Polska Shire na horyzoncie

Przemiany w infrastrukturze, rozwój zieleni i nowe inwestycje mieszkaniowe i livingowe sprawiają, że Służewiec zyskuje coraz większe znaczenie jako miejsce nie tylko do pracy, lecz także do życia i odpoczynku. Warszawski Służewiec, od lat kojarzony głównie z biurami, znajduje się w kluczowym momencie swojej wieloletniej metamorfozy. Według najnowszego raportu przygotowanego przez Savills we współpracy ze Stowarzyszeniem Lepszy Służewiec i innymi partnerami, dzielnica staje się pełnoprawnym, wielofunkcyjnym obszarem miejskim.

Służewiec to miejsce, które w ostatnich latach przeszło imponującą metamorfozę. Jeszcze kilkanaście lat temu kojarzony głównie z rynkiem biurowym, dziś staje się wielofunkcyjnym obszarem miejskim, gdzie przestrzeń pracy łączy się z mieszkaniami, rekreacją i kulturą – opowiada Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation, Office Agency, Savills.

Od lat wiele środowisk zaangażowanych jest w to, aby Służewiec na dobre pozbył się łatki Mordoru. Dzięki zmianom, które dzieją się na naszych oczach, ta część Mokotowa staje się nowoczesną, dobrze pomyślaną tkanką miejską - miejscem, w którym chce się mieszkać i spędzać wolny czas oraz w którym dobrze się pracuje – podsumowuje Rafał Miastowski, burmistrz Mokotowa.

Jednym z największych wyzwań Służewca przez lata była infrastruktura drogowa. Dziś, dzięki przedłużeniu ulic Woronicza i Suwak, dzielnica zyskała bezpośrednie połączenia w kierunku Ochoty i Ursynowa, a zmiana organizacji ruchu na wylocie z ul. Postępu znacząco ułatwiła przejazd przez ul. Marynarską. Równolegle rozwinęła się sieć ścieżek rowerowych, dzięki czemu mieszkańcy i pracownicy częściej wybierają jednoślady. Oprócz zmian drogowych, dzielnica zyskała nowe tereny zielone. Najważniejszą inwestycją jest Park Linearny wzdłuż torów PKP, który już teraz służy zarówno okolicznym mieszkańcom, jak i gościom pobliskich obiektów hotelowych. W planach są kolejne odcinki parku oraz zagospodarowanie terenów przy ul. Wołoskiej. Docelowo w tej części Mokotowa przewiduje się 45 tys. mkw. zielonej powierzchni.

Biurowy Służewiec – fakty i liczby

Choć Służewiec coraz bardziej rozwija się w kierunku funkcji mieszkaniowych i usługowych, to wciąż należy do największych stref biurowych Warszawy. Łączna podaż obejmuje około 1,06 mln mkw. w 74 budynkach, co stanowi 17 proc. całkowitych zasobów biurowych w stolicy i 31 proc. powierzchni zlokalizowanej poza centralnymi obszarami. Jednocześnie na Służewcu widoczny jest unikalny w skali całego miasta trend zmniejszania zasobów biurowych. Powodem jest brak nowych inwestycji oraz wyburzanie nierentownych biurowców o wysokim wskaźniku pustostanów.

Co istotne, to na Służewcu widzimy coraz większą liczbę małych zmian, które pomagają przyciągać pracodawcom talenty. To kierunek zmian, który z jednej strony poprawia miasto, a z drugiej wspiera biznes. Przed wieloma właścicielami budynków czas strategicznych decyzji, w podejmowaniu których powinni pomagać znający specyfikę tej lokalizacji agenci, asset managerowie czy stratedzy – dodaje Daniel Czarnecki.

Ostatnim oddanym do użytku obiektem była siedziba DSV (II kwartał 2020 roku), natomiast w 2024 roku wyburzono Curtis Plaza, biurowiec-ikonę, od którego dla wielu rozpoczął się Mordor. To nie jedyny biurowiec wyburzony na Służewcu. W ich miejsce powstają głównie inwestycje mieszkaniowe oraz livingowe, czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS i prywatne nowoczesne domy studenckie.

Modernizacje

Struktura wiekowa budynków jest zróżnicowana: 37 proc. podaży pochodzi z lat 2005–2009, 24 proc. zasobów wzniesiono między 2010 a 2014 rokiem., a 23 proc. znajduje się w biurowcach z lat 2015–2020. Duża część tej zabudowy przeszła lub przechodzi modernizację (m.in. Diuna, czyli dawniej Marynarska Business Park, T-Mobile Office Park, Mokotów Nova). W ramach dzielnicy wyróżnia się kilka mniejszych mikroobszarów: Marynarska/Postępu, Domaniewska Zachodnia i Wschodnia, przedzielone hubem ulicy Wołoskiej, Cybernetyki/Postępu oraz Konstruktorska/Suwak. Średnia wielkość budynków w tych rejonach różni się nawet trzykrotnie (od 7,2 tys. mkw. przy Cybernetyki/Postępu do 22,3 tys. mkw. w Konstruktorska/Suwak).

Popyt, pustostany i warunki najmu

Służewiec wciąż należy do czołówki warszawskich hubów pod względem popytu brutto, chociaż w ostatnich latach obserwuje się jego spadek (z około 160 tys. mkw. wynajmowanych rocznie w latach 2015–2019 do 125 tys. mkw. w latach 2020–2024). Ponad połowę umów stanowią renegocjacje, co wskazuje na duże przywiązanie firm do tej lokalizacji. Na koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów wyniósł około 19,7 proc., a do wynajęcia pozostało blisko 208 tys. mkw. biur. Aż 56 proc. tej powierzchni pozostaje niewynajęta od trzech lat i można je zaliczyć do tzw. pustostanów strukturalnych. Najwięcej wolnej przestrzeni występuje w rejonach Wołoskiej, Domaniewskiej Zachodniej i Marynarskiej/Postępu, które są również największymi mikroobszarami pod względem zasobów biurowych. Wysoki poziom pustostanów skłania właścicieli biurowców do elastycznego podejścia – pakiety zachęt w postaci okresów bezczynszowych czy dofinansowania wykończenia (fit-out) są tu atrakcyjne. Czynsze bazowe oscylują w granicach 13,25-15,00 euro/mkw. miesięcznie, natomiast w niektórych budynkach klasy B mogą być niższe niż 10 euro. Do tego dochodzą koszty eksploatacyjne (24,00–36,00 zł/mkw.), i zazwyczaj uwzględniają media w częściach wspólnych.

Handel i usługi

Partery wielu budynków biurowych zajmują lokale usługowo-handlowe, co ma duże znaczenie dla pracowników i okolicznych mieszkańców. Szacuje się, że łączna powierzchnia takich lokali wynosi 55 tys. mkw. (w 50 budynkach), a mieszczą się w nich m.in. sklepy, kantyny, restauracje, salony kosmetyczne czy centra medyczne.

Elastyczne przestrzenie i coworkingi

Elastyczne biura cieszą się rosnącą popularnością na Służewcu. Aktualnie działa tu 13 centrów oferujących łącznie 24 tys. mkw. przestrzeni (ponad 2,5 tys. stanowisk pracy), co stanowi 11,5 proc. całego warszawskiego rynku biur flex i aż 38 proc. oferty poza centrum – komentuje Thomas Jodar, szef Workthere Poland, Savills.

Największym operatorem jest Adgar Poland, który w czterech budynkach dysponuje łącznie 12,4 tys. mkw. Drudzy w kolejności to Spaces i New Work Offices z ponad 2,8 tys. mkw. Niewykluczone, że trend samodzielnego tworzenia elastycznych powierzchni przez właścicieli nieruchomości będzie się pogłębiał. Przykładami są projekty w Domaniewskiej 45 czy budynku R34. Obecnie miesięczny koszt jednego stanowiska pracy w coworkingu na Służewcu wynosi od 1,2 tys. do 1,7 tys. zł.

Usługi i rozrywka

Służewiec od dłuższego czasu rozwija się nie tylko pod kątem biurowym, ale też mieszkaniowym, co przekłada się na coraz bogatszą ofertę handlowo-usługową. W budynkach mieszkalnych i biurowcach działa około 670 lokali (poza ofertą Westfield Mokotów). Ponad 100 z nich to restauracje i punkty gastronomiczne, a kolejne 100 to różnego rodzaju sklepy spożywcze. Mieszkańcy i pracownicy mają też do dyspozycji liczne salony kosmetyczne i fryzjerskie, kliniki medyczne, przedszkola, siłownie i kluby fitness. Integralną częścią mokotowskiego krajobrazu jest Westfield Mokotów, jedno z pierwszych nowoczesnych centrów handlowych w Polsce, które otwarto w 2000 roku (wówczas Galeria Mokotów). Przez lata obiekt ten rozbudowywano i modernizowano, dostosowując do zmieniających się potrzeb klientów.

Dziś Westfield Mokotów to ponad 68 tys. mkw. powierzchni handlowej z bogatą ofertą zakupową, gastronomiczną i rozrywkową (234 sklepy i punkty usługowe, 30 restauracji i kawiarni, kino, siłownia oraz sala zabaw dla dzieci.). To centrum handlowe jest ściśle powiązane z rozwojem Służewca – wraz z ewolucją „Mordoru” stało się popularnym miejscem spędzania wolnego czasu dla pracowników okolicznych biurowców. Obecnie, w związku z coraz większą liczbą inwestycji mieszkaniowych w okolicy, Westfield Mokotów ewoluuje w kierunku bardziej kompleksowego centrum lokalnej społeczności. Oferuje nie tylko segment premium (The Designer Gallery, ekskluzywne marki kosmetyczne), lecz także rozszerza asortyment o popularne sklepy z wyposażeniem wnętrz, propozycje dla rodzin z dziećmi i szeroką gamę usług.

PRS i akademiki

Segment mieszkań na wynajem instytucjonalny rozwija się w Polsce od 2015 roku, a na Służewcu w tym formacie obecnie funkcjonuje 2240 mieszkań w dziesięciu budynkach. Połowa z nich została oddana do użytku w 2023 roku – odpowiadają one za prawie 57 proc. aktualnej podaży mieszkań na wynajem w tej części miasta. Największy projekt położony przy ul. Bokserskiej (430 mieszkań) należy do firmy Heimstaden. W 2025 roku rynek PRS w dzielnicy powiększy się o inwestycję LifeSpot przy Postępu 5a. Służewiec pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów z sektora PRS dzięki dobrym połączeniom komunikacyjnym, zapleczu biurowo-handlowemu oraz stale rozwijającej się tkance mieszkaniowej.

Służewiec przyciąga również inwestorów z sektora PBSA. Działają tu obecnie dwa prywatne akademiki należące do Kajima Student Housing Limited: Student Depot Wilanowska (otwarty w 2023 roku, około 600 miejsc) i Student Depot Suwak (uruchomiony w 2019 roku). Do 2026 roku mają powstać kolejne dwa projekty. Jedna z nich zaoferuje około 600 miejsc i jest pierwszą inwestycją firmy Speedwell w Polsce. Drugi to inwestycja, w której operatorem będzie StudentSpace i zaoferuje 470 miejsc dla studentów. Dynamiczny przyrost studentów w Warszawie (niemal 257 tys. osób studiowało w stolicy w roku akademickim 2023/2024) oraz ograniczona liczba miejsc w akademikach uczelnianych (tylko dla 7 proc. całkowitej populacji studentów) stanowią perspektywiczny czynnik rozwoju tego rynku. W obliczu nierentowności niektórych starszych biurowców nie można wykluczyć dalszej adaptacji istniejących obiektów na akademiki czy inwestycje PRS.

Służewiec to fascynujący przypadek do analizy – zmiany zachodzą na wielu poziomach i dotyczą transformacji dzielnicy, która przez lata funkcjonowała w jednolitym modelu. To wymaga dogłębnego zrozumienia, umiejętności odczytywania trendów i łączenia różnych koncepcji. Można to traktować jako unikalny case study i świetny przykład (r)ewolucji jaka zachodzi na naszych oczach – komentuje Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz rynkowych, Savills.

Plany na przyszłość
Służewiec nie jest już wyłącznie „zagłębiem biurowym” – dynamicznie rozwija się tu mieszkalnictwo, usługi, przestrzeń gastronomiczno-handlowa oraz nowoczesne koncepty coworkingowe. Powstają kolejne osiedla PRS, prywatne akademiki, a niebawem – nowa szkoła podstawowa przy ul. Konstruktorskiej. Dzielnica zyskuje dzięki temu zupełnie nową jakość życia, gdzie praca, nauka i rozrywka mogą funkcjonować w zintegrowanej przestrzeni miejskiej.

Druga edycja raportu z 2019 roku zaczynała się od stwierdzenia, że Służewiec wkracza w decydującą fazę, co przez wielu zostało uznane za zbyt optymistyczne spojrzenie. Dziś, w 2025 roku, widzimy, jak wiele z zapowiadanych zmian zostało już zrealizowanych. Służewiec zyskuje całkowicie nowe oblicze; nowoczesnego, wielofunkcyjnego miejsca przyjaznego mieszkańcom, pracownikom i studentom – podkreśla Jakub Kompa ze Stowarzyszenia Lepszy Służewiec.