częściej kierowali swoją uwagę na miasta regionalne. Pozytywne perspektywy makroekonomiczne oraz rosnący konsensus pomiędzy sprzedającymi a kupującymi w kwestii korekt cen przyczyniły się do ogólnej poprawy nastrojów rynkowych. Największą transakcją kwartału okazała się sprzedaż biurowca Nowy Rynek E przez Skanskę. Eastnine kupił budynek o powierzchni 24,1 tys. mkw. za kwotę 79,3 mln euro.

Znaczny udział sektora biurowego w transakcjach, bo aż 50 proc. całkowitego kwartalnego wolumenu, wskazuje na długo oczekiwane w Polsce ożywienie w tym segmencie rynku. Szczególnie w miastach regionalnych inwestorzy ponownie zaczynają otwierać się na biura, co może być wynikiem poszukiwania interesująco wycenionych aktywów poza stolicą. W dalszej części 2024 roku warto śledzić też sektor logistyczny, oczekujemy powrotu zintensyfikowanego zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku – zwraca uwagę Piotr Mirowski, senior partner w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliersie.

W całym regionie CEE odnotowane wyniki były bardzo zróżnicowane, od spadku aktywności o 55 proc. r-d-r na Słowacji, do wzrostu o 150 proc. r-d-r w Rumunii. Średnio wolumeny w regionie wzrosły o 29 proc. rok do roku, jednak już w porównaniu z I połową 2022 roku, spadły o 41 proc.

Eksperci Colliersa wskazują, że proces szukania równowagi cen opóźnia brak wystarczającej liczby transakcji na rynkach lokalnych. Znaczące ożywienie jest natomiast w dużej mierze zależne od poprawy otoczenia gospodarczego, inflacyjnego i stóp procentowych. Autorzy raportu podkreślają, że choć rynek nie zaobserwował jeszcze żadnych znaczących oznak sprzedaży przez właścicieli znajdujących się w trudnej sytuacji, wpływ na decyzje zarówno kupujących, jak i sprzedających nadal mają kwestie takie jak refinansowanie, obligacje ze zbliżającym się terminem zapadalności, zgodność z wymogami ESG i inne specyficzne czynniki związane z danym sektorem lub krajem.

W przeciwieństwie do sytuacji w Polsce, zarówno globalnie, jak i w Europie Środkowo-Wschodniej spada udział transakcji biurowych. W I połowie 2024 roku stanowiły one 31 proc. całkowitych wolumenów. Sektor handlu detalicznego zachował największy, 32-procentowy, udział. Na trzecim miejscu uplasował się sektor przemysłowo-logistyczny, z wynikiem 24 proc.

Jak dotąd w 2024 roku w regionie miały miejsce tylko trzy transakcje o wartości przekraczającej 200 mln euro. Największa z nich dotyczyła portfela nieruchomości biurowych, a kolejne dwie pochodziły z sektora handlu detalicznego – portfela parków handlowych i centrum handlowego.

W I połowie 2024 roku największą aktywność wykazywał kapitał z regionu CEE-6 z prawie 50-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie regionalnym. Najwyższy udział w wolumenie, z wynikiem 36 proc., miał kapitał czeski. Drugie miejsce zajął kapitał brytyjski (19 proc.). Za 18-procentowy udział odpowiadał inny kapitał europejski, a za udział 13-procentowy – inny kapitał regionalny Europy Środkowo-Wschodniej.

Połączenie spowolnienia podaży i utrzymującego się popytu w I połowie 2024 roku, oprócz inflacji i stabilizacji kosztów, z kilkoma wyjątkami doprowadziło do ustabilizowania wzrostu obłożenia w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Jednak w wielu przypadkach jest to wolniejsze tempo niż w poprzednim okresie (zwłaszcza w sektorze przemysłowo-logistycznym).

Prognozy prezentowane w raporcie, w zależności od danego sektora lub dynamiki rynku, są zróżnicowane i wahają się między dalszym wzrostem obłożenia a stabilizacją sytuacji. Jak oceniają eksperci Colliersa, spowolnienie podaży na wielu rynkach lub w wielu sektorach stopniowo obniży poziom pustostanów, dodatkowo wspierając wzrost obłożenia. Stanie się tak zwłaszcza w przypadku nowo dostarczanych produktów, oferujących najwyższą jakość, najbardziej poszukiwaną lokalizację i wykazujących wyższy poziom zgodności z wymogami ESG.