Polska Magazyny czekają na koniunkturę

Jak wskazują autorzy raportu, ograniczony rozwój firm z sektora przemysłowego i logistycznego pozostał widoczny w wynikach popytu brutto, który na koniec I kwartału 2024 roku wyniósł 870 tys. mkw. W okresie od stycznia do marca 2024 deweloperzy dostarczyli około 850 tys. mkw., co pozwoliło analitykom Axi Immo na odnotowanie niewielkiego wzrostu poziomu pustostanów do 8,2 proc. Całkowite zasoby sektora magazynowego wynoszą obecnie ponad 32,7 mln mkw., niemniej w budowie pozostaje kolejne 2,3 mln mkw.

W I kwartale 2024 roku wolumen transakcji uwzględniający aktywa magazynowe i produkcyjne wyniósł 138 mln euro (-66 proc. r-d-r). Pomimo jednego z historycznie niższych wyników sektor przemysłowo-logistyczny, z 38-procentowym udziałem, pozostał liderem w zestawieniu. Największą wśród zrealizowanych sześciu transakcji był portfelowy zakup dwóch sąsiadujących parków West Park Pruszków i West Park Ożarów przez firmę Hillwood od DWS/RREEF.

Pomimo ogólnego spowolnienia na rynku, sektor magazynowo-produkcyjny pozostaje kluczowym obszarem inwestycji, przyciągającym 38 proc. całkowitego kapitału zrealizowanego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. To wyraźny sygnał o jego strategicznym znaczeniu i utrzymującej się od wielu kwartałów dominacji. Liczymy, że poprawiająca się powoli sytuacja makroekonomiczna wpłynie na zwiększenie aktywności inwestorów w sektorze, przy czym większej liczby transakcji spodziewamy się na przełomie 2024 i 2025 roku – ocenia Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

Na koniec I kwartału 2024 roku całkowity popyt na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 870 tys. mkw. (-25 proc. r-d-r), z czego nowe umowy i ekspansje odpowiadały za 64 proc. wszystkich zrealizowanych transakcji. Najwięcej powierzchni wynajęto w województwach: mazowieckim (207 tys. mkw.), łódzkim (178 tys. mkw.) i wielkopolskim (166 tys. mkw.). Z kolei wśród największych transakcji najmu znalazły się m.in. nowa umowa na 62 tys. mkw. podpisana przez poufnego najemcę z sektora handlowego w Hillwood Łódź II (Chocianowice) oraz wynajęte przez firmę e-commerce 60 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2.

Większość obserwowanych w 2023 roku trendów ma swoją kontynuację w pierwszych trzech miesiącach 2024 roku. Najemcy czekają na poprawę koniunktury, która napędzi produkcję, a także wpłynie na zwiększenie liczby podpisywanych kontraktów na usługi logistyczne. Sytuację tę z uwagą obserwują deweloperzy, którzy do czasu obniżenia się poziomu pustostanów będą bardziej selektywni w uruchamianiu nowych projektów. Niezależnie, rynkowi nadal towarzyszy transformacja w kierunku realizacji założeń i strategii polityki ESG, która również wywiera wpływ na rodzaj i jakość dostarczanych inwestycji – zauważa Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Na koniec marca 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły 32,7 mln mkw. W I kwartale 2024 roku deweloperzy dostarczyli 850 tys. mkw. (-55 proc. r-d-r) nowej powierzchni magazynowej. Najwięcej podaży oddano w woj. dolnośląskim (272 tys. mkw.), woj. pomorskim (167 tys. mkw.) i woj. wielkopolskim (160 tys. mkw.). W budowie pozostaje 2,3 mln mkw. (+8 proc. r-d-r), z czego najwięcej w woj. dolnośląskim (686 tys. mkw.), woj. łódzkim (397 tys. mkw.) i woj. mazowieckim (379 tys. mkw.).

Zdecydowana większość z obecnie realizowanych parków magazynowych to projekty rozpoczęte jeszcze w 2023 roku. Deweloperzy wstrzymują się z decyzją o starcie nowych inwestycji do czasu obniżenia się poziomu pustostanów, który na koniec marca tego roku wyniósł 8,2 proc. (+1,7 p.p. r-d-r). Najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz pozostaje w woj. mazowieckim (558 tys. mkw.) i woj. dolnośląskim (510 tys. mkw.). Z kolei w ujęciu procentowym najwyższą dostępność odnotowano m.in. w woj. świętokrzyskim (15,9 proc.), lubuskim (13,9 proc.) i dolnośląskim (11,5 proc.).

Relatywnie niska nowa podaż oraz utrzymujące się w trendzie wzrostowym stopy pustostanów na głównych rynkach nie wpłynęły na zmiany w wysokości stawek czynszów bazowych, które utrzymują się w przedziale od 3,6 do 5,5 euro/mkw. za powierzchnię w inwestycjach typu big-box. Analitycy Axi Immo prognozują jednak, że ze względu na obecną sytuację na rynku i duży wolumen wolnej powierzchni część z właścicieli na bardzo konkurencyjnych rynkach może zdecydować się w perspektywie średnio- i długoterminowej na obniżenie poziomu stawek efektywnych.

Oceniamy, że do czasu większej stabilizacji i poprawy koniunktury po stronie klientów w popycie dominować będą przedłużenia i konsolidacje powierzchni. W odpowiedzi do rynku najmu spodziewamy się mniejszej liczby oportunistycznych decyzji o budowie nowych inwestycji. Pozostajemy jednak spokojni, ponieważ sytuację tę reguluje wysokość wskaźnika pustostanów, a krajowi deweloperzy już wielokrotnie udowadniali, że w odpowiedzi na duże zainteresowanie powierzchnią są w stanie szybko podjąć decyzję o budowie jakościowych projektów na każdym z rynków regionalnych – podkreśla Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.