Polska E-commerce i logistyka napędzają Górny Śląsk

Górny Śląsk już od wielu lat przechodził proces unowocześnienia i przeobrażania się z typowej monokultury górniczej w nowoczesny klaster przemysłowo – technologiczny. W ciągu ostatnich 12 miesięcy tj. od początku III kwartału 2020 roku do końca II kwartału 2021 roku, wynajęto w całym regionie 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co plasuje ten rynek na drugim miejscu po Warszawie w skali kraju. Obecnie Górny Śląsk skutecznie przyciąga kolejne inwestycje również w ramach skracania łańcuchów dostaw i przenoszenia produkcji z Azji - tłumaczy Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Axi Immo.

Całkowity wolumen najmu na górnośląskim rynku magazynowym na koniec czerwca 2021 roku osiągnął wynik 552 tys. mkw. (+39,1 proc. vs I połowa 2020 roku). Wartość uzyskana w okresie od kwietnia do czerwca 2021 roku, tj. 355 tys. mkw. była wyższa niż najlepszy dotychczasowy wynik uzyskany w III kwartale 2020 roku (353 tys. mkw.) i w ostatnich 5 latach. Od III kwartału 2020 roku do II kwartału 2021 roku popyt brutto wyniósł 1,1 mln mkw. i był to drugi po Warszawie wynik w skali kraju. Wśród największych wybranych transakcji w tym okresie znalazły się trzy umowy firmy Panattoni, w których deweloper dostarczy budynki BTS o powierzchni 82,2 tys. mkw. dla globalnego gracza e-commerce (II kwartał 2021) w Gorzyczkach, 60,8 tys. mkw. dla firmy Action w Tychach (III kwartał 2020) i 50 290 mkw. dla firmy Weber (II kw. 2020) w Zabrzu. Z kolei poufny najemca z branży FMCG zdecydował się na przedłużenie umów najmu w parku magazynowym Segro LP Gliwice (45 tys. mkw. - III kwartał 2020), a sieć supermarketów Auchan zdecydowała się na podpisanie nowej umowy o powierzchni 53,7 tys. mkw. w centrum logistycznym GLP Lędziny.

Jak wylicza Anna Głowacz, w okresie ostatnich 18 miesięcy za ponad 50 proc. popytu brutto na Górnym Śląsku odpowiadały sieci handlowe (38 proc.) i produkcja (19 proc.), a na kolejnych miejscach uplasowały się e-commerce (16 proc.), logistyka (12 proc.) i motoryzacja (8 proc.). Ewolucja, którą przeszedł ten rynek w czasie pandemii, przyczyniła się do wzrostu aktywności najemców z sektorów logistyki i e-commerce o średnio 10 proc. rok do roku. W tym samym czasie znacząca dla Śląska branża motoryzacyjna zmagała się z przestojami związanymi z przerwami w produkcji. Obecnie znaczną część popytu stanowią transakcje zawierane przez sieci handlowe, e-commerce i towarzyszące im firmy z branży opakowań oraz operatorzy logistyczni działający lokalnie i międzynarodowo.

Skala zawieranych umów z udziałem podwykonawców obsługujących sklepy internetowe będzie rosła, ponieważ obsługa e-commerce wymaga nawet trzy razy więcej powierzchni niż standardowa obsługa paletowa. Co więcej, po chwilowym zastoju i pewnego rodzaju rewaluacji w kierunku elektromobilności i rozwoju nowych technologii silnym sektorem pozostaje przemysł motoryzacyjny. Należy pamiętać, że Polska wypracowała sobie pozycję ważnego hubu produkcji samochodów elektrycznych na świecie, a w 2020 roku sprzedaż tego rodzaju aut wzrosła globalnie o 40 proc., mimo spadku w sprzedaży tradycyjnych aut. Przykładem inwestycji w sektor na Śląsku jest uruchomienie linii produkcyjnych elektrycznych i hybrydowych modeli Jeepa, Fiata i Alfy Romeo w FCA Tychy - mówi Anna Głowacz.

Górny Śląsk korzysta zatem na silnym rozwoju sektora logistycznego napędzanego e-commerce, a także na rosnącym i coraz bardziej innowacyjnym sektorze motoryzacyjnym. Z drugiej strony popyt generują sieci handlowe, dla których duża i gęsto zaludniona aglomeracja śląska jest atrakcyjnym rynkiem konsumenckim. Co więcej, przez swoje zróżnicowanie, skalę rynku wewnętrznego i doskonałe położenie na szlaku tras europejskich przyciąga inwestorów również w warunkach pandemii. Region jest wybierany ze względu na dobrze wykwalifikowane i dostępne kadry pracownicze, a także tradycje przemysłowe. Za nowoczesnymi inwestycjami w ten sektor idą kolejne związane z rozwojem całego łańcucha licznych poddostawców.

W oczach potencjalnych inwestorów zainteresowanych przenoszeniem produkcji z Azji, Górny Śląsk poza ugruntowaną od lat pozycją w Polsce jest także kluczowym hubem dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej. Położenie geograficzne regionu zapewnia swobodne zarządzanie łańcuchami dostaw pomiędzy Polską, Niemcami, Czechami, Słowacją oraz państwami na południu Europy. Na korzyść regionu wpływa także rozbudowana infrastruktura drogowa w tym m.in. kluczowy węzeł w Sośnicy zapewniający komfortowe połączenie pomiędzy autostradami A1 i A4, duża gęstość dróg krajowych i regionalnych, włączając w nią Drogową Trasę Średnicową (DTŚ). Ponadto znajduje się tu najbardziej rozbudowana sieć kolejowa w Polsce, a także dostępny w okolicy port lotniczy Katowice w Pyrzowicach - wyjaśnia ekspertka z Axi Immo.

W okresie od stycznia do czerwca 2021 roku deweloperzy dostarczyli około 250 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co przyczyniło się do zwiększenia całkowitych zasobów rynku na Górnym Śląsku do 3,8 mln mkw. (+16 proc. rok do roku) i umocnienia drugiej pozycji w Polsce. Największymi oddanymi parkami logistycznymi w analizowanym czasie były 7R Beskid Park II o powierzchni 70,9 tys. mkw. (1 budynek BTS i 2 multi-tenant), Panattoni BTS OTCF Czeladź (67 tys. mkw.) i Hillwood Piekary Śląskie (42,5 tys. mkw.) Patrząc szerzej w okresie od III kwartale 2020 roku do II kwartału 2021 roku nowa podaż na Górnym Śląsku wyniosła 505 tys. mkw. i był to najwyższy wynik w Polsce. Na zakończenie I połowy 2021 roku w budowie pozostawało 559 tys. mkw. (+43 proc. rok do roku) i jest to także najlepszy wynik w Polsce. Wśród planowanych do oddania do końca 2021 roku inwestycji najwięcej powierzchni dostarczą m.in. trzy projekty Panattoni tj. Panattoni Park Ruda Śląska III (72 tys. mkw.), Panattoni BTS Action w Tychach (60,8 tys. mkw.) i Panattoni Bielsko-Biała IV (60,6 tys. mkw.). Zarejestrowany na koniec czerwca 2021 roku 8,7 proc. poziom pustostanów wraz z wynoszącym 20 proc. współczynnikiem powierzchni budowanej spekulacyjnie (średnia krajowa na poziomie 29 proc.), wskazuje, że po okresowym spowolnieniu związanym z pandemią i większej ostrożności ze strony deweloperów możemy spodziewać się kolejnych projektów nasycających ten rynek. Inwestorzy są zainteresowani umacnianiem swojej pozycji na ukształtowanych podregionach jak Sosnowiec, Gliwice, Tychy czy Bielsko-Biała, ale też wejściem na mniejsze wschodzące rynki jak Częstochowa czy Żory.

Za silnym i stabilnym popytem generowanym zarówno przez logistykę i e-commerce, podąża podaż, przy czym dostępność jakościowych terenów w kluczowych, optymalnych dla rozwoju logistyki miejskiej lokalizacjach na Górnym Śląsku jest ograniczona. Niemniej sytuacja ta powoduje, że inwestorzy nie boją się terenów typ brownfiled, które wymagają większych nakładów i know how. Przykładem może być aktywność firm Panattoni i Hillwood, które zrealizowały wiele udanych tego typu projektów w regionie. Ponadto Górny Śląsk jest zróżnicowany pod względem dostępnych formatów nieruchomości przemysłowych. Charakteryzuje go przede wszystkim zwarta tkanka miejska, bez znaczącego rozróżnienia strefowego inwestycji na miejskie lub podmiejskie. Projekty są wymieszane i dopasowane bardziej pod same profile i zapotrzebowanie najemców, przez co coraz więcej projektów pod względem technicznym klasyfikowanych jako tzw. last mile i SBU. Swoją aktywność w regionie zaznaczają zarówno duzi gracze o zasięgu międzynarodowym jak np. Panattoni, Segro, Logicor, GLP i Prologis, a także podmioty krajowe jak 7R czy deweloperzy regionalni np. DL Invest i BIK.

Duże zróżnicowanie, stabilność rynku oraz łatwość wyjścia sprawiają, że projekty na Górnym Śląsku są ważnym elementem w transakcjach portfelowych, będąc często klasyfikowanymi jako produkty prime. Przykładem może być aktywność inwestorów w I połowie 2021 roku. Nowym właścicielem pięciu nieruchomości o łącznej powierzchni 165,6 tys. mkw. zlokalizowanych na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi zostało REINO Capital & IO Asset Management w imieniu Grosvenor Group, które nabyło prawa do portfela należącego wcześniej do AEW. Z kolei w segmencie logistyki miejskiej paneuropejski podmiot inwestycyjny M7 Real Estate kupił dwa parki należące do 7R tj. 7R City Flex Sosnowiec i 7R Siemianowice Śląskie o łącznej powierzchni 22,5 tys. mkw - wylicza Anna Głowacz.