Polska Polskie magazyny na podium

Pomimo wyjątkowej sytuacji gospodarczej, polski rynek magazynowy odnotował w ubiegłym roku rekordowy wynik, co po raz kolejny potwierdza jego siłę. Popyt na poziomie 1,36 mln mkw. obserwowany w IV kwartale podwyższył wynik koncoworoczny do 4,8 mln mkw. wynajętej powierzchni. Za ponad 71 proc. tego zapotrzebowania odpowiadały nowe umowy i ekspansje. Pozwoliło to utrzymać Polsce trzecie miejsce wśród najbardziej aktywnych rynków w Europie - komentuje Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Znacząca część nowego popytu dotyczyła w ubiegłym roku dwóch największych rynków – Warszawy (obie strefy) i Górnego Śląska, które, prawie po równo, odpowiadały łącznie za 1,43 mln mkw. (42 proc. popytu netto). Każdy z pozostałych trzech rynków z tzw. „wielkiej piątki” – Polska Centralna, Poznań i Wrocław – przekroczył wynik 300 tys. mkw. W sumie, pięć największych rynków opowiadało za około 71 proc. nowowynajętej powierzchni w kraju. Warto także zwrócić uwagę na wysokie wyniki w Trójmieście i Lubuskiem – popyt na każdym z tych rynków osiągnął ponad 200 tys. mkw. O ile na wynik w Lubuskiem wpłynęła jedna wyjątkowo duża transakcja, Trójmiasto obserwowało wiele transakcji o różnej wielkości, które dotyczyły kilku parków logistycznych.

Warto podkreślić też rosnącą popularność tzw. logistyki miejskiej, która została dodatkowo wzmocniona przez dynamiczny wzrost sprzedaży e-commerce. Zgodnie z definicją JLL, całkowity nowy popyt na miejską powierzchnię logistyczną w ośmiu polskich największych aglomeracjach osiągnął w 2020 roku 450 tys. mkw., w tym prawie 80 tys. mkw. w samej Warszawie. Łącznie stanowiło to ponad 40 proc. wzrost w stosunku do 2019 roku - tłumaczy Maciej Kotowski, analityk rynku, JLL.

Struktura sektorowa nowego popytu pozostaje bez większych zmian. Rynek zdominowany był przez sieci handlowe (39 proc.), operatorów logistycznych (32 proc.), producentów (24 proc.). Należy przy tym podkreślić wyjątkową aktywność ze strony branży spożywczej i FMCG. Firmy te, działające w ramach wszystkich trzech głównych sektorów, wynajęły w ubiegłym roku łącznie około 775 tys. mkw.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły na koniec grudnia 20,7 mln mkw. Pomimo relatywnie niskiego rezultatu z IV kwartału, kiedy dostarczono zaledwie 285 tys. mkw., ostateczny wynik utrzymał się na poziomie ponad 2 mln mkw. powierzchni oddanej do użytku w całym 2020 roku - dodaje Maciej Kotowski.

Większość nowej podaży zasiliła rynki Warszawy, Górnego Śląska i Wrocławia, gdzie dostarczono łącznie 1,4 mln mkw. Co więcej, wyjątkowo wysoki wynik obserwowano w Trójmieście – 140 tys. mkw. nowej powierzchni, oraz w Poznaniu, który był piątym rynkiem, na którym skala nowej powierzchni przekroczyła 100 tys. mkw.

Te nieco niższe wyniki po stronie podaży w 2020 roku nie powinny być postrzegane jako jakakolwiek oznaka spowolnienia. Wielkość powierzchni w budowie pozostaje na bardzo zadowalającym poziomie – pod koniec roku powstawało kolejne 1,9 mln mkw., czyli podobnie, jak w końcówce 2019 - tłumaczy Tomasz Mika.

Niesłabnąca aktywność obserwowana jest nadal na Górnym Śląsku, gdzie w grudniu budowano około 390 tys. mkw. Ponownie, uwagę należy zwrócić też na region Trójmiasta, gdzie suma aktywnych projektów budowlanych to aż 270 tys. mkw. Ponadto, 200 tys. mkw. wzmocni zasoby rynku w Lubuskiem (jedna znacząca inwestycja BTS).

Obserwowany w ostatnim czasie obniżony udział powierzchni budowanej spekulacyjnie widoczny był również na koniec 2020 roku. Około 31 proc. powierzchni powstającej w grudniu nie było zabezpieczone umowami najmu. Ponad 50 tys. mkw. budowano spekulacyjnie na każdym z rynków Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia i Górnego Śląska.

Pandemia Covid-19 znacząco zmieniła priorytety kupujących, o czym świadczy przede wszystkim struktura zainteresowania inwestorów poszczególnymi segmentami rynku nieruchomości.

Transakcje magazynowe sfinalizowane w ubiegłym roku osiągnęły rekordową wartość 2,7 mld euro, stanowiąc tym samym prawie połowę całkowitej wartości inwestycyji na polskim rynku nieruchomości. Wysokość inwestycji w sektorze logistycznym była aż o 81 proc. wyższa w porównaniu do roku 2019 i o 48 proc. większa od poprzedniego rekordu z roku 2018. W rezultacie, magazyny stały się po raz pierwszy w historii najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce - komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Sektor magazynowy jako jedyny dostrzegł w 2020 roku pierwsze oznaki powrotu do kompresji stóp kapitalizacji. Wyjątkowo wysoki popyt, stosunkowo niskie koszty finansowania i ograniczona dostępność najlepszych produktów na rynku, sugerują, że presja na obniżanie stóp powinna być widoczna przez cały 2021 rok. W przypadku najlepszych standardowych nieruchomości logistycznych, stopy na koniec roku wyniosły 5,75 proc. Magazyny wynajęte na dużo dłuższy niż standardowo okres (powyżej 10 lat) oraz zaprojektowane i wybudowane dla konkretnego najemcy (BTS) mogły osiągać stopy kapitalizacji nawet poniżej 4,5 proc. Z kolei najlepsze projekty miejskie w Warszawie wyceniane były na około 5,5 proc.

Czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Warszawa i inne lokalizacje miejskie pozostały najdroższymi rynkami. Niewielki wzrost stawek obserwowany był na niektórych mniejszych rynkach jak Lublin czy Podkarpacie. W Warszawie czynsze bazowe wahały się między 4,3 a 5,25 euro za mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane były w pozamiejskich okolicach Polski Centralnej (2,6-3,5 euro za mkw. miesięcznie).