Polska Więcej, ale mało

Jak podają eksperci Knight Franka, utrzymujący się na stabilnym poziomie popyt w III kwartale roku przekłada się na kolejne spadki wskaźnika pustostanów, który wynosi w Warszawie obecnie 10,7 proc.

Zasoby biurowe stolicy w III kwartale 2024 roku wyniosły 6,26 mln m kw. Największa koncentracja powierzchni biurowej znajduje się w strefach centralnych (45 proc. całkowitych zasobów) oraz na Służewcu (17 proc.).

W pierwszych trzech kwartałach w Warszawie oddano do użytku 75 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi blisko czterokrotność powierzchni zrealizowanej w analogicznym okresie w 2023 roku. Jednocześnie Knight Frank zaznaczają, że wynik ten pozostaje znacznie poniżej średniej pięcioletniej dla tego okresu, która wynosi 220 tys. mkw. W III kwartale do użytku oddano trzy nowe obiekty biurowe o łącznej powierzchni ponad 11 tys. mkw.

W dalszym ciągu obserwujemy ograniczoną aktywność deweloperów. Na etapie realizacji pozostaje 274 tys. mkw. powierzchni biurowej. Zgodnie z harmonogramem, do końca tego roku na rynek trafi jeden obiekt – The Form (28 tys. mkw.). Więcej powierzchni oddane zostanie w 2025 roku, kiedy na rynek ma trafić 62 proc. budowanej obecnie powierzchni – komentuje Michał Kusy, młodszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Franku.

Minione kwartały pod względem popytu prezentowały zbliżony wynik do analogicznego okresu w 2023 roku. Od stycznia do września na warszawskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na 492 tys. mkw. W III kwartale roku liczba wynajętej powierzchni wyniosła ponad 176 tys. mkw. – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Franku.

Od stycznia do września w strukturze najmu najwięcej transakcji stanowiły nowe umowy, które odpowiadały za 50 proc. wolumenu. Istotne znaczenie dla tego wyniku miała duża transakcja z udziałem Santander Bank w budynku The Bridge (24,5 tys. mkw.). Wciąż znaczny procent przypada renegocjacjom, które osiągnęły poziom 42 proc., co w ocenie ekspertów Knight Franka pokazuje, że wielu najemców w dalszym ciągu zwraca uwagę na koszty związane z przeprowadzką i wykończeniem nowej powierzchni. Pozytywnym sygnałem jest rosnący udział ekspansji, które prawie podwoiły swój dział i po trzech kwartałach 2024 roku wyniosły 7,3 proc.

Istotne znaczenie dla najemców mają kwestie ekologiczności, a zrównoważone biura wpisują się w ich strategie. Od stycznia do września odsetek wynajętej powierzchni w budynkach certyfikowanych wyniósł 65 proc. Na wysoki wynik wpływa również rosnąca liczba obiektów z zielonymi certyfikatami – wyjaśnia Izabela Dąbrowska.

Rosnące zainteresowanie najemców obiektami o wysokim standardzie ma swoje odzwierciedlenie również w niskim współczynniku pustostanów w najnowszych budynkach. Ich poziom w biurowcach oddanych do użytku w ciągu ostatnich pięciu lat wynosi jedynie 5,2 proc., co jest wynikiem ponad dwukrotnie mniejszym w porównaniu ze średnią dla Warszawy.

Ograniczona podaż nowych budynków oraz stabilny popyt na wynajem wpływają na spadek współczynnika pustostanów, który maleje od początku roku. Na koniec września 2024 roku wyniósł 10,7 proc. i był niższy o 0,2 p.p. względem II kwartału. Zróżnicowanie wskaźnika pustostanów ma również odniesienie w lokalizacji. W strefach centralnych poziom pustostanów wyniósł 8,9 proc., zaliczając spadek o 0,2 p.p. względem poprzedniego kwartału, a w strefach poza centralnych szacowany był na 12,2 proc., malejąc o 0,1 p.p. – uzupełnia Michał Kusy.

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w warszawie w III kwartale 2024 roku uległy niewielkiej korekcie. W najlepszych budynkach biurowych w centrum miasta, miesięczne stawki kształtowały się w granicach od 18 do 28 euro/mkw. za miesiąc, jednak w najlepszych budynkach biurowych czynsze mogą przekraczać ten poziom. W strefach poza centralnych czynsze wywoławcze zazwyczaj oscylowały od 10 do 17 euro/mkw. za miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału i zazwyczaj wynoszą od 18 do 38 zł/mkw. za miesiąc.