Polska Wysokie wyniki i dobre perspektywy

W 2024 roku rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce odnotował imponujący wzrost, osiągając wartość transakcji na poziomie ponad 5,05 mld euro, co stanowi ponad dwukrotnie wyższy wolumen niż rok wcześniej i jest znacznie powyżej oczekiwań. Jak podkreślają eksperci BNP Paribas Real Estate, na rynek powróciły duże transakcje, zarówno w obrębie portfela, jak i poszczególnych nieruchomości. Pomimo tego, że w dalszym ciągu wartość ta znajduje się poniżej osiągalnych dla krajowego rynku obrotów i potencjału rynku, inwestorzy czują powiew nowej energii. Największy obrót aktywami zaobserwowano w sektorze biurowym i handlowym, z których każdy odpowiadał za 32 proc. całkowitego wolumenu.

Na rynku nieruchomości biurowych w 2024 roku miało miejsce 45 transakcji o łącznej wartości 1,64 mld euro, co jest wynikiem czterokrotnie wyższym niż rok wcześniej. Z kolei wolumen transakcji inwestycyjnych w polskie nieruchomości handlowe osiągnął wartość ponad 1,6 mld euro. Średnia wielkość nabywanego obiektu wyniosła 22 tys. mkw. i była o 7,5 tys. mkw. większa niż przed rokiem.

Trzecim najbardziej pożądanym aktywem na rynku nieruchomości komercyjnych w 2024 roku były obiekty przemysłowo-logistyczne, którym przypadło 25 proc. udziału w rynku. Od stycznia do grudnia zawarto umowy o łącznej wartości ponad 1,26 mld euro, co oznacza wzrost o około 30 proc. względem 2023 roku. Wśród kupujących w minionym roku najbardziej aktywni byli inwestorzy amerykańscy, którzy zainwestowali w tę klasę aktywów ponad 350 mln euro (blisko 28 proc. rocznego wolumenu).

Wzrost zainteresowania odnotował również sektor mieszkaniowy przeznaczony na najem komercyjny, którego wartość transakcji osiągnęła 340 mln euro, co oznacza wzrost o 170 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.

Rok 2024 zakończył się bardzo dobrym wynikiem w kontekście wolumenu transakcji. Nie należy jednak zapominać, że ten wynik został osiągnięty głównie dzięki czterem wielkowolumenowym transakcjom, głównie w segmencie handlowym, które objęły portfel centrów handlowych firmy Cromwell oraz dwie galerie handlowe: Magnolia Park we Wrocławiu oraz Silesia City Center w Katowicach. Wysokość ubiegłorocznego wolumenu podbiła także sprzedaż biurowca Warsaw Unit. Trudno powiedzieć czy w 2025 będzie można spodziewać się podobnych transakcji. Niewątpliwie jednak rynek uległ ożywieniu i w obszarze średnich transakcji –10-50 mln – będzie więcej aktywności – ocenia Mateusz Skubiszewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że spadające stopy procentowe w strefie euro będą sprzyjać większej aktywności inwestorów. Zauważalny jest także rosnący napływ kapitału z USA, Czech i Francji. Dobre prognozy makroekonomiczne dla Polski na tle średniej europejskiej oraz planowane na lata 2025–2026 wydatkowanie środków z Krajowego Planu Odbudowy dodatkowo wzmacniają pozytywne perspektywy rynkowe.

Geopolityczna niepewność oraz ryzyko wojen celnych nadal wpływają na sytuację na rynku, co znajduje odzwierciedlenie w stopach kapitalizacji. W odpowiedzi na te wyzwania inwestorzy coraz częściej wybierają mniejsze formaty nieruchomości z długim średnim ważonym okresem najmu. Kapitał niemiecki i azjatycki pozostaje w dalszym ciągu nieaktywny, jednak rosnące zainteresowanie budzi kapitał rodzimy, a rynek z niecierpliwością oczekuje na ustawę o REIT-ach, która mogłaby dodatkowo pobudzić inwestycje.

Wydaje się, że pod koniec 2024 roku rynek osiągnął punkt równowagi między kupującymi a sprzedającymi, a stopy kapitalizacji dla głównych klas aktywów wzrosły o kolejne 25 punktów bazowych. Jak wskazuje BNP Paribas Real Estate, na podstawie zawartych i planowanych transakcji można przypuszczać, że szczyt tej fazy cyklu koniunkturalnego został już osiągnięty, a w kolejnych kwartałach zwroty z inwestycji w większości klas aktywów powinny wyraźnie rosnąć.

W ubiegłym roku w sektorze handlowym doszło do trzech dużych transakcji. Właściciela zmieniły Silesia City Center (88 tys. mkw.) i Magnolia Park (100 tys. mkw.). Kupującym był południowoafrykański fundusz Nepi Rockcastle, a wartość transakcji wyniosła odpowiednio 405 mln i 373 mln euro. Do kluczowych transakcji należy również przejęcie portfolio Cromwell obejmującego 219 tys. mkw. powierzchni handlowej przez czeski Star Capital Finance za 285 mln euro (transakcja zrealizowana przez BNP Paribas Real Estate Poland).

W ubiegłym roku nastąpił powrót zainteresowania inwestorów obiektami biurowymi. Największą ubiegłoroczną transakcją dla pojedynczego aktywa było nabycie przez Eastnine AB od pochodzącej z Belgii firmy Ghelamco budynku Warsaw Unit za kwotę około 280 m euro. Na drugim miejscu znalazł się zakup zlokalizowanego w Warszawie biurowca P180 (około 100 mln euro) przez Investika Real Estate Fund & Bud Holdings od firmy Skanska. Do kluczowych transakcji minionego roku można także zaliczyć sprzedaż 49 proc. portfela CPI przez Sona Asset Management, które obejmowało ponad 315 tys. mkw. nieruchomości biurowych.

Na rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych największą transakcją 2024 roku było przejęcie przez czeski fundusz Investika portfolio obiektów 7R o wartości około 143 mln euro. Niewiele mniej, bo 132 mln euro, zapłaciła firma White Star za przejęcie kontroli nad portfelem Diamond Business Parks w Gliwicach, Ursusie i Strykowie. Najbardziej aktywnym sprzedającym była firma Panattoni, odpowiadająca za niemal 40 proc. całkowitego wolumenu transakcji, a na drugim miejscu znalazła się 7R z udziałem na poziomie 19 proc.