Polska Magazyny się nie boją

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 31,7 mln mkw., co oznacza wzrost o 12 proc. w ujęciu rok do roku. Wolumen zawartych umów najmu sięgnął 5,6 mln mkw., a znaczna dostępność powierzchni magazynowej przyniosła wyczekiwaną stabilizację czynszów.

Pomimo nieznacznego spowolnienia w pierwszych miesiącach 2023 sektor powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce powrócił na tory stabilnego wzrostu. Biorąc pod uwagę aktywność na rynku deweloperskim i najmu w ostatnim kwartale, deweloperzy i najemcy patrzą w przyszłość z większym optymizmem. Polska nadal pozostaje jednym z głównych beneficjentów globalnej reorganizacji łańcuchów dostaw, co będzie miało pozytywny wpływ na dalszy rozwój rynku. Przewidujemy, że nadal on będzie notował wzrost, jednak jego dynamika może nieznacznie spowolnić w najbliższych latach do około 10 proc. Oznacza to, że całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i magazynowej w Polsce przekroczą granicę 35 mln mkw. raczej na początku 2025 niż pod koniec 2024 – mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie Newmark Polska.

Aktywność deweloperów i najemców nadal będzie się skupiać na sześciu głównych rynkach magazynowych w Polsce: Warszawie i okolicach, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Dolnym Śląsku, Wielkopolsce i Trójmieście. Na te sześć regionów przypada łącznie 80 proc. (ponad 25 mln mkw.) nowoczesnych zasobów powierzchni magazynowych i przemysłowych w kraju. W całym 2023 roku nowa podaż wyniosła łącznie ponad 3,7 mln mkw. i była niższa od odnotowanej rok wcześniej o 16 proc. Rynkami o największej aktywności deweloperskiej były województwa mazowieckie, śląskie i lubuskie, gdzie oddano do użytku odpowiednio 702,5 tys. mkw., 599,1 tys. mkw. i 437,3 tys. mkw. nowej powierzchni.

Pod koniec grudnia 2023 roku w budowie znajdowało się ponad 2,8 mln mkw., tj. o 12,9 proc. więcej niż w III kwartale 2023 roku, ale o ponad 17,6 proc. mniej niż w grudniu 2022. Najwięcej nowych obiektów powstawało na Dolnym Śląsku (829 tys. mkw.), w woj. mazowieckim (478,9 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (ponad 402,9 tys. mkw.) oraz w woj. pomorskim (288,3 tys. mkw.). Pomimo posiadania zabezpieczonych działek inwestycyjnych oraz planów realizacji projektów na terenie całej Polski deweloperzy nadal koncentrują się na sześciu głównych rynkach magazynowych, gdzie pod koniec ubiegłego roku w budowie pozostawało ponad 2,5 mln mkw., czyli prawie 90 proc. ogólnego wolumenu powierzchni w przygotowaniu w skali kraju.

W całym 2023 najemcy wynajęli ponad 5,6 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej (z wyłączeniem umów krótkoterminowych), co stanowi spadek o 16,1 proc. w ujęciu rocznym. Najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim, dolnośląskim i śląskim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 25,6 proc., 17,9 proc. i 16,2 proc. Prawie 87 proc. całkowitego popytu odnotowanego w 2023 roku przypadło na sześć głównych rynków magazynowych.

W strukturze transakcji zawartych w całym 2023 roku dominowały nowe umowy najmu, w tym dotyczące realizacji projektów typu BTS (50,4 proc.). Renegocjacje również zaznaczyły swój wyraźny udział w popycie w ubiegłym roku – wyniósł on aż 40,2 proc. Pozostałe 9,4 proc. przypadło na ekspansje. Warto również zaznaczyć, że w 2023 roku najemcy wynajęli prawie 244 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Największą transakcją ubiegłego roku była umowa najmu ponad 265 tys. mkw. podpisana przez najemcę z sektora e-commerce w trzech budynkach powstających w ramach parku magazynowego P3 Wrocław. Kolejne dwie duże transakcje dotyczyły budowy obiektów BTS o powierzchni przekraczającej 100 tys. mkw. – firma Inditex wynajęła 120 tys. mkw. w centrum logistycznym DL Invest Park Psary, natomiast spółka Raben podpisała umowę na 110 tys. mkw. w CTPark Warsaw West.

Według ekspertów Newmarka na koniec ubiegłego roku w istniejących obiektach najemcy mieli do dyspozycji ponad 2,3 mln mkw. do wynajęcia, w porównaniu z prawie 1,4 mln mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji. Średni wskaźnik pustostanów dla całego kraju wyniósł 7,4 proc. na koniec IV kwartału 2023, co oznacza wzrost o 3,3 p.p. w ujęciu rok do roku. Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w województwie świętokrzyskim (18,4 proc.), lubuskim (14,2 proc.) oraz łódzkim (10,2 proc.), natomiast najniższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzowały się województwa podkarpackie (1,7 proc.), pomorskie (1,7 proc.) i małopolskie (2,2 proc.).

Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe ustabilizowały się pod koniec 2023 roku. W niektórych lokalizacjach, charakteryzujących się stosunkowo wysokim wskaźnikiem pustostanów, miała miejsce nieznaczna korekta, a najemcy mogli liczyć na atrakcyjniejsze pakiety zachęt. Najwyższe stawki czynszowe utrzymują się niezmiennie w Warszawie (strefa I).

W 2023 roku całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce nieznacznie przekroczył 2,1 mld euro i był to najniższy wynik od 2010 roku. Prawie połowa tej kwoty przypadła na sektor magazynowy, który od lat cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów – łączna wartość transakcji (odnotowano ich 27) wyniosła niemal 1 mld euro. W porównaniu z rokiem 2022, w którym inwestorzy przeznaczyli na zakupy w tym segmencie rynku 1,95 mld euro, oznacza to spadek o ponad 50 proc. W ubiegłym roku obserwowana była dalsza dekompresja stóp kapitalizacji. Dwie największe umowy zawarte w 2023 roku przekroczyły próg 100 mln euro, a dotyczyły przejęcia przez fundusz Nrep 80 proc. udziałów w firmie deweloperskiej 7R oraz nabycie przez P3 Logistic Parks kompleksu budynków magazynowych Panattoni Campus 39 we Wrocławiu.

Miniony rok na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych zarówno w Polsce, jak i w całej Europie upłynął pod znakiem wielu wyzwań i dużej niepewności. Wysokie koszty finansowania oraz trwająca wojna w Ukrainie spowodowały spowolnienie aktywności inwestorów, co przełożyło się na znaczący spadek obrotów w porównaniu z poprzednimi latami. Niemniej prognozy na lata 2024-2025 wskazują na poprawę sytuacji makroekonomicznej i większą stabilność w światowej gospodarce. Spośród wszystkich segmentów rynku nieruchomości komercyjnych sektor przemysłowy i logistyczny, szczególnie budynki z certyfikatami środowiskowymi, spełniające wysokie standardy emisyjności, dekarbonizacji i efektywności energetycznej, nadal będzie cieszyć się największym zainteresowaniem inwestorów w nadchodzących miesiącach – mówi Urszula Sobczyk, dyrektorka działu wycen firmy Newmark Polska.

Aspekty środowiskowe, społeczne i zarządcze będą miały znaczący wpływ na rynek nieruchomości w nadchodzącym roku, dotykając wszystkich uczestników rynku – od właścicieli i inwestorów po banki, ubezpieczycieli i najemców, zarówno na poziomie lokalnym, jak i globalnym. Do wyzwań, z którymi rynek będzie się mierzył w przyszłości, można zaliczyć także kurczącą się pulę pracowników oraz kwestie związane z zapewnieniem bezpieczeństwa energetycznego – dodaje Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.