Polska Zastój w popycie, ruch w inwestycjach

49 proc. z umów zawartych na rynkach regionalnych stanowiły renegocjacje, 42 proc. nowe wynajmy, a niecały 1 proc. przednajmy.

W okresie od stycznia do czerwca najwięcej umów zawarto w Krakowie (33 proc. całkowitego popytu), Trójmieście (20 proc.) i Wrocławiu (17,5 proc.). To właśnie te trzy rynki oferują najwięcej powierzchni najwyższej klasy i jakości – mówi Paweł Krzemiński, starszy analityk w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

W I półroczu 2024 roku najaktywniejszymi najemcami były niezmiennie firmy z sektora IT.

Popyt wygenerowany przez tych klientów to około 40 tys. mkw. (z czego najwięcej w Krakowie i we Wrocławiu), co stanowi około 30 proc. całkowitego wolumenu zawartych umów. Poza firmami IT wysoki udział w transakcjach przypisuje się także najemcom z sektorów produkcji (18 proc.) oraz usług profesjonalnych (15 proc.). Właśnie z tych dwóch branż pochodzą dwie z największych umów podpisanych na rynku w ciągu półrocza, obie na powierzchnię około 10 tys. mkw. zostały zawarte w Krakowie. Sektor BPO/SSC, wg naszych szacunków, odpowiadał za około 60 proc. popytu – wskazuje Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych, JLL.

Na koniec czerwca 2024 roku miasta regionalne dysponowały 6,73 mln mkw. powierzchni biurowej. W I połowie roku do użytku oddano ponad 61 tys. mkw. nowych biur (ponad 55 tys. mkw. mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku). Jak zauważają eksperci JLL, deweloperzy utrzymują niższą aktywność rozkładając projekty na etapy lub, w ekstremalnych przypadkach, zmieniając ich docelową funkcję. Jest to związane przede wszystkim z wysokim wskaźnikiem pustostanów oraz wysoką podażą nowoczesnych powierzchni biurowych oddanych do użytkowania w ciągu ostatnich trzech lat. Największymi z oddanych do użytkowania w I połowie 2024 roku budynkami biurowymi były: Quorum Office Park A (Wrocław), B10 (Wrocław) i Brain Park C (Kraków).

W budowie w czerwcu 2024 roku było ponad 186,5 tys, mkw. powierzchni, co jest podobnym wynikiem do tego z końca 2023 roku. Deweloperzy uzależniają start, jak i kontynuację budowy nowych biur, od pozyskania kluczowych najemców.

Mniejsze zapotrzebowanie ze strony firm sprawia, że realizacja niektórych projektów została odłożona przez inwestorów na kilka lat. Dodatkowo, niepewna sytuacja i nadpodaż powierzchni biurowej na rynkach regionalnych mogą być przyczyną opóźnień ukończenia budynków w realizacji lub zmiany ich docelowej funkcji. W I połowie 2024 roku rozpoczęto budowę 8 tys mkw. nowej powierzchni biurowej, w ramach jednego kompleksu we Wrocławiu. Realizacja nowych budynków odbywała się przede wszystkim w Poznaniu, Katowicach i Trójmieście, gdzie w każdym w budowie było średnio 48 tys. mkw. W roku 2024 do użytku zostanie oddane o około 70 proc mniej nowej powierzchni niż średnio w latach 2016-2020. Szacujemy, że w nadchodzących latach deweloperzy będą dostarczać co roku około 110 tys. mkw. biur – przewiduje Paweł Krzemiński.

Stawki biurowe w I połowie 2024 roku w głównych miastach regionalnych nieznacznie wzrosły. Obecnie znajdują się na poziomie od 11,50 do 18 euro/mkw. za miesiąc.

Presja czynszowa będzie wzrastać głównie ze względu na koszty budowy oraz aranżacji powierzchni biur. Średnia długość umów najmu w nowych budynkach wynosi pięć-siedem lat (coraz częściej również 10 lat). W obiektach starszych, w których widzimy duży udział renegocjacji, dostępne są bardziej elastyczne warunki wynajmu – dla nowych umów trzy-pięć lat, a dla renegocjacji dwa-pięć lat. Właściciele biur coraz częściej umożliwiają płatność za wynajem w polskich złotych. Jest to znaczący atut dla części najemców, szczególnie dla spółek skarbu państwa oraz instytucji sektora publicznego – zauważa Mateusz Polkowski, Szef Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Rynek inwestycji biurowych zakończył I połowę 2024 roku ze sprzedażą na poziomie około 800 mln euro w ramach 22 transakcji. Jest to wynik czterokrotnie większy niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Rynek po raz pierwszy od 2022 był świadkiem transakcji typu „prime” dotyczącej biurowca położonego poza Warszawą. Wspomnianą umową było nabycie Nowego Rynku E – jednego z najwyższych budynków w Poznaniu. Skanska, odpowiedzialna za powstanie tego projektu, sprzedała go szwedzkiemu inwestorowi, Eastnine AB, za ponad 79 mln euro.

Druga znacząca transakcja miała miejsce w Trójmieście. Położony w Gdańsku i oferujący 16 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej kompleks Format, zmienił swoją strukturę własnościową. 80 proc. udziałów w spółce, będącej właścicielem budynku, zostało zakupione przez Greenstone. Ten sam inwestor, niemal w tym samym czasie, sprzedał budynek Lastadia w Szczecinie firmie Arkéa Real Estate Investment Management. Lastadia, położony na wyspie i w pełni wynajęty kompleks biurowy, należy do najbardziej rozpoznawalnych budynków w mieście.