MLP zbuduje pięć nowych parków i wejdzie na rynek niemiecki

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Rok temu mówił Pan, że podwoją Państwo łączną powierzchnię swoich magazynów z 350 tys. mkw. do 700 tys. mkw. w trzy lata. Czy coś się zmieniło?

Radosław T. Krochta, dyrektor generalny i wiceprezes zarządu MLP Group: Mamy duże szanse wykonać ten plan o rok szybciej, czyli w tym roku osiągnąć pułap 700 tys. mkw. Rok 2014 był dla nas rekordowy. Od stycznia do grudnia podpisaliśmy umowy na ok. 200 tys. mkw. Pierwsze półrocze 2015 też zapowiada się bardzo udanie. Planujemy podpisać umowy na ok. 100 tys. mkw. Trzeba pamiętać, że cały rynek polski to ok. 800-900 tys. mkw. rocznie, więc nasze 200 tys. rocznie to bardzo dobry wynik, dający nam dobrą pozycję na rynku.

Jakie dalsze plany?

Dosyć mocno myślimy teraz o ekspansji na rynek niemiecki i pewnie w pierwszym lub drugim kwartale 2015 roku dokonamy tam inwestycji. Będą to parki po kilkadziesiąt tys. mkw. Na niemieckim rynku chcemy wypracować sobie silną pozycję.

Czy są już chętni najemcy na niemieckie magazyny?

Tak. Prowadzimy zaawansowane rozmowy z potencjalnymi najemcami i właścicielami gruntów.

To rynek dosyć mocno nasycony, nieprawdaż?

To jest przede wszystkim inny rynek. Tam deweloperzy nie mogą rezerwować sobie gruntu bez kupowania go, tak jak to się dzieje w Polsce. U nas powszechna praktyka jest taka, że deweloper podpisuje z właścicielem terenu tzw. opcję, czyli jednostronnie obowiązującą umowę, która daje deweloperowi prawo do kupna po określonej cenie gruntu w czasie roku czy dwóch lat, ale nie zobowiązuje go do tego. W Niemczech nikt tak nie robi.

Na czym jeszcze polegają różnice rynkowe?

W Niemczech praktycznie każda fabryka, czy też firma ma własny magazyn. Istotne jest aby wyedukować rynek - wskazać atuty jakie wiążą się ze współpracą z deweloperem, dlaczego warto wynajmować magazyn, a nie go budować we własnym zakresie angażując duże środki na tego typu inwestycje.

Wchodzicie na rynek dojrzały. Nie boicie się?

Tak naprawdę, jakie mamy alternatywy? Rosja? Ukraina? W Rumunii byliśmy i na razie nie zamierzamy tam wracać. Musimy wyjść z Polski, bo w 2015 roku wybudujemy tu 200 tys. mkw., w następnym planujemy podobny wolumen. Taka powierzchnia daje nam bez problemu pozycję numer trzy w Polsce. Trzeba pomyśleć, co dalej.

Co dalej w Polsce?

Po pierwsze Górny Śląsk. W Polsce w pierwszym kwartale rozpoczniemy dwa parki w aglomeracji katowickiej. Mamy już tam w tej chwili Tychy i Bieruń, więc razem będą cztery. Około 100 tys. mkw. każdy. Po drugie powstanie też podobnej wielkości park w okolicach Poznania. Tam też mamy już dwa parki – budowę kolejnego, czyli Poznań III, również rozpoczniemy w drugim lub trzecim kwartale 2015.

Po co aż cztery parki na Śląsku?

To dyktuje popyt. Dziś ponad połowa zapytań z rynku dotyczy Śląska. To jest zagłębie przemysłowe i biznesowe Polski. Poprawiła się znacznie infrastruktura i o wiele łatwiej jest dystrybuować komponenty i towary do Czech i dalej do południowej Europy ze Śląska, aniżeli z Polski centralnej.

A jakie jest zainteresowanie ze strony najemców parkami, które rozpoczęliście w tym roku, mam tu na myśli Kąty Wrocławskie i Lublin?

W Lublinie pierwszy budynek (ok. 10 tys. mkw.) został już przekazany najemcy. W tej chwili negocjujemy dwie dalsze umowy, również po ok. 10 tys. mkw. Jedną z nich podpiszemy pewnie na początku 2015. Czyli wszystko idzie zgodnie z planem. Cały park zakończymy zapewne albo w czwartym kwartale 2015, albo w pierwszym kwartale 2016.

A Wrocław?

Negocjujemy w tej chwili z jednym najemcą i prawdopodobnie rozpoczniemy realizację pierwszych magazynów około drugiego lub trzeciego kwartału 2015.

Czy macie w planach jakieś inwestycje spekulacyjne?

Tak, myślimy o budowaniu spekulacyjnym zarówno w Pruszkowie II, jak w Poznaniu I (w Koninku). W Pruszkowie rozważamy budowę ok. 10 tys. mkw., jeśli chodzi o Poznań to będzie to około 10-15 tys. mkw.

Skąd ten pomysł?

Jest coraz więcej zapytań o powierzchnie, których nie jesteśmy w stanie dostarczyć bardzo szybko. Jeżeli klient, a dotyczy to zwłaszcza firm logistycznych, mówi, że potrzebuje magazyn za trzy miesiące, to w tak krótkim okresie nie jesteśmy w stanie mu tego wybudować. Tracilibyśmy tego typu klientów na rzecz konkurencji. Dlatego potrzebujemy zawsze mieć te 10-15 tys. mkw. gotowej powierzchni, szczególnie tutaj w Warszawie

Co to jest za projekt MLP Łódź? Wspomina o nim nawet Państwa strona internetowa.

Mamy tam zarezerwowany grunt i analizujemy możliwości. Nie ma nas jeszcze na rynku łódzkim. Czy zrealizujemy ten projekt? Nie wiem. To zależy, czy pozyskamy klientów. Łódź jednak nie jest priorytetem dla nas. Dzisiaj musimy znacznie zwiększyć naszą obecność we Wrocławiu. To jest dla nas sprawa ważna, jeśli chodzi o Polskę.

Co dziś napędza polski rynek?

Dla mnie głównym motorem rozwoju jest napływ inwestycji do Polski. Docelowo zacznie on wypełniać magazyny. Zawierucha związana z Ukrainą powoduje, że inwestorzy, którzy rozważali pójście na Ukrainę, mówią jednak, że to jest dla nich za duże ryzyko. Polska nie jest najtańsza, ale jest to rynek bardzo stabilny. Jak rozmawiam z inwestorami, to mówią, że jest to bardzo dobry rynek. Widzimy w istocie znaczne jego polepszenie w związku z tym kryzysem politycznym. W Polsce bezrobocie maleje, to jest właśnie efekt napływu inwestycji do Polski.

Jak Pan ocenia z perspektywy czasu korzyści z wejścia przez Państwa na giełdę? Czy są one widoczne?

Dziś nasze akcje są na rekordowym poziomie. Są mniej więcej po 35 zł. Jesteśmy najlepiej notowanym deweloperem na giełdzie. Giełda wycenia naszą wartość na poziomie 120 proc. naszych aktywów netto. To zapewne jest o wiele wyżej niż Echo Investment, które zawsze stało najlepiej spośród deweloperów i jego wycena była mniej więcej na poziome 100 proc., czyli po aktywach netto. Inwestorzy wiedzą najwyraźniej, że będziemy się o wiele szybciej rozwijali i jesteśmy bardzo szybko w stanie osiągnąć tę wartość. Co nam dało wejście na giełdę? Na pewno lepsze postrzeganie spółki. Lepsze relacje z funduszami, z rynkiem kapitałowym. My mamy bardzo dużo własnej gotówki, więc sprawy kapitałowe mają mniejsze znaczenie.

W maju 2014 objął Pan stanowisko dyrektora generalnego MLP, czy wiąże się z tym jakaś zmiana strategii?.

Tak zmieniło się wiele. Zmieniliśmy cały niemal dział sprzedaży, zmienił się szef działu prawnego i działu technicznego. Znajduje to już bardzo pozytywne odzwierciedlenie w wynikach firmy, m.in. w liczbie podpisanych kontraktów. Do tej pory firma była postrzegana jako bardzo wolno rozwijająca się. W tym roku chyba żaden z deweloperów nie podpisał aż tylu umów, co my. Zmieniliśmy też sposób postrzegania tej firmy. Wcześniej to była firma przypominająca biznes rodzinny. Dziś staliśmy się dużym korporacyjnym graczem. Zmiany były dosyć drastyczne, ale niekiedy są one konieczne, jeśli firma chce się rozwijać.

Czyli najważniejsze były zmiany personalne?

Chodzi mi o to, że dziś MLP to wersja 2.0. To całkowicie inna firma niż była jeszcze rok temu. Ok. powiem trochę samochwalczo, że bardzo ją zmieniłem. Dla mnie największym atutem, który mamy, to jest nasz doskonały zespół. Bo to, czy zarezerwujemy grunty tutaj, czy tutaj, to kwestia pracy. Jak ma się dobry kapitał, który my dziś mamy, to jesteśmy w stanie bardzo dużo osiągnąć.