Zrównoważone przyciąganie

Jakie wnioski wyciągnęła Skanska po 1,5 roku pandemii? Czy coś zmieniło się w waszym podejściu do biznesu?

Paweł Warda, wiceprezes ds. operacyjnych w Polsce, członek zarządu, Skanska Commercial Development Europe: Pandemia była i jest ogromnym wyzwaniem dla wszystkich, nie tylko na poziomie biznesowym. Myślę, że jako Skanska poradziliśmy sobie z nim bardzo dobrze. Byliśmy w stanie szybko zaadaptować się do nowych warunków. Dużą przewagę daje nasz model finansowy oparty na własnym kapitale. Dzięki temu jesteśmy w stanie zapewnić stabilność naszym partnerom biznesowym – zarówno pod kątem finansowym, jak i wykonawczym, a to dzięki wyłącznej realizacji naszych inwestycji w ramach grupy Skanska. Na pewno zauważyliśmy ogólny wzrost znaczenia wartości, które obraliśmy za priorytet już kilka lat temu. Szeroko pojęta troska o zdrowie, środowisko i życie, ujęta w naszej strategii jako „Care for Life”, nabrała nowego wymiaru. Podejście to okazało się słuszne i pozwoliło skutecznie zareagować na pandemię, czego efektem było wprowadzenie udoskonalonych standardów bezpieczeństwa i higieny oraz wdrożenie „Care for Life Office Concept”. To rozwiązanie, które pozwala kompleksowo dostosować powierzchnię biurową do obecnej sytuacji i wymagań użytkowników.

Od początku pandemii rozpoczęliście 8 nowych projektów na 7 rynkach w 4 krajach CEE. W Polsce sporo z nich wystartowało w miastach regionalnych. Czy uważacie, że sytuacja w mniejszych miastach ustabilizowała się na tyle, aby ponownie lokować w nich inwestycje?

Do poszczególnych rynków podchodzimy indywidualnie, ponieważ każdy z nich ma swoją specyfikę i inne perspektywy. Na pewno nie powinniśmy uogólniać i zakładać, że wszystkie rynki regionalne należy traktować w ten sam sposób. Od momentu rozpoczęcia pandemii obserwujemy zachwianie, jeśli chodzi o najem powierzchni. Oczywiście przekłada się to na sytuację deweloperów. Są miasta, gdzie liczba realizowanych projektów na rynku w połączeniu ze skutkami pandemii wpłynęły na wzrost wskaźników pustostanów do stosunkowo wysokich poziomów. Natomiast są też regiony, w których mamy bardzo mocną pozycję, wynajmujemy kolejne powierzchnie biurowe, tam rozpoczęliśmy inwestycje i będziemy ruszać z kolejnymi projektami. Wszystkie rynki obserwujemy bardzo dokładnie, bo, proszę pamiętać, że dla nas pełen proces inwestycyjny trwa zwykle powyżej trzech lat (a często jest to pięć lat i więcej), tak że budowanie naszej pozycji w przyszłości musi się odbywać już dziś. Dlatego jesteśmy aktywni też na rynkach, które mimo obecnie trudniejszej sytuacji będą naszym zdaniem bardzo atrakcyjne dla najemców i inwestorów w niedalekiej przyszłości.

Jakie są Wasze przewidywania długoterminowe w zakresie popytu powierzchni biurowej w najbliższych latach? Czy czeka nas jakaś strukturalna zmiana na rynku?

Sporo firm jest teraz w trakcie redefiniowania swojego sposobu pracy. Nie spodziewałbym się, że w przeciągu najbliższych miesięcy znajdziemy odpowiedź na to, jak będzie ostatecznie wyglądał biurowy świat postpandemiczny. To dłuższy proces, który być może przekształci się w niekończącą się ewolucję, która była zauważalna już przed pandemią, ale koronawirus mocno ją przyspieszył. Obecnie duża część najemców koncentrowała się na tym, aby zabezpieczyć działalność operacyjną na najbliższe 12-36 miesięcy po to, aby właśnie móc spokojnie zredefiniować swoje potrzeby pod kątem pracy hybrydowej w dłuższej perspektywie. Wyników tego procesu dziś jeszcze nie znamy, ale już możemy wyciągnąć pierwsze wnioski, w którą stronę ta zmiana będzie zmierzać. Widoczna jest tendencja, żeby lekko ograniczać powierzchnię biura, ale zadbać o zdecydowanie lepszą jego jakość. Chodzi o dostarczenie zrównoważonej powierzchni biurowej, która zapewnia zdrowe środowisko pracy, wspiera nowy model elastycznego funkcjonowania firm, a przy tym musi być atrakcyjnym miejscem, dobrze skomunikowanym, z ciekawym mikrootoczeniem. Kluczowa zmiana jest taka, że kiedyś biurowce musiały koncentrować się głównie na firmach, a teraz muszą skupić się na człowieku jako takim, być też atrakcyjne dla użytkownika, aby przyciągnąć go do postpandemicznego biura.

Jak odpowiedzą na to deweloperzy?

Jako Skanska cieszymy się z kierunku, w którym zmierza rynek. Już wiele lat temu widzieliśmy, że przyszłość branży leży w obszarze zrównoważonego rozwoju, tworzenia zdrowych i przyjaznych przestrzeni, dlatego nasze budynki pod tym względem od dawna wyprzedzały rynek. Nasza firma ma doświadczenie oraz zaplecze techniczne i finansowe, aby rozwijać nową generację biurowców. Nowo powstające budynki będą musiały uwzględniać ten aspekt, o którym mówiłem wcześniej, zwłaszcza temat kryzysu klimatycznego, który staje się palącym problemem społecznym już nie tylko z perspektywy deklaracji korporacji, ale i przeciętnych ludzi. Z naszych badań wynika, że 65% pracowników w regionie CEE chce pracować w certyfikowanym, zrównoważonym biurze. Wzrost zasobów powierzchni biurowych to kilkanaście procent rocznie, ale nadal dużo jest starych biurowców, które nie są dostosowane do obecnych wymagań. Przewidujemy migrację najemców do nowych budynków, które lepiej odpowiadają na ich potrzeby.

Bardzo często, w kontekście biur, mówi się o rosnącym znaczeniu sektora usług biznesowych w Polsce, ale i w regionie CEE. Czy spodziewacie się Państwo jakiejś istotnej zmiany po pandemii?

Zgodnie z naszym ostatnim raportem „100 najważniejszych trendów w gospodarkach Europy Środkowo-Wschodniej”, współtworzonym z centrum analitycznym SpotData, ten kierunek rozwoju utrzyma się w perspektywie długoterminowej. Główne inwestycje zagraniczne w regionie CEE od lat dotyczą obszaru finansów, usług biznesowych i technologii. Ponadto większość nowych inwestycji dotyczy tzw. sektora KIS, czyli usług opartych na wiedzy – w ciągu następnych dziesięciu lat spodziewany jest wzrost takich inwestycji. Przyspieszenie cyfryzacji pracy, które nastąpiło w całej Europie w związku z pandemią koronawirusa, sprawiło, że jeszcze bardziej opłaca się przenosić usługi biznesowe z Europy Północnej i Zachodniej do takich miast, jak Bratysława, Praga, Budapeszt, Warszawa, Bukareszt. Poza tym pamiętajmy, że pandemia Covid-19 wystawiła na próbę logistykę i łańcuchy dostaw na całym świecie. To może oznaczać przyspieszenie trendu tzw. nearshoringu, czyli lokowania działalności w bliższych krajach, a Polska może okazać się jednym z beneficjentów tego trendu. To wszystko ma bezpośredni wpływ na popyt na powierzchnie biurowe w regionie.

Dziś szczególnie często mówi się o bezpieczeństwie w biurach, ale zwraca się uwagę również na inne aspekty. Jak wygląda obecnie projektowanie przestrzeni biurowych w świetle zrównoważonego rozwoju czy rosnącego znaczenia well-beingu?

Pandemia wywarła pozytywny wpływ na popularność niektórych zjawisk i trendów. To, co kiedyś było uważane za wyjątkowe rozwiązanie, teraz stało się standardem. Jeszcze większego znaczenia nabrał czynnik ludzki. Kluczowe jest postrzeganie biur jako czegoś więcej niż tylko miejsca, gdzie pracownicy mogą usiąść przy biurku z laptopem i pracować. Chodzi o tworzenie przestrzeni, w których będą mogli czuć się bezpiecznie i dobrze pod każdym względem – zarówno psychicznym, jak i fizycznym. Tworząc takie miejsce, trzeba pamiętać o wielu aspektach: jakości powietrza, przyjaznym oświetleniu, dobrej akustyce, wygodnych i ergonomicznych meblach, zielonych przestrzeniach czy miejscach, które będą sprzyjały interakcjom i integracji pracowników. Równocześnie przestrzenie biurowe muszą być dostosowane do obecnych procedur związanych z bezpieczeństwem, tak aby minimalizować zagrożenia związane z pandemią. Objawia się to też w takich kwestiach, jak choćby umieszczenie oznaczeń z zaleceniami właściwymi dla konkretnego pomieszczenia (np. informacji o maksymalnej liczbie osób w salce konferencyjnej) czy zapewnienie przestrzeni do pracy indywidualnej (np. małych salek).

Zapewnienie bezpieczeństwa i optymalnych warunków dla użytkowników budynków od zawsze traktujemy w Skanska priorytetowo. Wdrożyliśmy wiele rozwiązań, które wspierają zarządzanie budynkiem i konkretnymi aspektami, np. oświetleniem czy cyrkulacją powietrza. Nasze biurowce są też wyposażone w wiele bezdotykowych rozwiązań w ramach systemu Connected by Skanska, które wprowadziliśmy jeszcze przed rozpoczęciem pandemii.